Площадная торговля
До кризиса инвестирование в коммерческую недвижимость считалось одним из самых прибыльных капиталовложений. Однако когда экономическая ситуация изменилась, падение цены продажи площадей и арендных ставок достигло 30%, а сроки окупаемости объектов значительно увеличились. В результате девелоперы пересматривают свои планы на строительство и меняют взгляды на инвестиционный потенциал этого бизнеса.
ОТ ПЛЮСА В МИНУС По оценкам участников рынка, прибыль от продажи офисов в Екатеринбурге до наступления кризиса достигала 20%. А при арендных ставках в 1,4 — 1,8 тыс. рублей за квадратный метр в классе В и от 2,5 тыс. рублей в классе А, окупить этот бизнес можно было за 3-5 лет.
Примерно такой же была прибыль от реализации готовых помещений и сроки окупаемости в сегменте торговой недвижимости. В Екатеринбурге уральские девелоперы практиковали продажу объектов, которые уже приносили прибыль от аренды. В таких случаях полученная ими от покупателей сумма порой в несколько раз превышала себестоимость строительства. Как отметил председатель правления Уральского совета управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев, при сметной стоимости возведения торговых центров в 30-50 тыс. рублей за квадратный метр, продать их можно было по цене в 120-150, а в отдельных случаях и 200 тыс. рублей.
Особенно интересным для инвестирования считался рынок качественных складских помещений, так как потребность в них была и остается очень большой (к началу 2008 года дефицит складов класса А и В составлял порядка 600 тыс. квадратных метров). С учетом долгоокупаемости логистических центров, вернуть вложенные средства можно было за 7-8 лет.
Неудивительно, что при такой привлекательности этого бизнеса о проектах по строительству объектов коммерческой недвижимости заявляли многие компании, среди которых «УГМК-Холдинг», Группа «Синара», НП УС «Атомстройкомплекс», НП «Объединение заводов «Финпромко».
Администрацией Екатеринбурга была принята программа «Деловые центры», которая предполагала строительство 2,1 млн квадратных метров офисов до 2015 года, а в 2008 году планировалось возвести 400 тыс. квадратных метров. Что касается складов, то городские власти были уверены, что к 2015 году их площадь достигнет 1,1 млн квадратных метров, то есть почти в 12 раз больше, чем в 2007 году.
Но с наступлением кризиса о былых прибылях и планах по реализации амбициозных проектов девелоперам пришлось забыть. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), снижение цен на продажу офисов класса B в Екатеринбурге в 2008 году составило 11%. Если в начале прошлого года стоимость покупки офиса в среднем достигала 96 тыс. рублей за квадратный метр, то к его концу можно было приобрести помещение за 86 тыс. рублей за квадратный метр. Уменьшились ставки и на рынке аренды. По информации УПН, в классе В с начала 2008 года тарифы опустились на 10% — с 1,3 тыс. рублей за квадратный метр до 1,15 тыс. рублей за квадратный метр. А вот председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль подчеркнул, что, по его оценке, в сегменте качественной недвижимости офисов В, В+, А, где предлагались ставки аренды от 1400 до 2000 руб. в месяц за кв.метр, снижения ставок практически не произошло. Он отметил, что наиболее сильной коррекции подверглись арендные ставки в классе С и А. По его словам, в первом случае снижение цен достигло 20-30% с 1 тыс. рублей за квадратный метр до 700-800 рублей за квадратный метр. В верхнем сегменте, где стоимость аренды начиналась с 2,5 тыс. рублей за 1 кв.метр в месяц, снижение ставок на некоторых объектах, по мнению господина Бриля, также достигло 20-30%. В то же время, себестоимость строительства подобных площадей составила от 40 до 80 тыс. рублей за квадратный метр.
Подобная ситуация сложилась и в сегменте складской недвижимости. Несмотря на то, что стоимость продажи складов класса А и В с 2008 года до сегодняшнего момента варьировалась в пределах от 30 до 35 тыс. рублей за квадратный метр (при себестоимости порядка 25 тыс. рублей за квадратный метр), арендные ставки упали почти на 20%. В результате, по прогнозам независимого эксперта в области складской недвижимости Олега Альтшуля, сроки окупаемости объектов увеличились до 10-11 лет.
Но, пожалуй, самое серьезное падение цены продажи было зафиксировано на рынке торговых площадей — на 15-20%. В результате, отмечает специалист девелоперской компании RED Александр Анненков, сметная стоимость строительства таких объектов фактически сравнялась с ценой продажи — 50-80 тыс. рублей за квадратный метр.
Снижение прибыли от сделок на рынке коммерческой недвижимости привело к значительной корректировке программ по строительству, которая произошла еще в 2008 году. Так, если в 2007 году в Екатеринбурге было введено 125 тыс. квадратных метров офисных площадей, то в 2008 году — всего 110 тыс. квадратных метров.
Еще значительнее упали темпы развития складской недвижимости. К слову, в 2007 году этот сегмент рынка стал лидером по количеству введенных площадей — в Екатеринбурге было возведено более 200 тыс. квадратных метров подобных помещений. А с первого по четвертый квартал прошлого года было введено только 129 тыс. квадратных метров складов. И это при том, что, по мнению экспертов, сегмент качественных складских помещений в городе еще очень далек от насыщения. И только торговая недвижимость показала в прошлом году стабильный рост — и в 2007 и в 2008 годах было сдано порядка 50 тыс. квадратных метров. Но, как пояснил господин Анненков, причиной таких показателей стала специфика бизнеса, который предполагает ввод больших площадей в рамках одного торгового центра.
ВОПРОС ЦЕНЫ Прогнозы участников рынка и экспертов относительно дальнейшего развития ситуации можно разделить на два типа — краткосрочные и долгосрочные. В ближайшей перспективе начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков прогнозирует ежеквартальное падение цен продажи и аренды офисных и торговых площадей до осени 2009 года еще на 5-10%. «Чтобы стимулировать спрос, компаниям при переговорах о продаже площадей в этих сегментах недвижимости придется предлагать значительные скидки, либо соглашаться на условия покупателей. А администрациям торговых и офисных центров придется пересмотреть ряд ранее заключенных договоров, чтобы на время кризиса скорректировать высокие ставки для наиболее значимых арендаторов в сторону снижения», — считает господин Хорьков.
В то же время, отмечают аналитики, на обоих рынках останутся ниши, в которых инвесторы, если таковые найдутся, будут чувствовать себя более комфортно. По мнению Михаила Хорькова, это будет возведение торговых центров относительно небольшой площади в жилых микрорайонах областных центров. «Если инвесторам удастся найти такие “белые пятна” на карте города, где не будет достаточного количества торговых площадей, то построить там центр будет довольно интересно», — отметил господин Хорьков.
В то же время, Андрей Бриль уверен, что в ближайшее время найти инвесторов под проекты возведения коммерческой недвижимости будет невозможно. «Говорить, что сегодня есть предприниматели, которые готовы вложиться в подобные проекты, неправильно. Думаю, что ближайший год в сегменте коммерческой недвижимости новых проектов вообще не будет», — утверждает господин Бриль.
Тем не менее, в долгосрочной перспективе застройщики и девелоперы прогнозируют рост цен. Большинство из них ссылается на то, что сейчас компании не начинают новых проектов, а через 2-3 года, когда начнется экономический рост, обнажится дефицит различных видов недвижимости и произойдет повышение ее стоимости. По мнению Алексея Караваева, падение цен на продажу торговых площадей остановится уже к осени нынешнего года, а рост начнется летом следующего. «Для развития этого сектора рынка необходим рост доходов населения. Скорее всего, он начнется в 2010 году, в торговлю пойдут деньги и вновь появится потребность в площадях», — утверждает господин Караваев.
С ним согласен Андрей Бриль, который считает, что во второй половине следующего года поднимутся цены и на офисы. «Рост стоимости продажи и арендные ставки поднимутся минимум на 30-40%, то есть на уровень сегодняшней девальвации», — заключил господин Бриль.