Крошки после ипотечного пира
К февралю 2009 года количество банков, предлагающих ипотечные программы в Санкт-Петербурге, по сравнению с первым полугодием прошлого года сократилось с 80 до 5-7. На рынке основными игроками сейчас остаются государственные банки и АИЖК, работающее по федеральной ипотечной программе. Они-то и будут в ближайшее время задавать тон на рынке, говорят специалисты. Появился и черный список профессий, представителям которых получить кредит сейчас особенно трудно — это работники сфер, непосредственно связанных с ипотекой: банковские специалисты и строители.
По данным компании КПМГ, в конце 2008 года на рынке ипотечного кредитования произошел резкий рост процентных ставок. Средние ставки по рублевым ипотечным кредитам выросли почти на 40% (с 12,7% в год в октябре 2008 года до 17,6% в год в декабре 2008 года). Рост средних ставок по кредитам в иностранной валюте был более сдержанным и составил 18,3% (с 10,9% годовых в октябре 2008 года до 12,9% годовых в декабре 2008 года).
В январе 2009 года, по данным АИЖК, средневзвешенные фиксированные ставки по ипотечным кредитам стабилизировались на уровне 17,9% в рублях и 14,28% — в долларах США.
При этом рост ставок в меньшей степени наблюдался в крупных банках с государственным капиталом — ставки по рублевым ипотечным кредитам в них выросли до 13-16% в год. В остальных банках ставки возросли до 17-22% в год. Ряд финансовых учреждений установил заградительные процентные ставки на уровне 28-30% в год.
Управляющая петербургским филиалом ЗАО "ЮниКредит Банк" Светлана Ставицкая рассказала, что с начала этого года в ЮниКредит Банке введена ипотека с плавающей ставкой, поэтому ее размер привязан к рыночным индикаторам.
"Потенциальные заемщики видят, что платежи по валютным кредитам и по кредитам с плавающей ставкой возросли почти вдвое, и нередко платеж по кредиту оказывается равным доходу заемщика. Поэтому сейчас желающих взять кредит в долларах или иной экзотической валюте, или по плавающей ставке — единицы", — отмечает руководитель управления ипотечного кредитования ОАО "Балтийская ипотечная корпорация" Марианна Белькова.
По данным Анастасии Негребецкой, ведущего эксперта-аналитика департамента консалтинга GVA Sawyer по жилой недвижимости в СПб, по итогам четвертого квартала 2008 года количество выданных кредитов составило 1 764, что на 55% меньше, чем за предыдущий период. "По итогам первого квартала текущего года ситуация еще более усугубится. По нашим прогнозам, количество кредитов составит не более тысячи", — прогнозирует госпожа Негребецкая.
Профессии-изгои
По словам Павла Созинова, вице-президента Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, банки стали с особой мнительностью относиться к некоторым профессиям, в частности — к специалистам той же банковской сферы. Им получить кредит сейчас крайне сложно. По словам Марианны Бельковой, к "рискованным" кредиторам банки относят и представителей строительных компаний. "Банковские специалисты оценивают потенциальную возможность быстрого восстановления платежеспособности или дальнейшего увеличения доходов заемщика в будущем, а в данных отраслях такая вероятность сейчас минимальна", — рассуждает госпожа Белькова.
К "кредиторам-изгоям" директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар" Алексей Кошелев относит и работников торговых сетей: "Известно, что торговые сети сейчас испытывают трудности".
По словам Алексея Бегунова, генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), ряд банков ужесточили требования к возрасту заемщиков. "Так, некоторые из них изменили возраст заемщика (теперь кредит могут получать люди от 21 года, а раньше было от 18 лет)".
Ольга Андреева, старший консультант отдела сопровождения корпоративных сделок КПМГ указывает на то, что в четвертом квартале 2008 года практически во всех банках, продолживших выдачу ипотечных кредитов, сократилось количество возможных созаемщиков. "Если ранее рассматривался совокупный доход созаемщиков, то сейчас кредит рассчитывается по одному заемщику с максимальным доходом", — говорит она. Также банки ввели системы, оценивающие риск увольнения заемщиков в соответствии с их должностью и сферой работы. Даже короткие перерывы в трудовом стаже существенно снижают возможность получения кредита. Снижена возрастная рамка на момент окончания выплаты по кредиту. Если ранее на момент последнего платежа возраст заемщика мог превышать возраст выхода на пенсию, то теперь максимальный возраст — не более 60 лет. Также банки перестали выдавать ипотечные кредиты индивидуальным предпринимателям.
Большая доля просрочек по ипотечным кредитам заставила банки также пересмотреть систему гарантий. Если до кризиса остаточно было в качестве основной гарантии предоставить в залог квартиру, то теперь ряд крупных ипотечных банков "неформально" требуют привлечения поручителей, в роли которых могут выступать как близкие родственники, так и работодатель. Если ранее рассматривалась субсидиарная ответственность, то теперь созаемщик должен нести солидарную ответственность. Сроки кредитования по многим программам сократились с 25-30 лет до 10-15 лет.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИНа добавляет, что сейчас большинство банков предъявляют достаточно жесткие требования к доходам своих заемщиков. Например, типичное требование — доход на семью должен составлять около 90 тыс. рублей; при этом заемщик может получить в кредит порядка 1,9 млн рублей (65% от стоимости квартиры). "Но, во-первых, не все имеют семейный доход в размере 90 тыс. рублей. Во-вторых, на 3 млн рублей в Петербурге можно купить лишь однокомнатную квартиру, что не всегда устраивает заемщиков. Многие из них нуждаются в квартире большей площади. Да и ставки по ипотеке, которые доходят до 27%, могут выплачивать далеко не все. При этом нуждающихся в улучшении жилищных условий сейчас достаточно много. Поэтому, если условия ипотечного кредитования будут смягчены, количество сделок, безусловно, возрастет. Но для кардинального изменения ситуации ставки по кредитам должны быть около 12 процентов. Только в этом случае ипотека может стать массовым продуктом.
Уменьшается коэффициент покрытия долга, то есть если раньше соотношение зарплаты к ежемесячному платежу по кредиту составляло 50 процентов, то теперь в разных банках — 30-40 процентов, то есть при той же зарплате размер кредита уменьшается", — отмечает господин Спарак.
Сроки рассмотрения заявок выросли с трех дней до месяца. "Рассмотрение документов в московских филиалах банков проводится по большей части в материнской компании, что не способствует ускорению рассмотрения дела", — говорит Павел Созинов. Повысился первоначальный взнос, практически он установился на отметке в 40-50%.
Подтверждение дохода также стало для многих существенной проблемой. Банки как и прежде не рассматривают комнаты в качестве предмета залога. Единственное исключение — кредит под последнюю комнату. "Среди отрадных событий — заявления некоторых банков о возобновлении ипотечного кредитования клиентов по системе АИЖК. Так, ипотечный центр Московского банка реконструкции и развития, практически не работавший с осени, вновь начинает работу с клиентами и контрагентами. В то же время число количество ипотечных брокеров с осени резко сократилось — активно предлагают ипотечную услугу лишь несколько брокеров", — поделился наблюдениями господин Созинов.
Семеро смелых
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка заявляет, что сегодня количество банков, предлагающих ипотечные программы в Санкт-Петербурге, сократилось с 80 до 5-7. Это прежде всего государственные банки и банки с участием иностранного капитала.
Сергей Цветков, генеральный директор компании "Мир недвижимости", согласен с такой оценкой: "Сегодня банки, которые продолжают реально выдавать ипотеку, можно пересчитать по пальцам одной руки. Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, банк "Санкт-Петербург". По крайней мере, такая ситуация сложилась на первичном рынке. Все остальные если и говорят об этом, либо выставляют заградительные программы (например, ставки до 30 процентов годовых, что, конечно, очень много), либо вводят дополнительные условия, которые тоже невыполнимы: дополнительные поручители, высокий первый взнос. В таких условиях ипотека, конечно, не имеет никакого смысла. Изменился не только размер процентных ставок — они в среднем составляют 20 процентов годовых — но и все прочие условия. Сбербанк увеличил необходимый стаж по последнему месту работы — раньше он был полгода, теперь год. Так что можно сказать, что ипотека в серьезном смысле умерла".
"На рынке основными игроками сейчас остаются государственные банки и АИЖК, работающее по федеральной ипотечной программе. Они-то и будут в ближайшее время задавать тон на рынке. Более того, АИЖК заявило о своем желании в будущем снизить ставки до 11-15 процентов, что подтверждает желание государства развивать проект "Доступное жилье" и не отказываться от ипотечного кредитования населения", — сообщила Марианна Белькова.
Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос" рассказывает: "Мы заключили соглашение в сфере ипотечного кредитования со Сбербанком, начали реализацию программы, которая выгодна и нам, и банку, и покупателям. Сегодня нашим клиентам доступны следующие возможности: получение ипотечного кредита с целью приобретения земельного участка, приобретение с помощью ипотеки уже построенных домов, упрощенный документооборот при оформлении кредита, сжатые сроки рассмотрения заявок на предоставление кредита. Естественно, на начальном этапе возникает много сложностей, в дальнейшем мы будем совершенствовать разработанную программу, делая ее наиболее оптимальной для всех заинтересованных сторон".
Возрастной ценз для квартиры
Ужесточают банки и требования к приобретаемому жилью, на которое выдается кредит.
"Если раньше ипотеку давали на квартиры в домах старых серий, то сейчас уже нет — на хрущевки, корабли, древние панельки ипотеку не дают. Кто-то из банков даже ограничил срок постройки дома 2000-м годом. Для банков это опять же дополнительное снижение рисков. Те дома, которые построены после 2000 года, по крайней мере, не будут дешеветь. А вероятность того, что цены на неликвидные дома старых серий упадут, велика. Следовательно, обесценится банковский залог. Что касается строящегося жилья, то на первичном рынке наиболее интересное предложение остается у Сбербанка, несмотря на повышение ставок", — говорит господин Цветков.
Владимир Спарак также отмечает, что практически никто не выдает кредиты на покупку квартиры, расположенной в доме с деревянными перекрытиями, ниже 5 этажей, и в домах-кировках. Он также указывает на то, что банки ввели "возрастной ценз" для зданий. "На покупку квартиры в хрущевках еще можно получить кредит, но не во всех банках. Дело в том, что банк получает эти квартиры в залог. А в случае неуплаты кредита продать такое жилье в будущем будет достаточно сложно, поскольку оно с годами становятся все менее ликвидным. А сегодня в продаже появляется все больше квартир из-под залога банка, поскольку клиенты становятся неплатежеспособными", — рассуждает он.
При этом Ольга Андреева указывает на то, что в Москве хрущевки приобрести в ипотеку уже нельзя. Также, по ее словам, банки неохотно рассматривают кредитование квартир большой площади. "Оптимальный вариант объекта кредитования — квартира малой площади в кирпичном или монолитном доме постройки 2000-х годов. Практически сведено к нулю кредитование коттеджей и таунхаусов, ввиду высокого уровня неопределенности будущей стоимости залога", — отмечает госпожа Андреева.
Наталья Зуева, руководитель отдела ипотечного кредитования ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"" говорит, что многие банки не рассматривают кредиты на приобретение квартир в строящихся домах компаний, которые недавно вышли на рынок. Поэтому большинство объектов, где можно приобрести квартиры с помощью ипотеки, имеют среднюю (и выше средней) стадию готовности. Игорь Жигунов отмечает, что приостановлены программы кредитования объектов, находящихся в Ленобласти. Многие банки не кредитуют покупку квартир в домах с износом более 40%, индивидуальные жилые дома, коттеджи, таунхаусы и т. д.).
В холдинге RBI сообщили, что, несмотря на изменение условий кредитования, компания по-прежнему получает заявки от клиентов и продолжает совершать сделки по ипотеке. "Это говорит о том, что данный инструмент нужен людям, он один из немногих помогает решить жилищный вопрос тем, кто не может единовременно выплатить полную стоимость квартиры. Вывод один — ипотеку надо стимулировать. Немаловажно и то, что осознание важности ипотеки есть и на государственном уровне. И федеральные, и городские власти разрабатывают целый комплекс мер по ее стимулированию", — резюмируют специалисты RBI.