Спящую ипотеку заменили рассрочки

Ухудшение ситуации на рынке ипотечного кредитования заставляет строителей самих предоставлять рассрочки для покупателей жилья. Как правило, срок таких рассрочек небольшой, предоставляются они на период от заключения договора долевого участия до окончания строительства. Реже применяются схемы с более длительными рассрочками до 3-5 лет после окончания строительства.

Большинство банков, работающих в городе еще в конце прошлого года, ввели "заградительные" ставки кредитования — более 20% в год, усилили требования к платежеспособности заемщиков, что заставило говорить участников рынка о временной приостановке ипотеки как таковой. Строителям, заинтересованным в притоке денег покупателей, пришлось самим делать политику расчетов за свое жилье более гибкой.

Для покупателя, воспользовавшегося рассрочкой, риски примерно такие же, как и при ипотечном договоре на строящееся жилье. Если в договоре прописано, что кредитор имеет право требовать досрочное погашение долга, то покупателю нужно быть готовым к тому, что такое требование может быть предъявлено (особенно в случае возникновения у застройщика финансовых трудностей).

По данным GWA Sayer, в список строительных компаний, которые предлагают рассрочку на срок до 5 лет, входят: "ЛенспецСМУ", "Строительный трест", SetlCity, "Северный город", ЛЭК, "Балтийский монолит", "Лидер Групп", ЦДС и др.

В случае если клиент решает воспользоваться длительной рассрочкой, то с ним заключается либо предварительный договор купли-продажи, либо договор паенакопления.

Длительная рассрочка предоставляется под 0-18% годовых в зависимости от величины первоначального взноса. Чаще всего на период строительства объекта предоставляется беспроцентная рассрочка, далее начисления процента зависят от суммы, уже уплаченной за период строительства.

При рассрочке покупки жилья у строителей, как говорят специалисты, возможно оформление ипотеки по статье 485 Гражданского Кодекса РФ, дающей возможность оформить залог на квартиру при регистрации права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи в пользу застройщика, если квартира приобретается в кредит.

Преимущество такой программы — в простоте получения рассрочки. В строительной компании от клиента не потребуют документы по платежеспособности. И предоставят относительно низкий процент за предоставление рассрочки.

"С другой стороны, покупатели должны четко рассчитать свои силы. При получении долгосрочного ипотечного кредита вы будете погашать кредит относительно небольшими суммами. При краткосрочном кредитовании нагрузка по платежам возрастает в десятки раз, что становиться очень обременительным для заемщика", — предупреждает Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге.

Николай Храмков, старший консультант группы стратегии КПМГ в России и СНГ считает, что кредит или рассрочка от застройщика вряд ли станет в полной мере заменой ипотеке. "Обычно кредит или рассрочку строительные компании предоставляют на срок строительства объекта, плюс небольшой срок после, что в среднем составляет от 1 до 3 лет. Рассрочка на построенные объекты недвижимости обычно минимальна и редко превышает 1 год. К основной проблеме рассрочки можно отнести и большой размер начального вноса, около 30-40 процентов, которым застройщик в принципе покрывает большинство своих затрат", — говорит господин Храмков.

Впрочем, под влиянием текущей ситуации, в последние месяцы сроки рассрочки незначительно увеличились, а сумма первоначального взноса уменьшилась. Высокая скорость падения цен на недвижимость явилась причиной появления новых схем рассрочек, при которых покупателю возвращаются деньги (разница), если его квартира в процессе постройки подешевела относительно начальной цены. "Однако нормальных механизмов реализации данной схемы не существует, и вряд ли покупателю удастся получить с застройщика деньги", — отмечает господин Храмков.

"Сейчас покупателям очень важно быть предельно внимательными к своим инвестициям в недвижимость на стадии строительства. Нельзя сказать, что все стройки встали, однако, судя по строительному рынку, до 70-80 процентов (на ранних стадиях) строек заморожено, и возобновление строительства может занять от полутора и более лет. В итоге, заплатив в рассрочку сейчас, вы сможете получить вашу квартиру на 1,5-3 года позже указанного в договоре срока", — резюмирует Николай Храмков.

Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) рассказывает, что в случае невозможности дальнейшего погашения своих платежей, можно расторгнуть договор в течение 3 месяцев и вернуть уплаченную сумму за минусом 5-10% от внесенных средств (в зависимости от компании). Бывают ситуации, что компания не может вернуть деньги идет на то, чтобы рассчитаться квартирой в уже построенном объекте. И даже если квартира, по мнению покупателей, не соответствует внесенной сумме, тем по сути не остается другого выхода: либо соглашаться на такое жилье, либо идти в суд.

Строители верят

Генеральный директор ООО "Петротрест-Недвижимость" Игорь Соколов напротив, уверен, что новые схемы, которые предлагают застройщики, вполне могут заменить исчезнувшую ипотеку. С ним согласен Сергей Цветков, генеральный директор компании "Мир недвижимости": "Сейчас строители предлагают различные варианты рассрочки, которые можно считать заменой ипотеки в текущих условиях. В том числе можно получить рассрочку на несколько лет после сдачи дома — в основном на 2-3 года, максимально — до 5 лет. Квартира при этом находится в залоге у строительной компании. Этот вариант рассрочки обычно обходится существенно дороже. Компания, как правило, увеличивает стоимость квартиры, плюс необходимо оплачивать определенный процент годовых за каждый год пользования "кредитом". Нередки случаи, когда компания привязывает стоимость по договору к условным единицам, тем самым страхуясь от возможных колебаний курса рубля".

Татьяна Кузьмина, руководитель отдела продаж строительного объединения "М-Индустрия" говорит, что практически все крупные компании предлагают сегодня рассрочки до 5 лет, и в зависимости от величины первого взноса те могут быть процентными и беспроцентными. "Такие рассрочки можно условно назвать альтернативой ипотеки, т. к. размер ежемесячного платежа на 15 лет и 5 все-таки отличается. Понятно, что плюсом рассрочки от строительной компании является то, что клиенту не нужно собирать никаких документов по доходам, отсутствуют дополнительные затраты по страхованию, комиссии банка и т. д", — говорит она.

Михаил Возиянов, генеральный директор компании "ЮИТ Лентек" рассказал о схеме, которая применяется при рассрочке покупки квартиры в одном из объектов компании: "Если первоначальный взнос составляет 50 процентов и более от стоимости квартиры, то до февраля или марта 2010 года соответственно клиент получает беспроцентную рассрочку. Если же первоначальный взнос составляет 15 процентов и более, то клиент получает возможность погашать оставшуюся сумму ежемесячно или поквартально с увеличением стоимости на остаток на 1 процент в месяц".

Константин Костин, директор по развитию LCMC также считает, что сейчас схемы рассрочки платежей от застройщиков заменили собой ипотечные программы. "Стандартный пакет, предлагаемый застройщиками: 30-50 процентов — первоначальный взнос, и рассрочка в оплате оставшейся суммы на срок от 5 до 15 лет с процентной ставкой от 15 процентов годовых. Возможны варианты: в наиболее консервативных компаниях рассрочку предлагают на срок не более 5 лет — или до момента ввода дома в эксплуатацию. Есть программы, когда при 50 процентах первоначального взноса за квартиру в доме высокой готовности (т. е. который ожидаемо введется через год) предлагается беспроцентная рассрочка до момента приема дома госкомиссией", — говорит господин Костин.

Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg считает, что подводным камнем рассрочек может стать то, что в настоящий момент компании пытаются компенсировать обесценивание рубля: ряд крупных застройщиков ("Северный город — RBI", "Элис" и др.) перешли в расчетах цен с условных единиц на доллары. "Крупнейшие компании повысили внутренний курс на 7-15 процентов. Что это значит для покупателя? На рынке распространена ситуация, когда покупка квартир оформляется договором купли-продажи, в котором стоимость фиксируется в условных единицах. Таким образом, растут очередные платежи по квартирам, приобретенным в рассрочку, а значит — стоимость квартир увеличивается постфактум", — комментирует господин Пашков.

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге полагает, что схемы рассрочек будут развиваться как минимум в течение еще двух лет — именно столько времени, по ее мнению, ипотека будет находиться в анабиозе.

Роман Русаков