Отзвук победы
Сочи даже в разгар кризиса не теряет привлекательности для инвестиций, в том числе в секторе строительства элитного жилья. Как считают аналитики, столицу Олимпийских игр государство будет поддерживать независимо от финансовых потрясений. И хотя сейчас на рынке элитных объектов наблюдается затишье, по мнению игроков, цены на объекты будут плавно расти, и объем сделок, резко упавший в период обострения кризиса, вновь увеличится к августу-сентябрю текущего года, достигнув роста в 7–11% за год.
Катализатор инвестиций
Рынок элитных новостроек Сочи большинство специалистов сегодня считает лишь зарождающимся. Формироваться он начал в 2006 году, когда в город пришли сразу несколько крупных застройщиков. «Многие из них занялись возведением высотных жилых комплексов преимущественно класса de luxe, — отметили аналитики компании B2 B Research. — На сегодняшний момент в городе в разной стадии готовности семь элитных жилых объектов». Это «Миллениум Тауэр» (ГК «Сунжа»), «Королевский Парк» (девелопер MR Group), «Красная площадь» (компания «Эльдорадо Трейдинг Лимитед»), «Александрийский Маяк», «Грас-Сити» (компания «Грас»), «Идеал House» (застройщик «Диал Строй Инвест») и «Новая Александрия» (ООО «Ива»).
По мнению аналитиков, такое внимание девелоперов к черноморскому городу связано с высоким уровнем некой обособленности Сочи. «Концентрация застройки здесь в разы ниже, чем, например, в Москве, так как нет радикального превышения предложения над платежеспособным спросом, а, следовательно, и нет резкого перепада цен на недвижимость», — утверждают в аналитическом отделе Национального института содействия устойчивому развитию (НИУР).
Как заметил генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько, рынок жилой недвижимости Сочи, как самого крупного курортного города страны, в перспективе имеющего все шансы превратиться в туристический центр мирового уровня, очень привлекателен для инвестиций.
Однако в последние два года сочинский рынок практически не развивался по причине ряда локальных и глобальных факторов. «Основным из них является критическая ситуация на рынке, вызванная повышением цен на объекты жилой недвижимости весной 2007 года после объявления решения о месте проведения Олимпиады-2014, — говорит Илья Володько. — Буквально за одну ночь цены выросли на 80–150% в разных сегментах и продолжали повышаться до осени 2008 года. При этом сразу после скачка цен активность на рынке упала в разы, и сделок было совершено довольно мало».
Притяжение Сочи
Потрясения на мировом финасовом рынке тоже задели сочинские элитные новостройки. «Очень многие из застройщиков оказались в сложной финансовой ситуации: кредитные средства под приемлемые ставки найти практически невозможно, а собственные деньги, как правило, направляются на поддержку уже действующих бизнес-направлений», — отметили аналитики компании MAR Consult.
Сроки сдачи части объектов вместо конца 2008 – начала 2009 были смещены на конец 2009 и 2010 год. Например, застройщик ООО «Ива» принял решение перенести сроки сдачи ЖК «Новая Александрия» с четвертого квартала 2008 года на второй квартал 2009 года. Московская инвестиционно-строительная компания «Диал Строй Инвест» планировала завершить строительство на Красной Поляне комплекса «Идеал House» (часть клубной системы «Идеал-Club») во второй половине 2008 года, однако перенесла сроки сдачи на середину 2009 года, а некоторые земельные участки под застройку выставила на продажу. Из всех заявленных в 2006 году проектов введен в эксплуатацию только один жилой комплекс класса de luxe – «Миллениум Тауэр», общей площадью 23,5 тыс. кв. метров.
Однако, невзирая на остановку строительства и отказ от прежних планов, девелоперы, работающие здесь, уверены, что регион останется привлекательным для инвестиций в первую очередь потому, что Сочи как будущую столицу Олимпийских игр поддержит государство. И у такой уверенности есть почва.
«Ситуация на российском финансовом рынке не повлечет удорожания проектов олимпийской стройки в Сочи и переноса сроков строительства объектов, — гарантирует президент ГК «Олимпстрой» Виктор Колодяжный. — Проект „Сочи-2014“ стал катализатором притока инвестиций в регион». «Сочи – это город с наибольшим потенциалом и запасом прочности, — считает аналитик НИУР Ирина Аносова. — Сюда будет вложено по самым скромным оценкам более $40 млрд., в том числе из федерального бюджета более $20 млрд., что обязательно скажется как на уровне жизни в городе, так и на стоимости жилья. Дополнительный стимул к развитию город получил после утверждения федеральной целевой программы «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта в 2006–2014 гг. » и победы в отборочном туре на проведение зимней Олимпиады-2014».
Ценовой буфер
Одновременно с остановкой строительства в Сочи в началось снижение спроса на элитную недвижимость. «Это происходит, во‑первых, под влиянием фактора сезонности, когда в зимнее время спрос падает», — утверждают в компании MAR Consult. — Во‑вторых, вследствие того, что не оправдываются ожидания покупателей о падении цен, по аналогии с московским рынком, и, в‑третьих, из-за низкой степени информированности о сочинском рынке среди потенциальных покупателей, проживающих в других городах с высоким уровнем жизни, например в Москве, Санкт-Петербурге и городах нефтяного региона РФ».
По данным аналитиков MAR Consult, прирост объема заключенных сделок на рынке элитной жилой недвижимости к концу 2008 года снизился. «Финансовый кризис, конечно, заставил девелоперов снижать цены, но в основном только на объекты эконом-класса, — говорит Илья Володько. — В бизнес- и элитном классах цены остались на прежнем уровне. Связано это с тем, что девелоперы, начавшие реализацию проектов в высоком классе в период „экономического бума“, не скупились на расходы: по завышенным ценам приобретались земельные участки, большие деньги вкладывались в согласовательные и разрешительные процедуры. Девелоперы рассчитывали на то, что активный рост цен на недвижимость в городе компенсирует любые расходы и позволит заработать большую прибыль».
Значительное снижение цен в данной ситуации ставит под сомнение рентабельность проектов. Поэтому девелоперы, остро нуждающиеся в деньгах, «порционно» реализуют свои объекты со значительным дисконтом (25–35%). Впрочем, отмечают участники рынка, в основном это касается объектов эконом- и бизнес-класса.
Восставшие из спада
Как подсчитали аналитики MAR Consult, около четверти обеспеченных москвичей (26%) выбирают недвижимость класса de luxe, а более трети их предпочитают отдыхать с семьей на российских курортах. «Сочи является самым популярным курортом и в летнее, и зимнее время, потому что не надо оформлять визы, комфортно для детей, дорога занимает меньше времени, нет языкового барьера и можно использовать российские деньги, — утверждают в MAR Consult. — Большинство из опрошенных (76%) хотели бы иметь жилье класса de luxe или бизнес-класса на курорте и приезжать на отдых к себе домой».
В компании Penny Lane Realty считают, что спрос на покупку жилья элитного класса до конца года вырастет на 8%. Это будет вызвано не возросшим внутренним спросом, а увеличением числа иногородних покупателей. «Обычно покупатели начинают активно приходить на объект в конце апреля, а продажи начинаются с мая, — говорит вице-президент ГК «Сунжа» Сергей Усачев. — Рост по отношению к предыдущим месяцам прошлого года будет, поскольку должна сыграть на руку сезонность, а к сентябрю есть шансы перекрыть показатели 2009 года».
Таким образом, по большинству экспертных прогнозов на ближайшие два года, сочинский рынок элитной недвижимости достаточно быстро восстановится, наверстывая кратковременный спад. Темп прироста объема заключенных сделок, по прогнозам MAR Consult, составит 7–11% в год. При этом наибольший спрос будет на объекты высокой ценовой категории, расположенные на первой береговой линии, ввиду того, что в этом сегменте дефицит квартир ощущается сильнее.
С побережья в предгорья
По данным Департамента экономики и прогнозирования администрации Сочи, в 2009–2011 годах, согласно официальному прогнозу социально-экономического развития, здесь будет возведено более 2,1 млн. кв. метров жилья. Как прогнозируют аналитики компании MAR Consult, восстановление рынка элитной недвижимости в Сочи начнется с конца третьего квартала 2009 года. «В 2009 году будут введены в эксплуатацию 80% площадей, запланированных к вводу в 2008 году, при этом строительство новых объектов заморожено предварительно до 2010 года, то есть рост предложения элитного жилья не прогнозируется, — отмечают в MAR Consult. — Таким образом, инвестиционный спрос начнет возрастать прямо пропорционально восстановлению экономики РФ, и цены на жилье будут расти исходя из потребностей рынка».
Цены могут подняться также в связи с тем, что генеральный план развития Сочи, разработка которого была завершена в феврале текущего года Московским государственным институтом проектирования городов, больше не предусматривает строительства на территории города высотных зданий. По словам директора по развитию института Игоря Шнайдера, новый генплан разработан с соблюдением всех природоохранных мероприятий и требований, связанных с условиями проживания населения. «Основное развитие Сочи перенесут с прибрежной территории в предгорья», — говорит он.
Таким образом, будут достроены только те проекты, которые уже начаты, либо, имея все разрешительные документы, запланированы к строительству в этом году. Впрочем, таких объектов не много. Компания Konsta Real Estate Properties (KREP Ltd.) заявила о продолжении реализации проекта по строительству жилого комплекса бизнес-класса «Курортный» в Сочи. Как рассказал председатель совета директоров фонда KREP Ltd. Роман Плавник, для финансирования проекта планируется привлечение американских инвестиций путем размещения бумаг на фондовых рынках США, около $100 млн. в течение года. Впрочем, как заметили эксперты, многие из крупных российских девелоперских компаний в данное время торгуются на американских депозитариях, однако в сложившихся условиях общего падения всех мировых рынков компаниям в строительном секторе достаточно сложно продать акции.
По данным директора ростовского филиала компании «Тройка-Диалог» Ивана Ковалева, девелопмент сейчас «не в фаворе», теоретически проще торговаться золотопромышленным компаниям. «Компании KREP Ltd. будет достаточно сложно разместить свои акции на IPO США, так как ситуация ухудшается, а недвижимость растет только вместе с рынком, — отметил господин Ковалев. — Конечно, собрать $100 млн. гораздо легче на фондовой бирже США, чем в России. Однако и соревноваться девелоперы со своими сочинскими проектами будут не с Самарой или Москвой, а уже с Дубаями и Швейцарией».
Еще об одном проекте, который начнут реализовывать в середине 2009 года, заявили в ГК «Сунжа»: строительство второй очереди элитного квартала «Золотой треугольник» в Сочи – жилого комплекса «Романс о влюбленных» уровня de luxe. Сроки ввода в эксплуатацию – 2010 год. Инвестиции в проект составят 1 млрд. рублей. Часть этой суммы предполагается занять в банках, остальное составят собственные средства, вырученные от продаж первой очереди, — ЖК «Миллениум Тауэр».
В качестве рисков эксперты называют возможный дефицит финансирования. «Все будет зависеть от успеха переговорного процесса с банком, его интереса к проекту и оценки надежности заемщика. В качестве обеспечения могут быть использованы имеющиеся активы группы, в том числе первая очередь проекта – „Миллениум Тауэр“», — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Более проблематичной в условиях низкого уровня спроса на жилье эксперту представляется реализация готовой очереди проекта.
Поводы для дисконта
По данным B2 B Research, динамика средней стоимости 1 кв. метра объектов элитного жилья в Сочи такова: в 2007 году – 150 тыс. рублей, в 2008 году – 200 тыс. рублей. Прогнозируемый рост цены к 2010 году может составить более 350 тыс. рублей за кв. метр. Но только в том случае, если планы по застройке побережья будут завершены и все амбициозные объекты инфраструктуры, о которых заявляли застройщики элитных комплексов, будут построены.
Как отмечают аналитики, потребительские ожидания по отношению к параметрам элитной жилой недвижимости Сочи на протяжении последних нескольких лет резко выросли. Критерии, по которым эксперты оценивают класс объектов в Сочи, следующие: уровень безопасности, близость от моря, вид на море и горы, наличие инфраструктуры (клубные рестораны и кафе с открытой террасой и выходом в парк, мини-маркеты, фитнес-клубы и спа-салоны с открытыми и закрытыми бассейнами, спортивные площадки для тенниса), а также наличие подземного паркинга и другие факторы.
Так, к примеру, железная дорога тянется вдоль береговой линии от Адлера и практически до середины Сочи мимо санаториев, домов отдыха, отеля «Рэдиссон САС Лазурная» и других известных мест отдыха. То есть, утверждает Илья Володько, практически половина недвижимости города по определению не может быть даже при всем богатстве инфраструктуры и качестве возводимых объектов отнесена к элитной категории. Возможно, это одна из причин, почему наиболее престижным считается Хостинский район. Как отмечают в MAR Consult, средняя цена за кв. метр в элитных комплексах здесь около 241,5 тыс. рублей. Максимальные цены за квартиры в пентхаусах достигают 600–700 тыс. рублей за кв. метр. Это объясняется тем, что здесь расположен известный элитный микрорайон «Светлана» на первой береговой линии, который формирует «золотую милю» города Сочи (среди значимых объектов инфраструктуры – ресторан «Синее море», ночной клуб «Платформа», гостиница «Жемчужина», санаторий «Светлана», ресторан «Калипсо»). Именно здесь располагаются Зимний театр, дендрарий, гостиница «Жемчужина», парк им. Фрунзе. На территории микрорайона «Светлана» расположены два элитных объекта: «Миллениум Тауэр» и «Новая Александрия».
«Современные жилые комплексы предоставляют различный набор услуг и имеют разные возможности по реализации потребительских ожиданий, — отмечают аналитики в B2 BResearch. — Все это должно находить отражение в ценовых параметрах квартир».
По мнению экспертов, данные, полученные в результате исследования нынешних цен, реальной и прогнозной стоимости квартир в ЖК, а также по критериям классности объектов, позволяют сделать вывод о недооцененности таких жилых комплексов, как «Миллениум» (136 тыс. рублей за кв. метр) и «Идеал Хаус» (92 тыс. рублей за кв. метр). «А цены на недвижимость в ЖК «Премьер» (156 тыс. рублей), «Новая Александрия» (170 тыс. рублей за кв. метр) и «Королевский парк» (199 тыс. рублей за кв. метр) завышены и не соответствуют уровню объектов», — утверждают в своих исследованиях B2 B Research (данные на февраль 2009 года).
Впрочем, все эксперты сходятся во мнении, что все будет зависеть не только от стараний самих застройщиков в завершении строительства ЖК и инфраструктуры, но и от усилий властей, которые должны озаботиться как городскими канализационными трубами, пока рассчитанными на 140 тыс. жителей, так и транспортными развязками и проблемой электроснабжения Сочи. Гости города уже привыкли, что фонарик на ночном столике в гостиничном номере – непременный атрибут многих отелей и пансионатов в Сочи. Это дань нередким отключениям электроэнергии, во время которых во тьму погружаются как коммерческие, так и жилые объекты, невзирая на их классификацию. «Подстанция Дагомысская, которая питает Сочи, не справляется с возросшим энергопотреблением. А через несколько лет может вообще встать, — говорят риэлторы, специализирующиеся на продажах элитного жилья. — Особенно в случае, если введут в эксплуатацию большинство элитных высоток в городе с их высочайшими потребностями в электроэнергии».
«Власти, несомненно, решат проблему с инфраструктурой», — подытоживают эксперты. — Но вопрос в том, будет ли это сделано в ближайшие год-два или придется ждать до 2014 года. В этом случае девелоперам придется продавать элитное жилье с фонариком в прихожей и значительным дисконтом в цене».