Тающая ипотека

Сегодня решить жилищный вопрос за счет ипотеки могут далеко не все. По оценкам девелоперов, к покупке недвижимости через ипотеку прибегает сейчас не более 2-3% покупателей. Рынок ипотеки упал более чем в три раза, сетуют банкиры. О том, как сейчас можно приобрести квартиру без кредитов, рассказывает журналист ""Ъ"-Банка" Антон Дорогов.

В первую очередь ужесточились условия по ставкам. Если до кризиса ипотеку можно было взять под 11-12% годовых в рублях, то на сегодняшний день средний показатель составляет 18%. Некоторые банки ставят запретительные ставки в 20-25% в рублях, после чего у населения отпадает желание брать кредит. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) изменения коснулись и предъявляемых требований к заемщикам. Так, большинство банков готовы кредитовать население в возрасте от 21 года (ранее — от 18 лет) сроком не более 10-15 лет (ранее до 25 лет). Был увеличен размер первоначального взноса — до 35-40%. "Еще год назад в ряде случаев эта цифра равнялась нулю", — говорит Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН. Более того, многие банки при рассмотрении заявок на получение кредита стали учитывать должность потенциального заемщика. Среди нежелательных клиентов называются страховые брокеры, банковские сотрудники, риелторы, работники сетей. Все они практически не имеют шансов получить кредит на приемлемых условиях.

Кроме того, банки стали более требовательны и при подтверждении дохода клиента. "Если раньше некоторые банки принимали даже простое письменное подтверждение заемщиком собственных доходов, то теперь финучреждения на первичном рынке требуют подтверждения дохода по форме 2 НДФЛ, а на вторичном рынке — справку по форме банка за подписью работодателя", — говорит директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев.

Банки начали более пристально относиться и к залогу, в неликвиде все чаще числятся хрущевки и дома-кировки. Сейчас банки могут отказать клиенту, мотивируя свое решение недовольством выбора объекта кредитования. Усугублению ситуации на рынке недвижимости способствуют и сами покупатели. Как подчеркивает Марина Алексеева, замдиректора по ипотеке Василеостровского отделения корпорации "Адвекс. Недвижимость", даже те, кто могут взять кредит, не спешат это делать, поскольку у них нет уверенности в завтрашнем дне.

Большинство сделок, проходящих сейчас на рынке, по словам экспертов, совершается за счет собственных средств покупателей. Как правило, это объекты эконом-класса, до 3-5 млн рублей. Именно в этом сегменте концентрируется сейчас спрос. По мнению Ильи Логинова, директора по маркетингу ООО "Мир недвижимости", одним из мотивов сегодняшних клиентов является желание сохранить деньги, уберечь их от непредсказуемого поведения рынка валюты и ненадежности банков. Кроме того, большое количество сделок идет по системе "обмен плюс доплата". Также активизировались сделки с использованием различных субсидий. Как говорят риелторы, сейчас многие граждане, имеющие право на соцвыплаты, стараются не пренебрегать этой возможностью, "пока государство не успело передумать".

Еще один способ приобрести квартиру — это воспользоваться скидками, рассрочками и особыми условиями сервиса, предлагаемыми сейчас застройщиками. "Даже если это не объявляется в рекламе, о многом можно договориться в офисе. Скидки достигают 10-15 процентов. Рассрочку можно получить на несколько лет после госкомиссии под проценты ниже инфляции", — говорит Илья Логинов. По словам Александра Лелина, решение руководства компании о предоставлении специальных условий принимается в первую очередь исходя из размера первого взноса. "На максимально выгодные условия могут рассчитывать те, чей взнос превышает 50-60 процентов", — говорит эксперт. С коллегами соглашается Алексей Топольницкий директор по маркетинговым коммуникациям группы компаний "М-Индустрия", подчеркивая, что проще всего покупателю договориться о наилучших условиях по объектам, которые находятся на начальном этапе строительства. У некоторых застройщиков практикуется даже введение специальных программ.

Опрошенные эксперты говорят о сегодняшней ситуации как о наиболее благоприятной для решения жилищного вопроса, а дальнейшее промедление покупки, по их мнению, грозит только увеличением затрат на недвижимость. Участники рынка предупреждают: за отсрочкой ряда заявленных проектов, особенно комплексного развития территорий, последует снижение объемов предлагаемых к продаже строящихся домов — примерно в 1,5 раза в течение 2009-2010 года. На рынке может также отразиться и продолжающаяся девальвация рубля, что приведет к дальнейшему снижению стоимости уже выставленных объектов недвижимости в долларах, а значит, продавцы будут просто снимать эти объекты с продажи. Не исключают эксперты и частичного возвращения в ближайшие месяцы инвесторов, которые рассматривают недвижимость прежде всего с целью сохранения своих активов. "В настоящее время люди не уверены ни в одной из валют, не внушает доверия и фондовый рынок. Поэтому логичным становится сохранение собственных средств в "вечном" активе — недвижимости. Даже если она и не подорожает в ближайшее время, то ее можно будет сдавать в аренду, жить в ней, и использовать жилье не в качестве инвестиционного инструмента, а как актив для сохранения средств от обесценивания", — подчеркивает один из специалистов "Петербургской недвижимости". Опрошенные эксперты уверены: сокращение предложения и постепенно растущий спрос приведут в конце лета — начале осени к росту цен на недвижимость и сокращению льготных программ со стороны застройщиков.