Сезон загородного строительства в Подмосковье подходит к концу. И теперь самое время обратить внимание на состояние коттеджного рынка и понять, чем же нынешний сезон отличался от предыдущих. Ситуация выглядит парадоксальной. С одной стороны, этот рынок представляется совершенно безнадежным. Иллюстрацией этому служит то, что банки практически не рассматривают коттеджи как предмет залога, считая их неликвидными. С другой стороны, на коттеджный рынок выходят все новые и новые фирмы, которые вполне уверены в успехе своих начинаний. Объяснение этому можно найти в том, что рынок сильно изменился и, не побоимся этого слова, повзрослел. Сегодняшние застройщики уже не похожи на своих предшественников. Это и понятно — кавалерийские наскоки и получение суперприбылей уже невозможно, пришло время каждодневной серьезной работы. Тем не менее заглянуть в прошлое все же не мешает.
Когда мы были молодые...
1991 год стал отправной точкой в развитии коммерческого коттеджного строительства в России. Существенно выросшие доходы населения создавали высокий платежеспособный спрос на загородные дома. Но громоздкие по своей структуре государственные строительные организации, ориентированные на строительство типовых многоэтажных построек городского типа, не могли быстро перестроиться и этот спрос удовлетворить.
Тогда-то и появились небольшие коммерческие предприятия, начавшие интенсивно строить коттеджи. Условно их можно разделить на три типа. Первая группа — малые предприятия, которые отделились от государственных и имели собственную строительную базу и технику. Вторая группа шла от денег — коттеджный рынок выглядел весьма перспективным для прокручивания средств. И, наконец, было немало энтузиастов: частные лица, специалисты или просто энергичные люди, практически не имевшие ни начального капитала, ни связей в строительной среде, стремились заработать на новом рынке.
Сначала все было просто замечательно: цены готовых домов в то время в два-три раза превышали затраты на их создание, и тому, кто взялся за это дело в числе первых, действительно удалось добиться поразительного уровня рентабельности — 100-150%. Поэтому неудивительно, что в эту сферу бросилось сразу большое количество структур и были закачаны огромные финансовые ресурсы. Многие строительные компании, стремясь успеть снять сливки с нового рынка, не особенно заботились о подборе земли и качестве строительства. Землю подбирали по принципу "качеством похуже, ценою подешевле", проекты самих домов тоже особенно не выбирали. Кроме того, инфраструктура сильно отставала от строительства самих домов.
И тут, в самом разгаре работ, начали происходить непредвиденные вещи. Началось резкое удорожание стоимости стройматериалов и строительных работ, которое на порядок опережало рост курса доллара. Так, в 1993 году себестоимость строительства выросла в 12 раз в рублях и в 3,5 раза в долларах. Если в начале 1993 года себестоимость строительства 1 кв. м составляла $120-150 (при условии посредственной отделки), то через год эта цифра подпрыгнула до $350-400. Этот процесс привел, с одной стороны, к разорению ряда наименее стабильных строительных организаций, которые не могли довести до конца начатое дело (так появилась "незавершенка" на коттеджном рынке), а с другой — к отсечению большой группы покупателей домов, что снизило спрос.
Тут нужно учесть еще один немаловажный факт. Даже в самом начале процесса мало кто из застройщиков вел строительство на собственные или кредитные средства. Причина проста: своих денег чаще всего просто не было, а кредитные ресурсы уже тогда были довольно дороги. Поэтому одной из самых распространенных схем финансирования подобных проектов являлась поэтапная предоплата, то есть авансовый платеж покупателя перед началом каждой стадии строительства. Впрочем, покупателей эта схема вначале устраивала: с одной стороны, готовых домов хорошего качества на рынке все равно не было, с другой — покупателю даже выгоднее платить поэтапно, не лишаясь сразу всей суммы.
Когда началось резкое удорожание стройматериалов, застройщики были вынуждены на каждом этапе внесения покупателями средств повышать цены. В ряде случаев цена оказывалась неприемлемой для заказчика, и он переставал платить. Новых же охотников на покупку невостребованного недостроя чаще всего не находилось, ибо мало кого устраивал вариант, когда застройщик мог произвольно менять цены и при этом не давал гарантий ни пределов окончательной стоимости коттеджей, ни сроков окончания строительства. А те, которые внесли всю сумму стоимости коттеджа сразу, хотя и не пострадали от инфляции, но тоже оказались в незавидном положении — ведь поселок-то оставался недостроенным. Так появилось множество поселков, зависших на некоем этапе строительства, и множество пострадавших клиентов. В целом же эта ситуация крайне негативно отразилась на общем состоянии рынка, поскольку доверие покупателей к застройщикам было подорвано.
В то же время жесткие условия, в которые были поставлены строительные организации на коттеджном рынке, помогли формированию и выделению сильных компаний, способных вкладывать собственные средства в строительство домов и развитие инфраструктуры, а также имевших круг постоянных заказчиков.
Тем не менее следы деятельности "неудачников" и по сей день очень заметны. По оценкам специалистов, сейчас достроено не более 5-10% начатых за последние два-три года коттеджных поселков. В большинстве своем покупателям предлагаются дома либо в недостроенных поселках, либо в старых дачных. И только через год-полтора, по мнению специалистов фирмы "Агра" (специализируется на торговле коттеджами), можно ожидать появления действительно широкого выбора готовых коттеджей в новых поселках.
Не так страшен черт
Однако не все так плохо, как кажется на первый взгляд. Во-первых, далеко не вся масса недостроенных домов — плоды деятельности неудачливых фирм-застройщиков. Например, множество разноликих построек, встречающихся практически по любому направлению, были заложены вовсе не фирмами, а частными лицами, но так и остались недостроенными все по той же причине — нехватки денег.
Во-вторых, были и удачные проекты. Их авторов можно разделить на несколько категорий. Прежде всего, это крупные финансовые структуры (в основном банки), занявшиеся коттеджным строительством с целью удовлетворения насущных потребностей своих сотрудников. К другой категории можно отнести компании, которые, хотя и занимались чисто коммерческими проектами и строили коттеджи исключительно для продажи, но являлись при этом дочерними структурами тех же банков и имели мощную финансовую подпитку. К третьей группе относятся чисто строительные компании, образовавшиеся в 1991-1992 годах и успешно пережившие тяжелые времена на коттеджном рынке. Ну и, разумеется, удача не оставила пионеров коттеджного строительства, успевших по большей части завершить проекты до начала бурных инфляционных процессов.
Наконец, существует третья причина, по которой коттеджный рынок никак нельзя назвать безнадежным. По свидетельству риэлтерских фирм, спрос на коттеджи по-прежнему остается неудовлетворенным. Правда, теперь уже в основном на готовые. То есть, несмотря на обилие недостроя, строить коттеджные поселки все же имеет смысл.
По мнению экспертов фирмы "Агра", потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении загородных домов определенного класса, можно довольно четко поделить на четыре группы. Во-первых, это те, которые готовы покупать очень дорогие коттеджи в полностью застроенных закрытых поселках и использовать их в качестве загородной резиденции.
Во-вторых, существует группа покупателей, желающих приобрести недорогой коттедж (по стоимости не превышающий среднюю трехкомнатную квартиру в Москве) для постоянного проживания. Публика здесь достаточно разношерстная — от москвичей, готовых сменить квартиру на домик за городом, до иногородних граждан с высокими доходами, решивших перебазироваться в Подмосковье.
В третьих, есть спрос на хорошие дачи, укладывающиеся в ценовой диапазон $15-35 тыс. И, наконец, есть четвертая, достаточно специфичная категория покупателей, которые охотно приобрели бы самые дешевые постройки за $5-6 тыс. на любом удалении от Москвы, но с возможностью прописаться. Впрочем, последние два типа загородной недвижимости не относятся к категории коттеджей.
Если дифференцировать по этим группам предлагающиеся на рынке коттеджи, то окажется, что в наибольшей степени удовлетворен спрос покупателей, относящихся к первой и третьей группам. Что же касается приемлемых по цене и качеству коттеджей для постоянного проживания и дешевых домов, где можно прописаться, то они практически отсутствуют. По мнению специалистов риэлтерской фирмы "Статус", особенно трудно найти что-то подходящее тем жителям Москвы, которые хотят обменять свою квартиру на загородный коттедж — со всеми удобствами, но одновременно попадающий в ценовой диапазон $50-100 тыс.
Идеальный поселок: критерии истины
Сегодняшние застройщики четко ориентированы на конкретную категорию покупателей, и это определяет большую часть параметров строящихся поселков.
Первый критерий для покупателя — расстояние. Как показала практика, для покупателей, отнесенных к первой группе, предельной удаленностью коттеджного поселка от МКАД является рубеж в 15-20 км. Исключение составляют Рублевское и Минское шоссе, для которых допустимо расстояние и в 25-30 км (из-за того, что Москва вытянута с севера на юг, расстояние от центра города до МКАД на восточном и западном направлениях значительно сокращается).
Другой немаловажный фактор — направление. Большинство состоятельных клиентов предпочитает экологически чистый запад и юго-запад Подмосковья, в ряде случаев соглашаясь на коттеджи, расположенные к северу от Москвы. Коттеджи на востоке и юге придирчивых покупателей практически не интересуют. Для покупателей второй группы, которые готовы приобрести коттедж по цене средней трехкомнатной московской квартиры, оптимальным местоположением поселка, сочетающим как доступность городского сервиса, так и дешевизну, будет 30-45 км по тем же западному и юго-западному направлениям.
Кроме того, выбранное место (для поселка, рассчитанного на любую категорию покупателей) должно отвечать еще ряду обязательных требований. С одной стороны, место должно быть живописным, особенно если коттеджи рассчитаны на самых богатых покупателей. И с этой точки зрения не имеет смысла строить дорогой поселок посреди поля или на краю деревни — гораздо лучше подойдет опушка леса. Но с другой стороны, застройщик вынужден выбирать участок и с учетом затрат на подведение коммуникаций. А затраты будут значительно меньше в том случае, если поселок строится как раз на краю деревни.
Выбор разумного компромисса между этими требованиями во многом определяет сбыт уже готовых коттеджей. Но если оценить с этих точек зрения "зависшие" поселки в Подмосковье, то совершенно очевидно, что большинство застройщиков исходило прежде всего из соображений дешевизны, а отнюдь не удобства будущих покупателей. Оправданным же это оказалось лишь при строительстве поселков, рассчитанных на покупателя среднего класса (конечная цена домов не превышает $80-100 тыс.), для которого на первый план выходит вопрос цены.
Что касается строительного материала, то большинство фирм-риэлтеров и застройщиков считает, что с точки зрения спроса на сегодняшний день лучшего материала, чем кирпич, для коттеджа не сыщешь. Российский покупатель, особенно состоятельный, пока не готов к ломке стереотипов: он считает, что кирпич надежнее, что он хуже горит (чем, скажем, дерево или сборные панельные дома). Впрочем, достоинства кирпичных домов неоспоримы лишь с точки зрения спроса на них. Специалисты фирмы "Сапсан" считают, что если исходить из западных нормативов и требований к домостроению, то кирпичные дома крайне неэкономичны — как с точки зрения затрат материалов на их строительство, так и с точки зрения последующей их эксплуатации. Так, например, по теплотехнике наши кирпичные дома уступают западным постройкам из панелей со всевозможными прокладками в 1,5-2 раза. Если плата за электроэнергию для населения поднимется до рыночного уровня, то уже через несколько лет "наши дома сделают нас бедными", говорят в "Сапсане".
И еще несколько требований к коттеджным поселкам. Конечно, в идеале поселок должен быть огорожен забором, надежно охраняться, иметь хорошие подъездные пути и все коммуникации. Проанализировав опыт двух десятков подмосковных застройщиков по реализации построенных коттеджей, эксперты Ъ взяли на себя смелость определить и оптимальное количество домов в поселке. Если он рассчитан на покупателя среднего достатка, их должно быть от 20 до 50, если же жилье строится для богатых, то лучше запланировать 7-15 домов.
По мнению риэлтеров, с точки зрения покупателя, небольшой поселок более привлекателен — тихо и приятно для глаз. Но строить большой поселок гораздо экономичнее. Что касается площади домов, то тут точно так же все зависит от категории покупателей, на которую эти дома рассчитаны. Но в любом случае верхний предел существует — 300-400 кв. м. А коттеджи общей площадью 700-800 кв. м практически не продаются. Для покупателя среднего класса оптимальный размер дома колеблется в пределах от 100 до 200 кв. м.
Схемы финансирования: три источника и три составных части
Анализ деятельности застройщиков интересен и с точки зрения того, насколько оправдали себя выбранные компаниями схемы финансирования строительства поселков и способы привлечения покупателей. Проведенный экспертами Ъ опрос выявил, что в существующих условиях дороговизны банковских кредитов строить "под ключ" на свои средства не станет ни один застройщик. В то же время ни один покупатель не станет платить деньги за обещания. Сложность состоит в выборе оптимального соотношения вложенных собственных средств и средств заказчика на каждом этапе строительства. Сегодня на рынке существуют два принципиально различных варианта финансирования.
Первый вариант предполагает, что около 30-40% стоимости строительства поселка инвестирует фирма-застройщик. На эту сумму производится покупка земли и разделение ее на участки, разработка проекта, подведение по крайней мере части (а лучше всех) коммуникаций, строительство забора вокруг будущего поселка, закладка фундамента. Когда уже что-то виднеется из-под земли, фирма начинает привлекать покупателей, на средства которых проводятся оставшиеся работы. Привлечение может начаться и несколько раньше (на этапе закладки фундаментов) или позже (на стадии внутренней отделки коттеджей), но суть схемы от этого не меняется.
Многие застройщики, пытаясь снизить риск собственных вложений, эту схему модифицировали. Они не закладывают сразу фундаменты всех домов, а строят лишь один или несколько коттеджей-образцов и начинают зазывать покупателей. Будущие жители поселка приглашаются уже не на пустую площадку; им предоставляется возможность воочию убедиться в качестве работ и серьезности намерений фирмы-застройщика. Некоторые фирмы создают "выставку" не на месте будущего строительства, а на удалении от него.
Если возможность применения первой схемы есть практически у всех серьезно настроенных (то есть имеющих деньги) застройщиков, то вторая схема доступна лишь немногим. Она основана на формировании портфеля заказов до начала каких-либо строительных работ на площадке. Несмотря на выгодность этой схемы с финансовой точки зрения, успех работы по ней обеспечен лишь тем компаниям, которые сумеют заполучить нужное число будущих клиентов-покупателей, готовых без опаски доверить свои деньги застройщику.
Кстати, обычно у компаний, работающих по второй схеме, на завершающем этапе строительства оказывается несколько домов, от которых их первоначальные владельцы отказались. И за этими домами обычно выстраивается очередь, из которой застройщику приходится выбирать наиболее понравившегося (то есть соответствующего статусу поселка). Этот факт служит очередным подтверждением наличия высокого неудовлетворенного спроса на коттеджном рынке. Покупатель хочет видеть на рынке готовые дома в уже застроенном, охраняемом и хотя бы частично заселенном поселке с симпатичным ему контингентом жильцов.
Существует и третий вариант финансирования строительства, но это скорее исключение из правила. Это строительство поселка полностью на свои средства без заранее сформированного портфеля заказов, что возможно лишь в единичных случаях. Речь идет о ситуации, когда застройщику удается приобрести "прирезку" к одному из стародачных поселков и подключиться к уже существующей системе охраны. В этом случае построенные дома будут реализованы почти со 100-процентной вероятностью.
Вкус сезона по-риэлтерски
Сегодняшние застройщики действительно непохожи на своих предшественников. Они действуют с оглядкой, ориентируются на вполне приличный, но не заоблачный уровень рентабельности, и идут "от покупателя". Сегодня редко можно встретить компанию, которая приступила бы к новому проекту без проведения серьезных маркетинговых исследований. А чтобы не быть голословными, вспомним об особенностях строительного сезона нынешнего года.
Первая схема финансирования (упоминаемая в предыдущей главе) применялась застройщиками достаточно широко, но все чаще — в усовершенствованном варианте, когда фирмы привлекают клиентов, уже имея на площадке (огороженной, охраняемой, с подведенными коммуникациями) несколько образцов готовых коттеджей. При этом, чтобы сократить инвестиционный цикл, многие фирмы ориентируются на строительство сборных домов из привозных модулей (срок строительства их значительно короче, чем у кирпичных). По этой схеме работают такие компании, как "Сапсан" (выставочные образцы — на Фрунзенской набережной), "Подмосковье" (выставка из 4 коттеджей в Химках), фирма "Статус" (ведется строительство 4 опытных домов в районе Апрелевки).
С выставками фирмы рассчитывают поступить по-разному. Например, корпорация "Подмосковье" намерена постоянно использовать свои коттеджи в качестве образцов, а "Статус" рассчитывает свои опытные дома продать. Но сути это не меняет. Выставка является элементом маркетингового исследования и одновременно приманкой для покупателя, который может на нужном участке построить то, что видит не на картинках, а живьем. И за это он готов платить вперед. Застройщик же в этом случае рискует значительно меньшими суммами.
Интересное решение применила при реализации своего проекта фирма "Красная волна-Инвест", слив воедино две различные схемы финансирования. С одной стороны, выбранная ею схема строится на предварительном формировании портфеля заказов из сотрудников самой фирмы и дружественных ей компаний. С другой стороны, поселок не будет полностью закрытым, поскольку запланированное количество домов примерно вдвое больше числа собранных заказов. Разницу фирма намерена продать на сторону. При этом строительство коттеджей "для своих" ведется уже сейчас, а сбор предоплаты на строительство остальных домов начнется, когда можно будет показать уже что-то готовое.
Фирма решила применить в своем проекте еще одно, пока не прижившееся в России решение: поскольку земля под строительство поселка расположена в живописном месте (вблизи реки Истра), фирма попыталась максимально учесть особенности местного ландшафта при делении земли на участки, для чего были приглашены английские проектировщики. В результате в плане поселка удалось уйти от наскучивших прямых линий и расположить дома таким образом, чтобы из каждого окна открывался вид не на соседа, а на красоты природы. Помимо этого, в плане поселка дома сгруппированы по пять-шесть штук, и каждая группа открыта только для въезда проживающих в ней людей.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ