Облигационное обременение

и как от него пытаются избавиться петербургские строители

Фондовый рынок

Рынок облигаций как источник привлечения кредитных средств фактически перестал существовать для петербургских девелоперов и строителей. Новых размещений нет, выплаты по купонам производятся из последних сил, появились первые дефолтные "ласточки". В текущем году стоит ожидать дальнейших невыплат по купонам и неисполнения обязательств по офертам, утверждают эксперты.

С начала финансового кризиса рейтинговые агентства снизили рейтинги крупнейших российских девелоперов. Так, агентство Fitch внесло ГК "ПИК" в список Rating Watch с пометкой "негативный". Аналогичная ситуация произошла с другими московскими девелоперами — "Система-Галс", Mirax Group и т. д. Не избежали негативных отметок и игроки петербургского рынка. То же Fitch понизило долгосрочный рейтинг дефолта эмитента в иностранной валюте и приоритетный необеспеченный рейтинг ОАО "Группа ЛСР" с уровня B+ до B и поместило эти рейтинги под наблюдение в список Rating Watch с пометкой "негативный". Впрочем, можно сказать, что рейтинги несущественно влияют на способности эмитента расплатиться по облигациям со своими инвесторами. Все та же группа ЛСР, в частности — входящее в нее ООО "ЛСР-Инвест" 15 января выплатило третий купон облигаций второй серии на сумму 124,9 млн рублей (ставка — 8,35% годовых), размещенных на сумму 3 млрд рублей в июле 2007 года. А 5 февраля сама группа ЛСР произвела выплату дохода по первому купону облигаций второй серии в размере 243,4 млн рублей. Это четвертый облигационный заем группы ЛСР, который был размещен в августе 2008 года, в объеме 5 млрд рублей.

Среди других петербургских девелоперов и строителей, способных пока расплачиваться по облигационным обязательствам, выделяют ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия"". Намеченная на 14 января выплата первого купона по облигациям второй серии на сумму 112 млн рублей (ставка --15% годовых) была произведена компанией еще 31 декабря 2008 года. Разместив облигации второй серии на сумму 1,5 млрд рублей в июле 2008 года сроком на 5 лет, строитель планировал около 30% привлеченных средств использовать для рефинансирования кредитного портфеля, а 70% — направить на реализацию начального финансирования инвестиционной программы на 2008-2011 годы. Однако, как недавно было объявлено руководством компании, несколько жилых проектов ("Дом у озера" и т. д.) решено заморозить до лучших времен.

Пути решения

Девелоперы ищут пути реструктуризации своих долговых обязательств, в том числе по части облигационных займов. В качестве удачного примера можно привести строительный холдинг "Эталон-ЛенспецСму". Сначала ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенспецСМУ", входящее в холдинг, 21 января удачно выплатило 34 млн рублей (ставка — 11,75% годовых) в счет погашения пятого купона облигаций второй серии, которые компания разместила в 2006 году на сумму 1,5 млрд рублей. Буквально через неделю из ежедневного обзора по долговым рынкам ИК "Тройка Диалог" стало известно, что "ЛенспецСМУ" ведет переговоры о реструктуризации дебютных кредитных нот (CLN) объемом $100 млн. Компании удалось договориться с инвесторами (около 20 компаний, среди которых — банки, российские и западные инвестфонды и частные лица) об отказе от исполнения оферты и о пролонгировании обязательств до августа 2010 года в обмен на увеличение ставки с 9,75% до 12% годовых. Заемщики не согласились на предложенный компанией дисконт в 30-35% по досрочному выкупу бумаг, однако получили право досрочного погашения кредитных нот. Теперь ежеквартально компания будет совершать выплаты (в размере $16 млн) суммы долга. Впрочем, в декабре прошлого года застройщик сам выкупил у одного из банков 15% облигаций (с существенным дисконтом), что сократило сумму долга.

Аналитики считают принятое "ЛенспецСМУ" решение довольно удачным: хотя держатели еврооблигаций получили незначительное повышение купонного дохода, зато появилась возможность избежать риска дефолта эмитента, либо хотя бы несколько перенести сроки его возникновения. "Выгода обоюдная: европейские банки не списывают в убытки свои активы, а "ЛенспецСМУ" получает возможность дождаться выхода из кризиса без горячей распродажи активов по бросовым ценам", — рассуждает Александр Игнатюк, аналитик ИК "Энергокапитал".

Впрочем, до сих пор эмитенты-строители предлагали реструктуризацию своих долгов, условия которых зачастую включают списание части обязательств или начало выплат лишь через несколько лет, что менее комфортно для инвесторов. Так, в ноябре 2008 года ГК "Теорема" удалось договориться с кредиторами о переносе срока погашения кредитных нот (CLN) на сумму $223 млн до осени 2010 года. При этом ставка купона осталась неизменной — 11% годовых. Тогда аналитики предполагали, что держатели CLN "Теоремы" могли согласиться на нерыночные условия по двум причинам: либо им обещаны акции, либо они уже являются акционерами и могут увеличить долю в компании.

Дефолтные настроения

Впрочем, некоторым петербургским девелоперам не удалось заранее найти пути реструктуризации своих долгов, поэтому понятие "дефолт" их коснулось непосредственно. Первым девелопером в Петербурге и в России его допустило 17 декабря ООО "Корпорация "Строймонтаж"", подконтрольная Артуру Кириленко и совладельцу Mirax Group Сергею Полонскому. Компания не смогла выплатить первый купон на сумму 89,7 млн рублей по дебютным облигациям (ставка 15% годовых), которые разместила в июне 2008 года на сумму 1,2 млрд рублей, однако тогда президент корпорации Артур Кириленко заявил, что фактического дефолта не допустит, и уже 24 декабря компания расплатилась с инвесторами.

Вслед за "Строймонтажем" в первый же рабочий день после новогодних праздников привлекла к себе внимание девелоперская компания "Макромир". 12 января ООО "Макромир-Финанс" (SPV-компания ООО "Макромир") допустило техдефолт по выплате третьего купона облигаций (ставка — 16,5% годовых) на сумму всего 1,2 млн рублей (весь заем — на сумму 1,5 млрд рублей). Впрочем, в самой компании какие-либо финансовые трудности отрицали, объясняя причину дефолта всего-навсего технической ошибкой. А соорганизатор займа — ИГ "ИСТ-Коммерц" — также сообщил, что недосмотр произошел в связи со сменой менеджмента, не готового к выплате. В ближайшие дни сумма по купону была выплачена.

Хотя причина дефолта "Макромира" была лишь в недосмотре, некоторые эксперты предполагают, что от девелоперов и строителей стоит ожидать дальнейших невыплат по купонам и неисполнения оферт. Они связывают это с тем, что цены на недвижимость падают, стоимость залогов сокращается, и все ведет к появлению дефолтов.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике холдинга RBI, добавляет, что природа текущих проблем эмитентов-застройщиков состоит в несоответствии источников финансирования и целей инвестирования. "Короткие деньги привлекались и тратились на долгосрочные инвестиции — покупку новых проектов, — объясняет он. — Если проект уже запущен, находится на продвинутой стадии и необходимо дофинансирование для раскрутки этого проекта или поддержания темпов реализации, то облигации — хороший инструмент. Но облигации не являются оптимальным инструментом финансирования на этапе покупки земли, так как сроки возврата инвестиций и погашения облигаций, в том числе прохождения оферт, не коррелируют". Господин Ефремов также отмечает, что сейчас в повышенной зоне риска находятся те строительные компании, у которых при наличии краткосрочных заемных обязательств не сбалансирован портфель проектов: их основная часть находится на стадии предевелопмента, что ограничивает возможность генерации достаточных положительных денежных потоков.

Яна Карпова



Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...