Время выгодных цен
Мы решили прояснить реальную ситуацию на рынке вторичного жилья и, войдя в роль покупателя, постарались узнать, какой дисконт реально получить, приобретая сейчас жилье в Казани. Нас интересовали квартиры, которые относятся к сегменту вторичного рынка, но в новых домах, сданных максимум два-три года назад. Иными словами — квартиры в современных домах, но уже оформленные в собственность.
Скидки до торга
В экономклассе предложений — на любой вкус и кошелек. Первая задача — выбрать уже готовые квартиры. В объявлениях об этом напрямую говорится не всегда, но порой неясность приносит неожиданные плоды. В сети поиска попало жилье в еще недостроенном доме в «Солнечном городе», которое владелец — инвестиционная компания — по договору переуступки продавал за необычно низкую цену — 25 тыс. рублей за кв. метр. Так, за двухкомнатную квартиру площадью 67 «квадратов» просили всего 1 млн 700 тыс. российских денег. По словам продавца, кирпичный дом, который возводится компанией «Фон», должен быть готов в мае-июне этого года. Интересно, что в этом случае речь идет не о «сбросе» одной квартиры, а о продаже нескольких квартир разной площади и этажности: видимо, в продаже незадолго до сдачи по минимальной цене у владельца есть своя выгода. Совет покупателям — проверять и еще раз проверять надежность сделки и вероятности своевременной сдачи дома.
Квартиру в сданном уже год назад доме в том же комплексе, с черновой отделкой площадью 107 «квадратов», мы нашли по цене 3 150 000 рублей (т. е. 29400 руб./кв.м). Минус квартиры — нерациональная планировка: жилая площадь составляет половину общей. Уже по телефону риэлтер заметил, что «опуститься» до 28 300 рублей за кв. метр владелец может. Продавец выставляет квартиру уже третий месяц. Некоторое время назад он отказался от цены в 28 тыс. за кв. метр, но сейчас мог бы согласиться. Однако жилье в этом районе можно купить и дешевле. В процессе поиска квартиры эконом–уровня риэлтер сходу предложил готовую «трешку» в «Солнечном городе» площадью 100 метров по 27 тыс. за метр.
Две однокомнатные квартиры экономкласса мы присмотрели в кирпичных домах в противоположных частях города — на улицах Чуйкова и Дубравной. На обе квартиры оформлены права собственности, реализуются по договору купли-продажи. Квартиру с черновой отделкой в новом доме недалеко от остановки «Роддом» продает управляющая компания. Площадь квартиры 48 кв. метров, 9 кв. метров кухня. Стартовая цена — 1 600 000 руб., то есть 33300 за кв. метр. На первой стадии торга продавец согласился «сбросить» 50 тыс.
Как показали дальнейшие переговоры, начальный дисконт в 50 тыс. за однокомнатную квартиру и 100 тыс. за трех-четырехкомнатную — обычная практика. Скидку в полсотни пообещал и риэлтер, продающий вторую из приглянувшихся «однушек». За квартиру в уже заселенном доме в Приволжском районе, с обычным ремонтом просили 1 800 000 (по 33900 за кв. м) Семиэтажный дом на плане представляет букву «О». Во внутреннем дворе расположена детская площадка, на территорию ведут два проезда, есть будка охраны со шлагбаумом. Квартиры, ориентированные на наружный фасад, интереснее смотрящих во двор за счет эркеров и лоджий. Как рассказала одна из встреченных нами жительниц дома, претензий по качеству строительства у нее нет, дом теплый. Однако цену назвала завышенной: три года назад она приобрела однокомнатную квартиру с черновой отделкой, выходящую на солнечную сторону, с большой лоджией, за 1 200 000.
«Бизнес» нужно поискать
В отличие от экономкласса, предложений по готовому жилью, относящемуся к бизнес-классу, нам встретилось не так много, как мы ожидали. Часть квартир попадают в эту категорию условно, на ценовую категорию в значительной степени влияет качество отделки. Нам приглянулась четырехкомнатная квартира на Завойского площадью 130 метров — с евроремонтом, за 5 700 000 (по 43800 за кв. м.) с возможностью торга. Но, как выяснилось, владельцы, которым срочно понадобились средства для завершения строительства коттеджа, решили продавать другую квартиру в этом же доме. Трехкомнатную, площадью 120 метров, со «строительным» ремонтом — самыми простыми обоями и линолеумом они выставили за 3 500 000 (29 160 за кв. м). Риэлтер заверила, что дисконт в размере 100–200 тыс. вполне возможен. Но квартира по уровню скорее соответствует экономклассу.
Хорошего «середнячка» удалось обнаружить на Калинина. Дом расположен в двух минутах от городской магистрали, но застройка первой линии ограждает его от шума. Двухкомнатную квартиру площадью 78 кв. метров, на втором этаже предлагают за 3 млн 300 тыс. (42 300 за кв. м.). По телефону предупреждают — это окончательная цена. Кирпичный дом достроен два года назад и постепенно заселяется. Место приятное, прямо напротив — Казанский государственный архитектурно-строительный университет. Подземной парковки нет, зато машины можно оставлять на платной автостоянке на территории университета. Впечатление немного портит находящийся поблизости незавершенный дом компании «Свей». Подъезд — достаточно просторный, напротив входа — помещение для консьержа, которого жильцы пока не наняли. В самой квартире — достаточно аккуратная черновая отделка. По легенде мы подбирали квартиру для семьи бизнесмена с двумя детьми. Понравилась планировка: рациональный холл, квадратная кухня 12 метров и 21-метровый зал выходят на солнечную сторону. Спальня, правда, смотрит на теневую. По словам риэлтера, квартира приобреталась год назад за 3 850 000 — по 53 470 рублей за метр, как инвестиционная, сейчас понадобились средства для погашения ипотеки. На реализацию месяц назад первоначально выставлялась по 3 700 000 (51 380 за кв.м). потом снизилась на 400 тыс. В ходе осмотра удалось договориться с риэлтером, что она постарается уговорить хозяйку «подвинуться» еще на 100 тыс. Поскольку дому меньше трех лет, одно из условий оплаты — сумма сделки в договоре занижается.
За фантастически низкую цену в 30 тыс. за кв. метр можно купить четырехкомнатную квартиру в кирпичном доме на улице Япеева, в самом центре города. «Фишка» в том, что квартира площадью 182 кв. метра находится на мансардном, шестом этаже пятиэтажного дома. Двор огорожен, ворота снабжены кодовым замком. Очевидный минус планировки — один санузел. Квартира по словам риэлтера покупалась с целью инвестиций, но потом хозяину понадобились деньги. До кризиса она выставлялась по цене 8 200 000 (45 000 за кв. м.) в декабре — по 6 300 000 (34 600 за кв. м.), сейчас планка снизилась до 5 500 000 (30 200 рублей кв. м.), и в случае покупки может быть уменьшена еще на 100 тыс.. Отдельно, в 500 тыс. оценено парковочное место на подземной парковке. Причина низкой цены — расположение на мансардном этаже, который в принципе оценивается дешевле. Кстати, дворничиха, встреченная на выходе из дома, предупредила — может протекать крыша. Так ли это в действительности, утверждать сложно, по крайней мере, визуально следов протечек обнаружить не удалось: в квартире начата частичная отделка, стены и потолки обшиты гипсокартоном.
«Премиум» не всегда падает
В сегменте премиум-класса нам удалось обнаружить квартиру, которую предлагал непосредственно владелец. Молодой человек продавал свою квартиру площадью в 145 кв. метров в жилом комплексе «Дворцовая набережная». Как сообщил владелец, он получил квартиру в счет проделанного на строительстве комплекса работы. Квартира на шестом этаже состоит из гостиной, двух спален, кухни, двух санузлов. Окна гостиной и кухни выходят на кремль, окна двух спален — во двор. Дом интересен с точки зрения расположения и архитектуры, но планировка конкретной квартиры нам не понравилась. Застройщик продает квартиры в этом комплексе по 95 тыс. за квадратный метр, владелец предлагает свою за 90, но уже во время разговора он снизил цену до 85 тыс. плюс 1 млн. за парковочное место. С 14 000 050 тыс. удалось сбить цену до 13 300 000, и, судя по тону разговора, это не предел. Когда дойдет до фактической покупки, вполне возможно сторговаться и за 80 тыс. за метр.
Второй квартирой, выбранной из предложений в премиум-классе, стала четырехкомнатная на улице Айвазовского площадью 130 кв. м. Риэлтер объяснила — квартира соединена из двух, однокомнатной и трехкомнатной. Перепланировка показалась не самой удачной, но большой плюс — она проведена на законных основаниях, копии документов из БТИ риэлтер предоставила. Квартира находится в центре, но пока улица не благоустроена. В доме предусмотрена парковка на цокольном этаже, но 19 машино-мест на четырехподъездный дом ценовому уровню элитного жилья не соответствует. Документы на собственность в этой квартире полностью в порядке и были оформлены еще в 2007 году. Как объяснила риэлтор, квартиры были куплены по ипотеке, но в настоящий момент она была без обременения. Еще пару недель назад за нее просили 6 600 000 (по 50 770 за кв. м.), нужно было срочно погашать кредит в банке. Но с проблемами по погашению кредита хозяева справились, поэтому в настоящее время спешки в продаже не испытывают и двигаться по цене не будут: цена в 7 100 000 (54 600 за кв. м) пересмотру не подлежит.
Знакомство с предложениями показывает: на рынке вторичного жилья сложилась необычная обстановка. При желании именно сейчас можно найти уникальные по стоимости варианты, хотя снижение цен не носит системный характер. Нам удалось отыскать квартиры, по цене относящиеся к менее престижному сегменту, но понравившегося по всем характеристикам жилья не нашлось.