Ипотечные остатки
PRODUCT | ИПОТЕКА
Продажи жилой недвижимости в последнее время стали тесно связанными с банковским ипотечным кредитованием. «Около 30 – 35 % всех сделок в нашей компании в середине прошлого года были ипотечными, — рассказывает Дмитрий Кузин, генеральный директор ГК „Кварц“, президент НП „Саморегулируемое объединение нижегородских строителей“. — Не ошибусь, если предположу, что схожая ситуация наблюдалась и у других застройщиков. Ведь объем ипотечного кредитования по новостройкам Нижнего Новгорода, по моим расчетам, составлял около 10 млрд рублей». Спрос на кредиты рос по всей России. По данным ЦБ РФ, только за третий квартал 2008 года сумма ипотечных жилищных кредитов увеличилась с 10,7 до 18,9 млрд рублей.
Золотая ипотека
Застройщики констатируют: в конце 2008 года ипотечное кредитование замерло. «За декабрь мы оформили всего два договора ипотеки. Из 25 банков, с которыми работала наша компания, осталось всего два. Но и у них весьма жесткие условия на покупку строящегося жилья», — рассказала Ольга Сажина, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН».
Часть банков официально приостановили программы кредитования на приобретение жилья. Застройщики констатируют, что некоторые банки кредитуют ипотеку лишь номинально. Их программы имеют высокие, по сути, заградительные процентные ставки. Так, ставки по рублевым ипотечным кредитам в Альфа-банке достигают 24 % годовых, в КМБ-банке — 21,00 %, в Райффайзенбанке — 20 %.
Но и у банков, продолжающих кредитовать покупку жилья, ставки по ипотечным кредитам выросли. В середине года средняя ставка по рублевым кредитам была равна 12,5 %, по валютным — 10 %, а к середине декабря, по расчетам АИЖК, средняя рублевая ставка подросла до 18 %, долларовая — до 14 %. Ниже среднерыночных предлагают ставки по рублевым кредитам лишь государственные Сбербанк (13,75 – 15,75 % годовых), ВТБ 24 (14,6 – 16,1 %) да банки, выступающие операторами АИЖК.
Опасная недвижимость
Далеко не все банки сворачивают ипотечные программы из-за недостатка средств. В гораздо большей степени на их решение уйти с рынка повлияли возросшие риски ипотечного кредитования.
Цены на недвижимость быстро росли на протяжении нескольких лет, но так же быстро могут и снизиться. Если снижение будет очень значительным (в два раза и более), часть заемщиков попытаются отказаться от выплаты ипотечного кредита: им будет выгоднее приобрести жилье по новым ценам, чем годами расплачиваться за купленное ранее. Заметное снижение цен на жилые помещения начало происходить в ноябре 2008 года. «С конца января — начала февраля 2009 года этот процесс ускорился», — рассказал Алексей Рензин, генеральный директор оценочной компании «Рензин Компани». «Рублевые цены на жилье в Нижнем Новгороде снизились за последние шесть-восемь месяцев на первичном рынке более чем на 5,6 %, в том числе за последние месяцы года снижение составило порядка 2,7 %. На вторичном рынке за второе полугодие 2008 года цены выросли на 4 %, но в конце года снижение составило порядка 1,5 %», — рассказала Анна Дувакина, руководитель ККО ООО «Городской ипотечный банк» в Нижнем Новгороде.
Но точных данных о динамике цен на рынке нет. «Риэлтерам и продавцам не хочется показывать реальную цену продаж жилья, — пояснил Олег Виндман, генеральный директор филиала БСЖВ в Нижнем Новгороде. — Поэтому большая часть снижения реализуется в виде скидок, предоставляемых на индивидуальной основе, и не всегда афишируется».
Аналитики сходятся во мнении, что тенденция к снижению стоимости жилой недвижимости сохранится в ближайшее время. «Полагаю, что некоторая коррекция в сторону понижения еще возможна в течение ближайших двух-трех месяцев, — считает Анна Дувакина. — Не исключено, что к лету-осени текущего года рынок недвижимости оживится, и цены снова начнут расти».
Существенны для банков и валютные риски — они привлекают средства чаще всего в долларах, а кредиты нижегородцы предпочитают брать в рублях. В случае дальнейшей девальвации рубля банки могут получить убытки. Поэтому банкиры пытаются переложить валютные риски на потребителей, предлагая им кредиты в долларах или евро. «Городской ипотечный банк предоставляет кредиты как на приобретение квартиры на вторичном рынке (под ее залог), так и под залог имеющейся недвижимости в долларах США, базовая ставка — 10 %, срок — от 1 года до 25 лет», — рассказывает Анна Дувакина. А такие банки, как DeltaCredit и ЮниКредит Банк, предлагают ипотечные кредиты с плавающими процентными ставками, привязывая их к межбанковским ставкам libor/euribor или mosprime. Если ставки на межбанковских площадках снизятся, потребитель выиграет, возрастут — проиграет. Рискует он, а не банк.
По мнению экспертов, сеть банков — партнеров АИЖК быстро вырастет, они попытаются «освоить» все выделенные государством средства, а потому объемы ипотечных кредитов за год могут не упасть
И, наконец, банкиры серьезно опасаются, что из-за массовых увольнений или снижения зарплат многие должники не смогут расплачиваться по кредитам. Но нижегородцы оказались более дисциплинированными, чем заемщики в среднем по России. Так, по данным, обнародованным АИЖК, просроченная задолженность по ипотечным кредитам на 1 января 2009 года составила почти 8 %. Более чем в десяти регионах уровень просрочки превысил 10 % (критичным считается пятипроцентный уровень), а в ряде регионов вырос в несколько раз. «По Нижегородской области сейчас выявлено восемь „плохих“ кредитов. Один из них — по программе АИЖК. Я считаю, что риски по невозврату ипотечных кредитов в нашей области крайне невелики. Говорить о массовых невыплатах не стоит», — считает Алексей Денисов, генеральный директор ГП НО «Ника». С ним согласна и Ирина Кудрявцева, председатель Волго-Вятского банка Сбербанка России: «На сегодня просроченная задолженность по ипотечным кредитам находится на уровне 1 %. Этот процент Сбербанк держит под контролем: мы интенсифицировали мониторинг задолженности, применяем различные способы оповещения заемщиков, в частности начали отправлять SMS. Теперь у нас есть кредитные эксперты — аналитики, кредитные эксперты — продавцы, кредитные эксперты — контролеры и кредитные консультанты. Мы считаем, что благодаря такой системе сможем своевременно реагировать на рост просроченной задолженности и принимать необходимые меры».
Государственный фундамент
Сейчас реанимировать ипотеку пытается государство, которое выделяет средства для кредитования граждан Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). АИЖК кредитует граждан через региональных операторов (в Нижегородской области его роль выполняет ГП НО «Ника») и предоставляет банкам средства на выдачу ипотечных займов путем выкупа у них закладных по уже выданным кредитам. По стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций из 75 регионов России. «Изначально наше агентство планировало занять 20 % рынка ипотеки, но в сложившихся условиях, когда многие банки ушли из этого сектора, мы вынуждены увеличить долю своего присутствия до 50 %», — рассказывает Алексей Денисов. На первое полугодие 2009 года для Нижегородской области на ипотечные нужды выделено 2 млрд рублей. Предполагается, что государственное ипотечное кредитование будет развиваться по трем направлениям: классическая ипотека на вторичном и первичном рынках жилья (в том числе и малоэтажное строительство); кредитование по корпоративной ипотеке на вторичном и первичном рынках жилья; реализация программ социального жилищного субсидирования.
Классический ипотечный кредит от АИЖК предоставляется в рублях на срок от 3 до 30 лет под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости под 13,5 – 16,5 % годовых. Первоначальный взнос варьируется от 10 до 20 %. Ниже рублевые ставки только в Сбербанке (13,75 – 15,75 %) и ВТБ-24 (14,6 – 16,1).
«Сбербанк установил конкурентный уровень ставок, и за январь-февраль 2009 года мы заключили 1 200 новых кредитных договоров по программам на приобретение жилья, — рассказывает Ирина Кудрявцева. — Это примерно в 2,5 – 3 раза меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года, но гораздо больше, чем в декабре. Кроме того, мы активно работаем с застройщиками, поэтому можно сказать, что в начале февраля на рынке жилья начались продажи новостроек, после стагнации четвертого квартала и января».
Но АИЖК планирует снизить ставку по ипотечным кредитам, выдаваемым по его стандартам, с 13 – 18 % до 11 – 15 % годовых. Правда, в АИЖК отмечают, что эти условия начнут действовать с того времени, как агентство получит обещанную в марте госпомощь в размере 200 – 300 млрд рублей. «Помимо этого, в договорах зафиксировано, что АИЖК не может изменять условия договора в одностороннем порядке. То есть ставка для заемщика зафиксирована на все время кредита», — пояснил Алексей Денисов. Сбербанк в соответствии со стандартным договором банка право повышать ставки по ранее выданным кредитам имеет. Хотя, как рассказала Ирина Кудрявцева, банк задним числом ставок не повышал и повышать не собирается.
Большие надежды в АИЖК возлагают и на развитие корпоративной системы ипотечного кредитования. На эти цели в 2009 году планируется направить от 250 до 900 млн рублей. «Предприятия, заключившие с нами договор, имеют право направлять до 3 % от общего фонда оплаты труда на возмещение затрат работников по уплате процентов по ипотечным кредитам. Бюджетные средства будут направлены на погашение части процентной ставки, — рассказывает Алексей Денисов. — Планируется, что условия для получения кредита будут „гибкими“, а ставка по кредиту фиксированная (от 6 %). На данный момент ведутся переговоры с восемью крупными предприятиями Нижегородской области».
Новая банковская крыша
Банкиры уверены, что интерес к ипотечным кредитам в ближайшие годы останется высоким — в России слишком велик неудовлетворенный спрос на жилье. «Нам удалось сохранить спрос на ипотеку на достаточно высоком уровне. Об этом свидетельствует динамика портфеля ипотечных кредитов филиала. Несмотря на повышение ставок, за второе полугодие 2008 года портфель увеличился в три раза и достиг 608 млн рублей, — подсчитал Олег Виндман. — В целом по Банку Сосьете Женераль Восток ипотечный кредитный портфель вырос с 8,75 млрд рублей в 2007 году до 22,64 млрд рублей в 2008-м. Рост составил около 159 %».
По прогнозам АИЖК, реализация мер поддержки ипотечного рынка обеспечит в 2009 году выдачу ипотеки на уровне 530 млрд рублей (в 2008 году всеми участниками рынка было выдано 630 млрд рублей). При этом без господдержки банки выдадут не более 160 млрд руб. ипотечных кредитов.
По мнению экспертов, сеть банков-партнеров АИЖК быстро вырастет, они попытаются «освоить» все выделенные государством средства, а потому объемы ипотечных кредитов за год могут не упасть. Если же спрос на жилье в регионе восстановится, глядя на АИЖК и госбанки, и другие финансовые учреждения начнут снижать ставки.