В минувшем году девелоперам пришлось существенно снизить темпы строительства, а некоторые проекты — даже «заморозить» до лучших времен. До кризиса крупнейшие строительные компании намеревались возвести в Прикамье более 1 млн кв. м жилья. Сейчас строители надеются на то, что банки возобновят кредитование отрасли, и считают не слишком эффективными действующие программы господдержки.
Пермские строители заговорили о надвигающейся катастрофе еще в июле-августе 2008 года. О «заморозке» строительства двух домов первым объявил Пермский завод силикатных панелей (ПЗСП). Гендиректор ПЗСП Николай Демкин объяснял это решение резким снижением спроса на жилье эконом-класса: «Объем продаж квартир в строящихся домах по сравнению с первым полугодием прошлого года сократился более чем в два раза. Мы приостановили несколько объектов и сконцентрировались на двух-трех объектах, которые точно строим и продаем».
Гендиректор ОАО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин называл ситуацию с продажами жилья не иначе как катастрофой. Строители одновременно лишились двух источников финансирования — банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов заемщикам и к тому же фактически отказались кредитовать сами строительные компании. Первыми остро почувствовали нехватку денег те, кто были «завязаны» на кредитные ресурсы и имели минимум собственных свободных средств. В октябре последовали сокращения сотрудников строительных компаний «Стройпанелькомплект», ПЗСП, «Трест Первый», ЗАО «Дедал».
«Трест Первый» существенно сократил свои проекты. Владелец компании Сергей Прохоров пояснил „Ъ“, что в настоящее время его компания строит по минимуму, пока собственных средств хватает на два дома — один в микрорайоне Гайва, другой — на Кислотных дачах, в комплексе «Черняховский квартал».
Строительная группа «Камская долина», как заявляет топ-менеджмент, пока не снижает темпы строительства. Единственный проект, срок сдачи которого был перенесен, — комплекс таунхаусов «Боровики» в микрорайоне Акуловский.
В начале октября о приостановке до лета 2009 года своих проектов на двух пермских площадках — в микрорайонах Ива и Бахаревка, а также в Ижевске заявила «Первая ипотечная компания». Руководитель дочерней компании — ООО «ПИК-Кама» Владимир Криницын отмечает, что работы продолжатся после стабилизации ситуации на финансовых рынках. Участок на Иве компания получила в аренду на аукционе за 315,9 млн руб., к 2011 году компания планировала построить девять 25-этажных домов общей площадью 110 тыс. кв. м. Инвестор уже начал осваивать площадки — были подготовлены котлованы, забиты свайные поля и получены разрешения на строительство. Но осенью компания уведомила своего подрядчика — ООО «Пермгазэнергосервис» о том, что сроки сдачи котельной в микрорайоне будут перенесены с 2009-го на 2010 год. «ПИК-Кама» осенью не остановила строительство только комплекса «Полет» (60 тыс. кв. м) в Индустриальном районе, поскольку, как поясняли в компании, в трех из четырех домов квартиры частично были распроданы.
Второй иногородний инвестор, арендовавший в Перми земельный участок в 80 га в микрорайоне Ива-1, — краснодарский холдинг «Девелопмент-Юг» (первоначально предполагалось строительство более 500 тыс. кв. м жилья в том же микрорайоне Ива) пока заявляет, что не намерен отказываться от этого участка, который приобрел только минувшей весной. По данным „Ъ“, компании удалось договориться о проектном финансировании с Росбанком в размере около 9 млрд руб.
Совместное предприятие пермской компании «Проспект» и компании израильского диамантера Леви Леваева Africa Israel Investments Ltd фактически отказалось от строительства многоэтажного элитного жилого комплекса на набережной Камы. Проект элитного жилого комплекса на въезде в центр Перми со стороны Коммунального моста «Ворота Прикамья» (позже был переименован в Euro Towers) начали разрабатывать еще в 2006 году. Стоимость проекта оценивалась $300– 350 млн. Комплекс предполагалось построить в квартале улиц Попова, Окулова, Орджоникидзе, Осинской общей площадью порядка 500 тыс. кв. м. В конце прошлого года было принято решение существенно скорректировать проект, заменив жилье офисными помещениями и отелем. Теперь же, по данным „Ъ“, израильская сторона и вовсе приняла решение выйти из проекта.
Массово сворачивали свои проекты непрофильные инвесторы, которые в течение последних двух-трех лет скупали земельные участки, планируя зарабатывать на девелопменте. Так, финансовая группа «ПМ-Инвест» отказалась от строительства жилого района «Новая слобода» (проект оценивался в 8 млрд руб.). Комплекс предполагалось разместить в Перми на площадке в 6 га, ограниченной улицами Горького, 1-й Красноармейской, Н. Островского и Белинского, которую осенью 2007 года ФГ «ПМ-Инвест» приобрела у Пермской приборостроительной компании. Компания заявляла, что построит 15 высотных жилых зданий. В группе признают, что временно не смогут застроить площадку жильем. Теперь на базе бывшего завода инвесторы намерены организовать торговлю, извлекая из этого до 100 млн руб. ежегодного дохода. Инвестиционная группа «Витус» выставила на продажу комплекс «Речник», который ранее предполагала перестроить в элитный торговый комплекс.
Справедливости ради следует отметить, что большинство из заявленных глобальных строек не вышли из стадии разработки проектов, и по этой причине убытки компаний оказались меньше, чем могли быть.
Минувшей осенью эксперты говорили, что ожидают массовых банкротств в начале 2009 года. На данный момент „Ъ“ неизвестно ни об одном банкротстве, хотя список тех строительных компаний, которые пытаются пережить кризис, «заморозив» деятельность своих строительных подразделений, достаточно широк. Топ-менеджеры строительных компаний предпочитают не делать резких выводов и не комментировать проблемы своих конкурентов. «Формально никто ничего не заморозил, — говорит гендиректор треста №14 Владимир Мачехин. — Но чтобы понять, что происходит в отрасли, достаточно проехать по городу — работает один кран из десяти».
Владелец «Треста Первого» Сергей Прохоров говорит о том, что в Перми как минимум две строительные организации будут строить, несмотря ни на что, — это ПЗСП и «Стройпанелькомплект». Строительство является неотъемлемой частью их основного производственного процесса — производства стеновых панелей. «У некоторых застройщиков — только кредит в банке. А у меня — 1000 человек заняты в производстве, — поясняет Виктор Суетин. — Есть точка безубыточности, ниже которой падать нельзя, поэтому приходится поддерживать строительство». Гендиректор ПЗСП Николай Демкин одним из первых заговорил в СМИ о необходимости господдержки отрасли, поясняя, что ситуация на его предприятии одна из самых критических.
Два крупнейших объединения строителей — ассоциация «Пермские строители» и НП «Западуралстрой» предложили главе Перми Игорю Шубину перечень мероприятий, которые, по их мнению, позволят отрасли с наименьшими потерями пережить кризис ликвидности. Застройщики просили предоставить отсрочку по уплате налогов в местный и, возможно, краевой бюджет. При продаже земель на аукционах девелоперы предлагали исключить требование по строительству объектов социальной инфраструктуры, а также установить понижающие коэффициенты к расчету арендной платы за землю на нормативный срок строительства.
В свою очередь власти Перми и края предложили свой вариант решения проблемы — выкупать дешевеющее жилье у строителей оптом, чтобы таким образом оказать им хоть небольшую помощь, а самим сэкономить затем на расселении ветхого и аварийного жилья.
В январе 2009 года правительство края объявило два раунда торгов по закупке нового жилья для расселения ветхих и аварийных домов. Первоначально девелоперы не заинтересовались низкой ценой (предлагалось продать жилье по 25 тыс. руб. за кв. м при рыночной цене 50 тыс. руб.). Строители проигнорировали первый аукцион, руководствуясь скорее здравым смыслом, утверждает руководитель НП «Западуралстрой» (объединяет ведущие пермские строительные организации) Ювиль Каллю.
На вторых торгах стоимость 1 кв. м власти увеличили до 27,5 тыс. руб. По этой цене их частично удалось разыграть — часть недвижимости продали строительная группа «Камская долина» и «Стройпанелькомплект». Максимальная сумма контракта по условиям торгов составляла 673,6 млн руб., но «Камская долина» предложила краевым властям приобрести жилье лишь на часть этой суммы — 374,4 млн руб.
«Стройпанелькомплект» также предложил заключить госконтракт лишь на часть заявленной на торгах суммы — 44,7 млн руб. Фактически это означает, что торги можно считать состоявшимися лишь частично — более 250 млн руб. остались невостребованными. Это, полагают застройщики, свидетельствует о том, что у строителей нет возможности продавать жилье так дешево. Или же нет соответствующих параметрам квартир в высокой степени готовности, как это требуют условия аукциона (более 70% готовности). В краевом правительстве заявляют, что собираются потратить оставшиеся средства летом. Власти уверены, что в условиях нулевого спроса на жилье через полгода девелоперы не будут столь прижимистыми.
Строители по-прежнему ожидают от властей более существенной помощи, чем возможность продать небольшие объемы по цене ниже себестоимости. Руководитель ассоциации «Пермские строители» Александр Черепанов поясняет, что заявленная стоимость квадратного метра была приемлема только для крупных застройщиков, которые продали небольшие объемы построенного жилья для решения каких-то тактических задач. В стратегическом же плане ориентация на предложенные ценовые параметры, а также сроки и условия платежей — это путь к ликвидации предприятия. «Если бы застройщик сегодня с нуля начал строительство при существующих расценках на материалы и, желательно, во вчерашних ценах на энергоносители, такая стоимость позволила бы выживать, забыв на какое-то время о планах развития. Но квартиры в домах, которые соответствуют условиям торгов, строились на пике цен. А добиться существенного снижения себестоимости на оставшихся 20–30% вряд ли возможно», — говорит он.
Рост покупательского спроса, который, как полагают застройщики, сможет дать определенный импульс отрасли, пермские риэлторы прогнозируют не раньше августа 2009 года. Эксперты предполагают, что стабилизация на рынке недвижимости произойдет уже весной, в марте-апреле. Коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев отмечает, что пока рынок замер в ожидании «точки невозврата»: «Сейчас покупатели в ожидании — продолжится дальнейшее снижение цен или цены зафиксируются на каком-то уровне. Снижение возможно, но не больше чем на 5–7%».
Финансовый директор строительной группы «Камская долина» Владимир Пучнин поясняет, что его компания рассчитывает на средства различных программ господдержки. «Обязательства государства по разным категориям населения в Пермском крае — 2,4–3 млрд руб. Мы надеемся только на треть этой суммы», — говорит он. В то же время, имея кредитный портфель в Западно-Уральском банке Сбербанка РФ на 3 млрд руб., господин Пучнин надеется на то, что остальные банки вернутся в нишу кредитования строительных проектов. «Мы надеемся, что банки начнут открываться, чтоб не сваливать все на плечи Сбербанка. Ожидаем, что в строительную индустрию края придут ВТБ, Росбанк».