Облигационное обременение
и как от него пытаются избавиться петербургские строители
Фондовый рынок
Рынок облигаций как источник привлечения кредитных средств фактически перестал существовать для петербургских девелоперов и строителей. Новых размещений нет, выплаты по купонам производятся из последних сил, появились первые дефолтные "ласточки". В текущем году стоит ожидать дальнейших невыплат по купонам и неисполнения обязательств по офертам, утверждают эксперты.
С начала финансового кризиса рейтинговые агентства снизили рейтинги крупнейших российских девелоперов. Так, агентство Fitch внесло ГК "ПИК" в список Rating Watch с пометкой "негативный". Аналогичная ситуация произошла с другими московскими девелоперами — "Система-Галс", Mirax Group и т. д. Не избежали негативных отметок и игроки петербургского рынка. То же Fitch понизило долгосрочный рейтинг дефолта эмитента в иностранной валюте и приоритетный необеспеченный рейтинг ОАО "Группа ЛСР" с уровня B+ до B и поместило эти рейтинги под наблюдение в список Rating Watch с пометкой "негативный". Впрочем, можно сказать, что рейтинги несущественно влияют на способности эмитента расплатиться по облигациям со своими инвесторами. Все та же группа ЛСР, в частности — входящее в нее ООО "ЛСР-Инвест" 15 января выплатило третий купон облигаций второй серии на сумму 124,9 млн рублей (ставка — 8,35% годовых), размещенных на сумму 3 млрд рублей в июле 2007 года. А 5 февраля сама группа ЛСР произвела выплату дохода по первому купону облигаций второй серии в размере 243,4 млн рублей. Это четвертый облигационный заем группы ЛСР, который был размещен в августе 2008 года, в объеме 5 млрд рублей.
Среди других петербургских девелоперов и строителей, способных пока расплачиваться по облигационным обязательствам, выделяют ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия"". Намеченная на 14 января выплата первого купона по облигациям второй серии на сумму 112 млн рублей (ставка --15% годовых) была произведена компанией еще 31 декабря 2008 года. Разместив облигации второй серии на сумму 1,5 млрд рублей в июле 2008 года сроком на 5 лет, строитель планировал около 30% привлеченных средств использовать для рефинансирования кредитного портфеля, а 70% — направить на реализацию начального финансирования инвестиционной программы на 2008-2011 годы. Однако, как недавно было объявлено руководством компании, несколько жилых проектов ("Дом у озера" и т. д.) решено заморозить до лучших времен.
Пути решения
Девелоперы ищут пути реструктуризации своих долговых обязательств, в том числе по части облигационных займов. В качестве удачного примера можно привести строительный холдинг "Эталон-ЛенспецСму". Сначала ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенспецСМУ", входящее в холдинг, 21 января удачно выплатило 34 млн рублей (ставка — 11,75% годовых) в счет погашения пятого купона облигаций второй серии, которые компания разместила в 2006 году на сумму 1,5 млрд рублей. Буквально через неделю из ежедневного обзора по долговым рынкам ИК "Тройка Диалог" стало известно, что "ЛенспецСМУ" ведет переговоры о реструктуризации дебютных кредитных нот (CLN) объемом $100 млн. Компании удалось договориться с инвесторами (около 20 компаний, среди которых — банки, российские и западные инвестфонды и частные лица) об отказе от исполнения оферты и о пролонгировании обязательств до августа 2010 года в обмен на увеличение ставки с 9,75% до 12% годовых. Заемщики не согласились на предложенный компанией дисконт в 30-35% по досрочному выкупу бумаг, однако получили право досрочного погашения кредитных нот. Теперь ежеквартально компания будет совершать выплаты (в размере $16 млн) суммы долга. Впрочем, в декабре прошлого года застройщик сам выкупил у одного из банков 15% облигаций (с существенным дисконтом), что сократило сумму долга.
Аналитики считают принятое "ЛенспецСМУ" решение довольно удачным: хотя держатели еврооблигаций получили незначительное повышение купонного дохода, зато появилась возможность избежать риска дефолта эмитента, либо хотя бы несколько перенести сроки его возникновения. "Выгода обоюдная: европейские банки не списывают в убытки свои активы, а "ЛенспецСМУ" получает возможность дождаться выхода из кризиса без горячей распродажи активов по бросовым ценам", — рассуждает Александр Игнатюк, аналитик ИК "Энергокапитал".
Впрочем, до сих пор эмитенты-строители предлагали реструктуризацию своих долгов, условия которых зачастую включают списание части обязательств или начало выплат лишь через несколько лет, что менее комфортно для инвесторов. Так, в ноябре 2008 года ГК "Теорема" удалось договориться с кредиторами о переносе срока погашения кредитных нот (CLN) на сумму $223 млн до осени 2010 года. При этом ставка купона осталась неизменной — 11% годовых. Тогда аналитики предполагали, что держатели CLN "Теоремы" могли согласиться на нерыночные условия по двум причинам: либо им обещаны акции, либо они уже являются акционерами и могут увеличить долю в компании.
Дефолтные настроения
Впрочем, некоторым петербургским девелоперам не удалось заранее найти пути реструктуризации своих долгов, поэтому понятие "дефолт" их коснулось непосредственно. Первым девелопером в Петербурге и в России его допустило 17 декабря ООО "Корпорация "Строймонтаж"", подконтрольная Артуру Кириленко и совладельцу Mirax Group Сергею Полонскому. Компания не смогла выплатить первый купон на сумму 89,7 млн рублей по дебютным облигациям (ставка 15% годовых), которые разместила в июне 2008 года на сумму 1,2 млрд рублей, однако тогда президент корпорации Артур Кириленко заявил, что фактического дефолта не допустит, и уже 24 декабря компания расплатилась с инвесторами.
Вслед за "Строймонтажем" в первый же рабочий день после новогодних праздников привлекла к себе внимание девелоперская компания "Макромир". 12 января ООО "Макромир-Финанс" (SPV-компания ООО "Макромир") допустило техдефолт по выплате третьего купона облигаций (ставка — 16,5% годовых) на сумму всего 1,2 млн рублей (весь заем — на сумму 1,5 млрд рублей). Впрочем, в самой компании какие-либо финансовые трудности отрицали, объясняя причину дефолта всего-навсего технической ошибкой. А соорганизатор займа — ИГ "ИСТ-Коммерц" — также сообщил, что недосмотр произошел в связи со сменой менеджмента, не готового к выплате. В ближайшие дни сумма по купону была выплачена.
Хотя причина дефолта "Макромира" была лишь в недосмотре, некоторые эксперты предполагают, что от девелоперов и строителей стоит ожидать дальнейших невыплат по купонам и неисполнения оферт. Они связывают это с тем, что цены на недвижимость падают, стоимость залогов сокращается, и все ведет к появлению дефолтов.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике холдинга RBI, добавляет, что природа текущих проблем эмитентов-застройщиков состоит в несоответствии источников финансирования и целей инвестирования. "Короткие деньги привлекались и тратились на долгосрочные инвестиции — покупку новых проектов, — объясняет он. — Если проект уже запущен, находится на продвинутой стадии и необходимо дофинансирование для раскрутки этого проекта или поддержания темпов реализации, то облигации — хороший инструмент. Но облигации не являются оптимальным инструментом финансирования на этапе покупки земли, так как сроки возврата инвестиций и погашения облигаций, в том числе прохождения оферт, не коррелируют". Господин Ефремов также отмечает, что сейчас в повышенной зоне риска находятся те строительные компании, у которых при наличии краткосрочных заемных обязательств не сбалансирован портфель проектов: их основная часть находится на стадии предевелопмента, что ограничивает возможность генерации достаточных положительных денежных потоков.