Охота за головами прекратилась
но грамотные управляющие недвижимости по-прежнему в дефиците
Падение зарплат за последние месяцы произошло у большинства сотрудников петербургских компаний. Однако по данным аналитиков, доходы управляющих коммерческой недвижимостью упали гораздо серьезнее. Причины кроются в том, что данный сектор экономики пострадал от кризиса сильнее всего. При этом большинство участников рынка утверждают, что дефицит профессионалов в области управления коммерческой недвижимостью как был до кризиса, так остался и сейчас.
По данным исследования, проведенного рекрутинговой компании AVANTA Personnel, к марту 2009 года уровень зарплат в целом по рынку понизился на 17%. Что качается зарплат управляющих — окладная часть сократилась в среднем до 25-30%. Кроме того, доходы специалистов в области управления объектами недвижимости упали за счет сокращения или полной отмены бонусов по результатам работы — а они зачастую составляли существенную часть выплат (около 40% общего дохода). Произошли изменения и в компенсационном пакете сотрудников — большинство компаний отказались от внутрикорпоративного обучения и мероприятий, оплаты фитнеса; уменьшилась оплата командировочных.
Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) при этом уверяет, что хороших профессиональных управляющих сейчас, наоборот, больше ищут, чем сокращают. "В целом и до кризиса не было специалистов в этой области, так как не было качественного профильного образования. А рядовые сотрудники либо не получили индексацию, либо им сняли бонусы, или же сократили заработную плату на 30 процентов", — сетует он.
Асия Деникеева, консультант AVANTA Personnel вспоминает, что еще недавно рынок управления коммерческой недвижимостью переживал бурный рост наряду с профильными компаниями, специализирующимися на управлении недвижимостью. На внешний рынок вышли собственники объектов, сформировавшие дочерние управляющие компании, активно развивалось консалтинговое направление. В связи с этим спрос на профессиональных управляющих в докризисные времена был традиционно высок (и это на фоне существенного дефицита кадров!), что связано с молодостью рынка и отсутствием профильной профессиональной подготовки по данному направлению. Большинство специалистов в этой области обучались на практике и уже затем получали дополнительное образование по управлению объектами недвижимости. Такое обучение проводится на базе факультета "Экспертиза и управление недвижимостью" СПбГАСУ; на кафедре "Экономика и менеджмент недвижимости" Политехнического университета также существует ряд профильных курсов для подготовки сертифицированных управляющих недвижимостью (CPM), позволяющих получить теоретическую базу в этой области. "Нехватка специалистов спровоцировала рост заработных плат, работодатели зачастую ориентировались на ожидания кандидатов. Зарплата управляющего недвижимостью в 2008 году в зависимости от опыта и масштаба объектов в управлении составляла от 50 000 до 200 000 рублей", — говорит госпожа Деникеева.
Передача полномочий
Сегодня в связи с кризисной ситуацией многие управляющие остались не у дел. Часть собственников отказались от услуг управляющих компаний и передали эту функцию своим менеджерам. В других случаях происходит объединение нескольких объектов под одним менеджером, что позволяет сократить расходы на персонал, но увеличивает нагрузку на управляющего, зарплата которого при этом остается прежней.
Количество предложений для управляющих недвижимостью существенно снизилось. Многие компании меняют кадровый состав с целью привлечения более универсальных или просто дешевых специалистов. Начиная с четвертого квартала 2008 года изменилась ситуация и в отношении заработных плат.
"И тем не менее спрос на управляющих недвижимостью по-прежнему сохраняется. Предпочтение отдается специалистам, имеющим успешный опыт сокращения издержек на эксплуатационные расходы, проводившим политику работы с арендаторами, направленную на снижение арендных ставок, опыт взаимодействия с государственными структурами. Но наиболее ценным является практический и успешный опыт управления крупными проектами", — заключает госпожа Деникеева.
Диана Розова, директор по персоналу генподрядной компании "СТЭП" также считает, что кризис — не землетрясение, он не стирает действующие объекты с лица земли, поэтому число единиц коммерческой недвижимости, нуждающейся в управлении, не уменьшилось. "Следствием экономической нестабильности стало сокращение штата управляющих компаний: там, где раньше работал руководитель и 5 помощников, сегодня вполне обходятся двумя сотрудниками. Если до кризиса многие компании всерьез не задумывались об эффективности собственного штата, сейчас все стремятся повысить производительность труда. Эти действия привели, во-первых, к росту нагрузки на оставшийся персонал. Во-вторых, в состоянии поиска работы оказалось много хороших специалистов, и некоторые работодатели пользуются этим, снижая уровень компенсаций. Тем не менее, как и до кризиса, опытные управляющие недвижимостью востребованы на рынке, их буквально передают из рук в руки. Ситуация усугубляется отсутствием качественного высшего образования в области управления недвижимостью. Существующие на рынке образовательные программы рассчитаны на специалиста, уже имеющего опыт управления объектом недвижимости, а новичку в этой области придется учиться на собственных ошибках или перенимать опыт у старших коллег", — говорит Диана Розова.
Без переманивания
Наталья Скаландис, директор по управлению Becar Realty Group также сетует на то, что профессиональных управленцев на рынке как было очень мало, так и осталось. "Однако докризисной тенденции переманивания специалистов более высокими зарплатами сегодня нет. В существующих условиях рынка все стремятся экономить, и на увеличение заработных плат денег не выделяется. В результате практика переманивания сейчас непопулярна. Здесь свою роль сыграло и то, что на рынок вышли специалисты высшего и среднего звена управляющих компаний. Сокращение персонала на рынке управления, конечно, было. В первую очередь под сокращение попали секретари, заместители, а также директора и менеджеры по развитию", — говорит госпожа Скаландис.
По ее словам, снижения зарплат в управляющих компаниях как такового нет, однако некоторые компании изменили систему оплаты труда своих управляющих и стали высчитывать зарплату в строгой зависимости от количества квадратных метров, с которыми управляющий работает, а также его нагрузки (количества арендаторов, объектов). Снижения зарплат на деле, как правило, не происходит, однако зарплата становится четко привязанной к объему работ сотрудника.
Госпожа Скаландис указывает на то, что если раньше оплата труда управляющей компании составляла около 5% от прибыли по объекту, то теперь этот процент колеблется в районе полутора-трех. "При необходимости собственник, отказываясь от управляющей компании, нанимает одного человека, который занимается текущими вопросами с арендаторами. Эксплуатация и клининг же востребованы всегда", — отмечает она.
Станислав Куликов, генеральный директор специализированной рекрутинговой компании "ПетроСтимул" говорит, что сегодня в среднем зарплата управляющего бизнес-центром или торговым комплексом в Петербурге составляет около 80 тыс. рублей.
Анна Хрусталева, руководитель компании "АНКОР Недвижимость и строительство" в Санкт-Петербурге рассуждает: "На данный момент положение управляющих компаний является достаточно стабильным в сравнении с теми же девелоперскими, консалтинговыми компаниями. При этом нынешняя ситуация характеризуется усилением конкуренции среди компаний сектора, а также наблюдается тенденция к снижению стоимости услуг компаний".
Директор по продажам ГК "Овентал" Антон Туров полагает, что сегодня собственники проектов выбирают именно ту компанию, в портфеле которой содержится максимально богатый опыт управления объектами коммерческой недвижимостью. "Управляющие компании востребованы, потому что в нынешних условиях могут максимально помочь собственнику решить задачу оттока арендаторов из объекта. Однако следует отметить, что в области управления недвижимостью также произошел определенный спад и на плаву остались лишь компании, способные выдержать конкуренцию. Новые игроки пока не появляются", — говорит господин Туров.