На рынке загородного строительства по-прежнему сохраняется резкое несоответствие спроса и предложения. Большинство покупателей предпочитают приобретать готовые коттеджи со всеми инженерными коммуникациями и лишь в исключительных случаях идут на уступки фирмам-застройщикам, соглашаясь на поэтапную предоплату. Однако значительная часть застройщиков не может предложить покупателям дома в коттеджных поселках со 100-процентной готовностью. А при предоплате застройщики зачастую не в состоянии строго выдержать сроки строительства и заранее оговоренные цены. Выходом из создавшейся ситуации, похоже, может стать модульное строительство, которое в последнее время активно распространяется в Подмосковье.
Был бы дом готов — покупатель найдется
Коттеджный рынок Подмосковья несмотря на вполне закономерную летнюю активность покупателей и продавцов пребывает в достаточно стабильном состоянии — определился покупательский спрос на определенные виды коттеджей, установились цены. Сегодня большинство потенциальных покупателей предпочитает готовые дома в ближайшем Подмосковье, к которым подведены все коммуникации: газ, вода, канализация, электричество, московский телефон — имеется автономная система отопления, а также завершены все внутренние и внешние отделочные работы. Несколько меньшим спросом пользуются коттеджи, находящиеся, как говорится, "на разной стадии отделочных работ". А на недостроенные дома фирмам-застройщикам сейчас вообще очень сложно найти покупателей, желающих вложить средства в завершение строительства.
Такое положение дел объясняется в первую очередь тем, что достройка коттеджей в Подмосковье на сегодняшний день стоит весьма и весьма недешево. Фирмы-застройщики, начинавшие строительство несколько лет назад, ориентировались в основном на очень состоятельных покупателей, закладывая фундаменты огромных домов и используя в качестве строительного материала кирпич. Естественно, что при подорожании строительных материалов многие из них не смогли завершить строительство.
Наибольшим спросом сейчас пользуются коттеджи общей площадью 100-150 м2, чуть меньшим — площадью 200-350 м2. Естественно, у фирм нет верхнего предела общей площади, но очень большие дома строятся только по заказу конкретного покупателя, с рассрочкой платежа по периодам строительства.
Если же говорить о строительстве средних по размерам и качеству коттеджей, то ни один покупатель сегодня не пойдет на вариант поэтапной предоплаты, тем более если у фирмы ничего, кроме выделенного земельного участка, нет. Поэтому застройщикам необходимо на собственные или заемные средства подвести к участку коммуникации, заложить фундаменты и построить хотя бы несколько домов. Лишь после этого у них появляется шанс найти покупателей или инвесторов, способных финансировать постройку остальных коттеджей. Постепенно реализуя коттеджи, фирмы-застройщики получают возможность для завершения строительства и поэтапного погашения банковских кредитов.
Однако, по мнению специалистов фирмы "Одомин", при нынешнем уровне спроса на рынке коттеджей строительная компания, взявшая банковский кредит, не гарантирована от того, что не сумеет вовремя "прокрутить" деньги и рассчитаться с банком — строительство одного коттеджа занимает в среднем от года до полутора лет. Не успев вернуть долг, компания попадает в довольно сложное положение, поскольку ей приходится еще несколько раз брать кредиты. Поэтому одной из самых насущных проблем компаний является сокращение сроков строительства.
Выставочные мини-поселки как способ привлечь покупателя
Эту проблему сегодня строительные фирмы пытаются решить с помощью модульного строительства — возведения сборных домов из привезенных из-за рубежа готовых конструкций. Этот пока еще новый для Подмосковья вид строительства позволяет сократить инвестиционный цикл как минимум до полугода и гарантировать соблюдение строительной фирмой всех оговоренных в контракте сроков и цен. Модули чаще всего привозятся из Канады или США. Что же касается домов из более близких стран, таких, как Финляндия, Швеция или Италия, то они не оправдали ожиданий застройщиков и не прижились на подмосковном рынке — в основном из-за климатических условий и свойств почвы. Так, оказалось, что итальянские дома не выдерживают обильных в Подмосковье осадков. А сборные коттеджи из Финляндии и Швеции, рассчитанные на скальные породы и поэтому слишком тяжелые для мягкой подмосковной почвы, через некоторое время после постройки начинают проваливаться, уходить в землю.
Для сборки домов российские компании используют либо специалистов из-за рубежа, либо своих сотрудников, прошедших специальное обучение. Что касается самих домов, то они пока не завоевали прочного положения на подмосковном рынке — большинство покупателей отдает предпочтение кирпичным коттеджам, считая их более надежными и долговечными. Однако по ряду потребительских качеств сборные дома значительно превосходят кирпичные.
А для того чтобы покупателям было легче выбирать и обсуждать возможные варианты и особенности своего будущего жилища, фирмы строят выставочные образцы коттеджей различных типов. Благо сроки строительства достаточно коротки. Образцы обычно не продаются. Их наличие, во-первых, дает возможность фирмам "показать товар лицом". Это особенно важно в случае сборных домов, которые в России пока недостаточно известны. Во-вторых, такая выставка является наглядным доказательством серьезности фирмы.
Выставочные образцы могут быть построены на территории будущего коттеджного поселка. В этом случае они продаются. Например, компания "Статус" приступила к возведению четырех таких домов в районе Апрелевки, где и будет построен поселок. Примечательно, что компания рассчитывает продать все 4 дома одним лотом. Проведенные специалистами фирмы маркетинговые исследования показали, что на подобный товар существует устойчивый спрос со стороны крупных структур. Выставка может располагаться и в удалении от будущего поселка, как, например, у корпорации "Подмосковье", которая для размещения выставочных образцов выбрала Химки, а сам поселок будет строить под Новогорском. А фирма "Сапсан" возвела экспозиционный коттедж на Фрунзенской набережной, поближе к потенциальным покупателям.
Что касается цен на сборные дома, то они варьируются в узких пределах. Так, корпорация "Подмосковье" сегодня заключает договоры с покупателями будущих домов по цене $1450-1660 за 1 м2. При этом покупатель должен сразу заплатить 30% стоимости коттеджа, а остальную сумму поэтапно вносить в зависимости от сроков сборки дома. Строительство занимает 5-6 месяцев. Компания "Статус" намерена продавать свои сборные дома по $1450 за метр, а у "Сапсана" цена колеблется от $1800 до $3500 за метр. Заметим, что в стоимость готового коттеджа входит отделка, сантехническое и кухонное оборудование (посудомоечные, стиральные, сушильные машины).
Разброс цен определяется в основном затратами компании на приобретение земли. Фирмы-застройщики обычно не оформляют землю в собственность перед началом строительства, поскольку в Подмосковье еще не отработан механизм покупки. Как правило, земля под застройку выделятся районными администрациями на условиях денежной компенсации или бартера. В последнем случае строительные фирмы обязуются бесплатно построить жилье или финансировать различные культурно-бытовые проекты. Корпорация "Подмосковье", например, в качестве компенсации за землю проводит в расположенные неподалеку от коттеджного поселка деревни все инженерные коммуникации, финансирует строительство социально-бытовых проектов. А специалисты строительной компании "Одомин" подсчитали, что строительство для совхоза "Красная нива" 60-квартирного дома повысило цены на каждый коттедж с участком в 12 соток на земле этого хозяйства примерно на $20 тыс.
Следует также отметить, что на стоимость коттеджа существенно влияет местоположение и площадь земельного участка, на котором он расположен. При большой площади и расположении в районе, скажем, бывших цэковских дач стоимость 1 м2 площади коттеджа может возрасти на $1000-1500.
Помимо местоположения существенное влияние на цену оказывает качество строительного материала. Так, метр общей площади коттеджей из керамзитобетона с отечественной отделкой стоит примерно $400-500. Стоимость же кирпичных коттеджей с внутренней отделкой на уровне европейских стандартов составляет в среднем $1000-1500 за 1 м2.
ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА