Все в клуб!

Продавцы элитного жилья, пытаясь справиться со спадом продаж, вынуждены придумывать все новые и новые маркетинговые ходы для продвижения своих услуг. В последнее время некоторые объекты стали позиционироваться как "клубные дома". Впрочем, участники рынка говорят, что домов, которые по стандартам приближаются к той форме элитного жилья, которая распространена на Западе, у нас практически нет. И финансовый кризис затормозит процесс развития "клубного" девелопмента как минимум лет на пять.

В Санкт-Петербурге клубных домов в их классическом западном понимании нет. Причина отсутствия — несовершенство законодательной базы. В западном клубном доме создается управляющая компания из собственников, которая занимается поддержанием дома на должном уровне, и собственники решают, кто может жить в их доме. В наших условиях нет возможности расторгнуть сделку продажи квартиры в клубном доме по причине несогласия с этим других собственников. Таким образом, невозможность продать квартиру в клубном доме без согласия остальных собственников — основное отличие западных клубных домов от российских.

По словам Павла Гончарова, исполнительного директора ГУД, основными признаками клубного дома являются: однородность жильцов, высокий класс жилья, малое число квартир, управление дома (в том числе решение о продаже свободных квартир тому или иному лицу) собственниками, закрытая форма продажи квартир. Квартиры в клубных домах, как правило, принадлежат родственникам, друзьям и знакомым.

"Тем не менее в Санкт-Петербурге есть примеры домов, купленных целиком группой собственников (4-6 человек), и позиционирующих себя клубными: дом N17 на Депутатской улице и N56 на Каменноостровском проспекте. Последним ярким примером заявки на клубность является дом компании "Возрождение" (в Зоологическом переулке). Изначально здесь планировались закрытые продажи. Однако в 2009 году квартиры были выставлены на открытый рынок. Цена в нем даже в условиях кризиса колеблется от $40 тыс. до $60 тыс. за квадратный метр. Это сейчас самый дорогой дом на первичном рынке Санкт-Петербурга", — рассуждает Павел Гончаров.

Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН, к клубным домам относит также комплексы "Новая звезда", "Пятый элемент", дом N59 на Приморском проспекте и N6 на Тверской улице.

Само понятие клубности подразумевает закрытость. Состав жильцов отбирается тщательнейшим образом. Здесь принят фейсконтроль.

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге считает, что к признаку клубного дома можно отнести готовность покупателей квартир в клубном доме платить за "качественных" соседей.

Генеральный директор ООО "Петротрест-недвижимость" Игорь Соколов говорит, что клубные дома могут располагаться только в элитных районах города, и должны отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства и строительных материалов, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки, собственную огороженную и охраняемую территорию. В общем, содержать все признаки жилья премиум-класса. "Немаловажную роль играет имидж компании-застройщика и сроки строительства, — отмечает эксперт. — Нижняя планка стоимости квадратного метра на рынке клубных домов находится на уровне $5-8 тыс., средняя цена составляет примерно $12-15 тыс., а верхняя граница может достигать $20-25 тыс."

"Петротрест-недвижимость" ряд своих домов также позиционирует как клубные. "Холдинг "Петротрест" представляет клубные дома "Северный Palazzo" в самом центре Васильевского острова, на Крестовском острове 2 корпуса: "Малахит" и "Лазурит". Стоимость квадратного метра в этих домах — от 120 тыс. рублей на Васильевском, от 200 тыс. рублей — на Крестовском", — рассказал господин Соколов.

Сергей Цветков, генеральный директор компании "Мир недвижимости" считает, что к клубным можно отнести дома, в которых количество квартир не превышает 40. Таких объектов в городе очень мало.

"На Западе клубный дом — это дом, в котором создается внутренняя среда обитания, ограниченная территорией дома, в рамках которой жильцы могут удовлетворить практически любые свои ежедневные потребности: в этом доме создаются фитнес- клубы с бассейнами, кафе, рестораны, детские комнаты, детские сады, школы раннего развития детей, библиотеки, комнаты для игры на музыкальных инструментах и т. п. При этом все это доступно только жильцам комплекса. Жильцы получают клубные карты и могут беспрепятственно пользоваться всеми услугами, в конце месяца оплачивая счет. В этом есть и плюсы, и минусы. Плюс в том, что люди со стороны на территорию дома не попадают. Минусы в том, что эксплуатация всей инфраструктуры ложится на плечи жильцов целиком. В итоге стоимость строительства дома может существенно и не отличаться от стоимости обычного объекта, но стоимость обслуживания будет разниться существенно", — отмечает господин Цветков.

Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО "Желдорипотека" конкретизирует критерии клубности: "В таких домах может быть максимум два — три десятка квартир". По его словам, ежемесячные платежи за содержание такого дома соизмеримы с членскими взносами в дорогих элитных клубах.

По данным отдела маркетинга "М-Индустрии" особенностью продвижения клубных домов является то, что продажа жилья в них может широко не рекламироваться, подразумевается распространение информации "среди своих". "Вместе с тем, этим названием пользуются и застройщики достаточно обычных многоквартирных домов, которые по каким-либо признакам могут отличаться от других. Основное отличие российских клубных домов от западного варианта — это отсутствие реальных четких признаков и характеристик этой клубности", — говорят в "М-Индустрии".

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти приводит еще более жесткий критерий клубного дома: "По классификации Российской гильдии риелторов, клубный дом — это малоквартирный (от 5 до 20 квартир), четырех-восьмиэтажный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. В связи с ограниченностью земельных участков в центре объект, заявляемый как клубный, часто не обладает достаточной инфраструктурой и сервисом, что переводит его на класс ниже — в категорию В. В Петербурге клубные проекты чаще заявлялись на островах — Каменном и Крестовском. Однако из-за массового строительства и проблем с расселением ветхого жилья Крестовский остров в значительной степени утерял свою эксклюзивность".

Платежеспособность на первом месте

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC также сетует на то, что в России понятие клубного дома практически не имеет четких параметров: неизменной остается только высокая стоимость квадратного метра. "То есть фактически это — элитная недвижимость под другим названием (как своеобразный маркетинговый ход). Если в Западной Европе или США клубный дом обязательно должен находится в соответствующем микрорайоне (влияет и статус района города, и сложившаяся исторически застройка в окружении подобного объекта недвижимости), то в России клубный дом может быть расположен и в деловом центре города (что в принципе нехарактерно для подобных объектов), и в зоне паркового ансамбля. Такой критерий как малоквартирность клубного дома тоже не выдерживается: из-за высокой стоимости земли с удачной локацией девелоперы стараются построить здание максимально возможной этажности", — говорит он.

"Для клубного дома в западном понимании характерна черта элитарности (когда статус жильцов дома одинаково высок, а потенциальный покупатель должен предоставить рекомендации либо быть членом определенного клуба), т. е. в данном случае работает репутационный фактор (известно, что над репутацией работают годами).

В России же и сейчас, и в ближайшие 5-10 лет главным фактором будет являться уровень платежеспособности потенциального покупателя.

На самом деле квартиры в клубных домах покупают в первую очередь для обеспечения себе и своей семье комфортных условий проживания, в которых фактор "хороших соседей" играет не последнюю роль. Клубный дом — это своеобразный анклав, в котором общаются представители своего круга.

В целом же российский покупатель недвижимости пока не готов к восприятию классического клубного дома: с общим холлом-гостиной, где происходит общение соседей, соответствующей инфраструктурой (фитнес-центром, баром, рестораном), работающей исключительно на потребности жильцов и их гостей. Для страны, в которой еще живы воспоминания о коммунальных квартирах, а загородные дома принято обносить трехметровым забором, сама возможность существования общего холла воспринимается неоднозначно", — отмечает Дмитрий Золин.

Анастасия Негребецкая подтверждает его мысль, указывая на то, что в последнее время (видимо, из-за кризиса) стала проявляться новая тенденция на рынке элитного жилья: в открытой продаже появились квартиры, в том числе и в клубных домах, которые раньше на открытый рынок не поступали.

Олег Привалов