Отложенная ипотека
К настоящему времени ипотека в Воронеже практически прекратила существование: большинство коммерческих банков отказалось от ипотечных продуктов, а Сбербанк и ВТБ 24, в незначительных объемах продолжающие кредитовать приобретателей жилья, ввели заградительные ставки и ужесточили условия предоставления кредита. Но, вопреки ожиданиям, кризиса неплатежей не произошло – к настоящему времени лишь несколько десятков заемщиков обратились в структуры агентства ипотечного жилищного кредитования для реструктуризации задолженности, а количество выставленных на продажу квартир измеряется единицами. Эксперты уверены, что в текущем году рынок не восстановится.
На 1 октября 2008 года в Воронежской области было выдано кредитов на приобретение жилья на 11,55 млрд рублей, суммарная задолженность по ним на эту дату составляла 9,2 млрд. В прошлом году по ипотечным программам проходило до40% сделок с жилой недвижимостью, а среднерыночная ставка составила 12,9% (данные Центробанка). На местном рынке была представлена широкая линейка ипотечных продуктов: банки выдавали кредиты в рублях и валюте, на приобретение готового жилья и для участия в долевом строительстве, сумма первоначального взноса постоянно снижалась, а ряд кредитных организаций вообще от него отказался.
Ставки уходят в небо
Рынок ипотеки пострадал от банковской паники одним из первых прошлой осенью. К настоящему времени ряд небольших банков просто ушел с рынка, а лидеры отрасли, активно работающие с ипотекой, уже подняли процентные ставки по своим ипотечным кредитным программам. В частности, в Сбербанке размер ставки погашения до регистрации залога недвижимости в пользу банка по программе «Ипотечный кредит» составляет 15-16% годовых, а по программе «Ипотечный+» – 14,75-15,75% (в рублях). Альфа-банк поднял минимальную и максимальную границы ставок в рублях по всем кредитным программам на 1,2 и 0,4% соответственно, и в настоящее время ставки находятся в пределах 20,6-25,3%. Также среди повысивших ставки по ипотечному кредитованию – ВТБ 24, «Уралсиб» и ряд других банков. Сами банки объясняют удорожание заемных средств повышением ставки рефинансирования Центробанка и увеличившимся темпом роста инфляции в стране. «Это неизбежный процесс, который приводит к тому, что в итоге повышаются ставки по кредитам», – пояснял в своем недавнем интервью президент Сбербанка Герман Греф. Однако глава банка пообещал, что, по мере того как будет стабилизироваться экономика, падать инфляция и стоимость привлечения денег, начнет опускаться и ставка по ипотечным кредитам.
Однако удорожание кредита не единственное и даже не главное следствие кризиса. Многие кредитные продукты просто исчезли, например ипотечный кредит в долларах и евро, как из-за того, что девальвация сделала их непомерно дорогими, так и из-за общей неопределенности на валютном рынке. Банки резко увеличили и требования к первоначальному взносу по ипотеке. Так, Альфа-банк повысил размер первоначального взноса до 30% (ранее 20%) по кредитам на приобретение квартиры на вторичном рынке, до 40% (ранее 30%) – по кредитам на приобретение жилого дома (коттеджа). Практически во всех банках ужесточились требования к потенциальному заемщику, его доходам, наличию поручителей и т.д. Из-за проблем в строительной отрасли ипотека выдается только на готовое жилье, а участие в долевом строительстве обоснованно считается слишком рискованным (по данным воронежского правительства, на начало февраля в областном центре было заморожено до 60% строек).
В совокупности это привело к фактической недоступности ипотечных кредитов для потребителя. «Стоит признать, что ипотечного рынка в России больше нет, – считает аналитик „Финама“ Сергей Фильченков. – Кредит реально получить только в Сбербанке или ВТБ, причем они очень внимательно относятся к анализу потенциала заемщика. А объем просроченной задолженности по ипотеке в целом по стране только за четвертый квартал прошлого года вырос в два раза». По оценкам эксперта, ипотечный рынок России в первом квартале 2009 года сократится в три-пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (по данным Ассоциации ипотечных компаний, общий объем выданных в первом квартале 2008 года кредитов составил 151 млрд рублей). «И мы не ожидаем, что в текущем году ипотека начнет восстанавливаться. Отрицательная динамика связана с общей экономической ситуацией в стране», – добавил господин Фильченков.
Причем сами банки сегодня не заинтересованы в выдаче длинных кредитов. Так, за два месяца текущего года ВТБ 24 выдал в Воронежской области всего 21 ипотечный кредит на сумму 24 млн рублей. В банке признали значительное сокращение числа ипотечных кредитов, однако от конкретики уклонились. В Центрально-Черноземном банке Сбербанка также отказались сообщить свежие данные о реализации ипотечных программ, однако местные риелторы также отметили сокращение количества сделок с использованием ипотечных кредитов в три-пять раз. «Желающих кредитоваться стало меньше, – признала Анна Богомолова, директор агентства недвижимости „Фасад“. – Люди не могут спрогнозировать свою платежеспособность в долгосрочной перспективе. Рынок ипотечного кредитования сейчас затих. Количество сделок с начала года в среднем сократилось в четыре-пять раз по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. И оживления пока не намечается». «В начале года на рынке наступил полный штиль», – согласилась с госпожой Богомоловой коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова.
Время платить
В Воронежской области до сих пор не нашли подтверждения многочисленные предсказания о кризисе неплатежей ипотечных заемщиков (на днях о такой опасности заявил во время визита в Воронеж первый вице-премьер Игорь Шувалов). В местных коллекторских агентствах говорят о двух-трех прецедентах, когда квартира была отчуждена у заемщика из-за невозможности выплаты кредита и выставлена на торги. Не спешат воронежцы и пользоваться возможностями по реструктуризации ипотеки. Напомним, в конце прошлого года правительство России одобрило программу господдержки заемщиков, испытывающих проблемы с обслуживанием долга. 31 декабря Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) опубликовало стандарты реструктуризации ипотечных кредитов. Чтобы попасть в программу, заемщик должен, в частности, подтвердить, что его ежемесячный доход упал ниже двух прожиточных минимумов с учетом выплат по кредиту. Основная схема реструктуризации – предоставление заемщику дополнительного кредита для погашения не менее 12 ежемесячных платежей по первому (проблемному) займу. Через год заемщик должен начать выплачивать взносы в полном объеме, а сумма кредита увеличивается на объем помощи, предоставленной АИЖК.
ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» (АЖИК), структура федерального АИЖК, готова договариваться с банками о годовой отсрочке, в течение которой сама возьмет на себя выплаты заемщиков или выкупит закладные проблемных клиентов. Как объяснил гендиректор воронежского АЖИК Владимир Кузнецов, программа предполагает поддержку жителей региона, которые стали неплатежеспособными по ипотечным обязательствам, лишившись доходов из-за кризиса, например, в результате сокращения. «Мы будем работать напрямую с банками, в частности, для того, чтобы они предоставляли годовую отсрочку или шли на пролонгацию ипотечного договора с проблемными клиентами по выплатам», – пояснил он.
Владимир Кузнецов отметил, что государственные меры включают и выкуп закладных. «На соответствующие цели курирующее нас федеральное АИЖК предусмотрело 6 млрд рублей на всю страну», – уточнил он. По заверению господина Кузнецова, программа начнет осуществляться с апреля, а в настоящее время воронежское АЖИК ведет статистику потребностей рынка. «В Воронежской области, по моим ориентировочным расчетам, из 7 млрд рублей ипотечных кредитов, которые были взяты в 2008 году, по оптимистичным прогнозам 3% подпадут под нашу программу, по пессимистичным – 10%. Максимум выплат составит 700 млн рублей», – подчеркнул он.
Однако на конец марта в региональную структуру АИЖК обратились около 40 человек. Поводы для обращения делятся поровну между критическим сокращением доходов и увольнением. «Ожидаемого нами ранее вала заявок пока нет, что можно объяснить новизной программы. Но в ближайшее время их количество начнет расти быстрыми темпами, так как сама схема реструктуризации ипотечных кредитов предельно проста», – рассказал Владимир Кузнецов. По его словам, программу тормозят сложности во взаимодействии с рядом банков, чьи головные офисы находятся в Москве. «При попытках сотрудничества мы сталкиваемся с тем, что у филиалов до сих пор нет схем реструктуризации ипотеки по стандартам агентства, что тормозит начало первых выплат». Назвать эти структуры Владимир Кузнецов отказался. Зато сообщил, с кем из банков удалось установить сотрудничество в рамках программы реструктуризации ипотечных кредитов: Сбербанк, ВТБ 24, Московский индустриальный банк и Национальный резервный банк. «Люди приходят и из других банков, но помочь, к сожалению, удается не всегда в связи с тем, что при оформлении заемщиками кредитов не были предоставлены все необходимые документы, например – справки о доходах. Это вина не их, а банков, выдавших кредит. Но документы ведь обратной силы не имеют, из-за чего люди оказываются, мягко говоря, в неловкой ситуации».
Эксперты единогласно отмечают, что схема реструктуризации ипотечных кредитов востребована, поскольку речь идет о проблемных кредитах, погасить которые клиент фактически не может, а получение ставшего сейчас низколиквидным залога банкам вряд ли интересно. По их оценкам, возможностью реструктуризации в целом попытаются воспользоваться не более 5% заемщиков. «Со стороны заемщиков спрос на предложенную модель рефинансирования будет, но достаточно ограниченный – это крайний вариант, на который пойдут люди, у которых нет иного выбора», – пояснил Сергей Фильченков. По мнению эксперта, программа реструктуризации будет буксовать еще два-три месяца из-за консервативности банковской системы. Алексей Петров, замгендиректора ООО «Инвестиционная палата», рассказал, что крупные банки не заинтересованы в сотрудничестве с АИЖК и пока намерены решать вопросы с проблемными кредиторами самостоятельно, стремясь получить с них максимально возможные, с учетом финансового кризиса, выплаты. «Пока мы предлагаем клиентам, оказавшимся в трудной ситуации, собственную схему реструктуризации – увеличение срока кредита в целях снижения размера среднемесячного платежа», – сообщили Finance в представительстве Райффайзенбанка.
Заемщик берет паузу
По мнению Сергея Фильченкова, в сегодняшних условиях банки самостоятельно не способны оживить ипотечный рынок. «И не заинтересованы в этом, – добавляет эксперт. – Даже при наличии существенных свободных ресурсов развивать ипотеку в текущих условиях – значит брать на себя существенные дополнительные риски. Государство делает все, чтобы проблемы в финансовом секторе не приобрели угрожающего характера. Специфика российского ипотечного рынка такова, что большего и не требуется. Конечно, можно компенсировать часть ставки по ипотечным кредитам и т.д., но зачем? Деньги государству нужны для других целей, а быстрое восстановление ипотеки – отнюдь не самоцель», – резюмировал эксперт. По мнению аналитиков, восстановление рынка ипотеки начнется не раньше, чем через полгода после начала общего подъема экономики – и заемщикам, и кредитным организациям нужно будет «психологически восстановиться», чтобы строить планы на будущее.
Впрочем, в последние недели риелторы отмечают некоторый рост числа сделок. «Только на прошлой неделе за кредитами к нам обратились семь человек. Кредиты продолжают выдавать Газпромэнергобанк, ВТБ, Сбербанк», – сообщила Галина Колокольникова. По ее мнению, оживление в сфере покупки жилой недвижимости связано с падением курса доллара и тем, что потенциальные покупатели перестали ждать значительного падения цен. «Но, конечно, с докризисным временем сравнить нельзя», – признала риелтор.