Коротко

Новости

Подробно

Призрак котлована

Журнал "Коммерсантъ Власть" от , стр. 24

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин 3 марта провел пресс-конференцию, на которой стало ясно, что в области строительства государство еще не осознало факта кризиса и не имеет сценария будущего развития. О том, к чему это приведет — обозреватель "Власти" Григорий Ревзин.


Основной месседж Москомархитектуры заключается в том, что она готовится к ситуации, когда кризис кончится и все вернется на круги своя. Эту позицию Александр Кузьмин отстаивал на пресс-конференции "Архитектура и кризис" 3 марта как минимум уже в третий раз за последние полгода. Стоит кратко напомнить, что успело произойти за это время.

Стоимость акций публичных российских девелоперских компаний, которые торговались на фондовом рынке, упала в семь-десять раз (у "Системы-Галс" — в 30 раз). Все российские девелоперы в ноябре заявили о замораживании проектов, которые еще не начали строить. В декабре, после того как правительство объявило о помощи проектам с реализацией не менее 50%, большинство девелоперов скорректировали планы и сосредоточились только на этих стройках — в городе появились десятки ям с законсервированными фундаментами. В конце января аналитики UniCredit Markets & Investment Banking опубликовали прогноз, в соответствии с которым при оптимистическом развитии удастся найти средства чуть больше чем на половину этих проектов ($27,9 млрд при $50 млрд потребности). Остальное будет заморожено, то есть в недострой пойдут и десятки проектов, уже стоящих в конструкциях. Если походить по московским стройкам, то легко обнаруживаешь, что в домах с 50-процентной готовностью строительство действительно продолжается, но присутствует не больше десятка рабочих, главная функция которых заключается в том, чтобы никто не мог сказать, что оно не продолжается. В 2008 году мы столкнулись с самым значительным спадом вводимого в строй жилья за весь постсоветский период (падение на 20%), и хотя Владимир Ресин заявил, что в следующем году нас ждет существенный рост, но, по опыту 1992 и 1998 годов, самое существенное снижение происходит через год после начала кризиса. Планы по строительству торговых центров и складов в 2008 году выполнены только на треть.

Судьба наиболее известных компаний такова, что не очень понятно, что для них лучше — получить кредит или не получать. "Донстрой" получил $500 млн кредита, и это рассматривалось как самая успешная акция среди всех российских девелоперов и вывело его из-под удара. Но несмотря на то, что "Донстрой" пришел к кризису как раз в момент, когда большинство его наиболее амбициозных строек успешно заканчивалось, то есть в наилучшей позиции, ВТБ отказался принимать в залог какой-либо объект — залогом стали все денежные потоки компании. ПИК пытался получить аналогичный кредит на сумму в два раза больше, но не смог. Шалва Чигиринский заморозил все свои громкие проекты — башню "Россия" в Сити, Нагатинскую пойму, новую гостиницу "Россия", Новую Голландию в Петербурге — и перевел эти активы из Russian Land в Sibir Energy. Смысл этого перевода остался не вполне разъясненным экспертами (олигарх владеет в разных долях обеими компаниями), но при этом оказалась зафиксирована цена сделок: сброс инвестиционных проектов сегодня идет с дисконтом 50-70%. Capital Group скинула два своих амбициозных проекта — Sky House в центре Москвы и "Остров Истра" в Подмосковье. Mirax Group по кредиту банку Credit Suisse (срок выплаты наступает в конце марта) рискует своим главным активом — башней "Федерация" в Сити. Елена Батурина отказалась от "Апельсина" на Крымской набережной, под вопросом строительство ряда бизнес-парков "Интеко" и жилые комплексы в провинции. На счета "Главмосстроя" Олега Дерипаски московским арбитражным судом наложен арест по иску Альфа-банка. Активы RIGroup (которой руководила жена находящегося в бегах экс-министра финансов Московской области Алексея Кузнецова Жанна Булок) собираются конфисковать даже без суда.

По мнению некоторых аналитиков, кризис в наибольшей степени затрагивает крупные девелоперские компании, вернее, даже не столько кризис, сколько объявление о его результатах: надеясь на помощь государства, компании громко сообщают о своих трудностях. Однако более пессимистичные оценки сводятся к тому, что крупные девелоперы еще в состоянии говорить о своих проблемах, более мелких не хватает уже и на это. Весь девелоперский бизнес строился на том, что цена квадратного метра в Москве с 2000 года вырастала за год в среднем на 80% (c $800 в 1999 году до $6000 в 2008-м). Цена кредита оказывалась минимум в пять раз меньше. Теперь цена кредита выросла до 20% годовых. Цены на московском рынке недвижимости — деликатная тема, но сценарий, который выдал Сбербанк,— падение в 2009 году на 60%. Московское правительство утверждает, что этого не может быть, потому что не может быть никогда, и максимум, что может произойти,— 5%. Но при этом, поскольку само оно планирует снижать цены на оптовую закупку жилья у девелоперов для социальных нужд чуть ли не вдвое — со 120 тыс. руб. за метр до 60 тыс., эти утверждения не слишком впечатляют рынок. Некоторые считают, что Москва пытается поступить с квадратным метром, как центральное правительство с валютой: проводить растянутую на несколько месяцев девальвацию, предоставляя возможность важным игрокам спасти свои деньги, поскольку квадратный метр и есть ее главная валюта и цену она более или менее контролирует. Как бы то ни было, инвестиционный рынок московского жилья схлопывается на глазах, а получить в этих условиях кредит для мелкого и среднего девелопера оказывается уж вовсе безнадежной задачей.

Но так или иначе, проблемы крупных девелоперских компаний на архитектуре сказываются больше всего — именно они сотрудничали с нашими лучшими архитекторами и приглашали зарубежных звезд. Что бы ни произошло с каждой из компаний в итоге, стратегия у всех одинаковая: отказаться от сложных, амбициозных проектов и уйти во что-то простое и проверенное. Самым реалистичным сценарием развития, тем самым, является следующий: мелкие и средние девелоперы уйдут с рынка, крупные компании откатятся на их место и перейдут от уникального к типовому.

Почему Александр Кузьмин не принимает все это в расчет, спокойно ожидая, пока все восстановится,— более или менее понятно. Он получает приказы от чиновников более высокого ранга, и пока этих приказов не последовало. Порядок действий здесь таков. Девелоперы должны донести свою позицию до государства, оно, соответственно, должно пропустить их выводы через свои аналитические центры, те, в свою очередь, должны выдать рекомендации политикам, а последние — отдать приказы чиновникам. Пока это не произошло, Москомархитектура будет действовать в соответствии с установками, которые были выданы до кризиса. Собственно, так и происходит: в настоящее время она в основном занята принятием нового генерального плана города, который был создан в 1999 году, потом дважды корректировался исходя из непрекращающегося роста и теперь наконец вышел на финишную прямую — Мосгордума должна утвердить его в мае. Это документ, который основан на анализе ситуации 2006-2007 годов, когда город страдал от чудовищного наплыва денег и никак не мог их цивилизованно переварить.

Но если чиновники от архитектуры в силу специфики своей позиции отличаются замедленной реакцией (они разве что ощущают схлопывание коррупционного рынка), то проектирующие архитекторы, напротив, чувствуют кризис в полной мере. Когда девелоперы объявляют об отказе от проектов, которые еще не начали строиться, это означает — они объявляют об отказе от архитектурных услуг. Архитектурные бюро в конце года столкнулись с самыми жесткими сокращениями. Если в сентябре средняя численность частной мастерской в Москве составляла около 50-100 человек, то в январе она сократилась до пяти-десяти. Новых заказов нет ни у кого. Люди живут на гонорары за авторский надзор и на рабочем проектировании объектов с 50-процентной степенью готовности и доживут таким способом до осени. Западные архитекторы, которые работали в России, уже ушли отсюда. Эрик ван Эгерат, вошедший в русский рынок глубже всех, в декабре начал процедуру банкротства всей своей фирмы с головным офисом в Амстердаме, Норман Фостер в январе закрыл свой офис, работавший по русским проектам (офис в Лондоне остался). Теперь очередь разоряться за русскими.

Можно сказать, что тренды реальной архитектурной ситуации и государственной архитектурной политики сегодня — это два противонаправленных потока, основанных на разных принципах. Архитекторы входят в кризисный штопор, архитектурная политика пытается внедрить правила регулирования перегретого деньгами рынка.

В принципе архитектурные бюро могли бы как-то продержаться на государственных заказах. Александр Кузьмин на пресс-конференциях уже несколько раз говорил, что если раньше некому было проектировать детские сады, школы и физкультурно-оздоровительные комплексы, то теперь уж у него, наверное, не будет проблем. Возможно, но ожидать особых прорывов на этих направлениях нам тоже не стоит. Дело в том, что именно сейчас пришло время провести реформу архитектурной отрасли, опять же замышленную еще до кризиса и рассчитанную на то, чтобы как-то упорядочить ломившийся от денег рынок.

Во-первых, архитекторов решили объединить в СРО (саморегулируемые организации). С 2010 года у нас перестают действовать гослицензии на проектирование, вместо этого каждый архитектор, если он хочет строить, должен вступить в СРО, внести туда необходимый страховочный капитал и получить от него подтверждение своей компетенции. СРО выполняет функции страхования проектирования и юридической поддержки архитектора, что соответствует западной проектной практике, но требует довольно весомых средств (для московской СРО — несколько миллионов рублей). Все финансово неуспешные архитектурные фирмы в этом случае отсекаются, и сегодня эта мера выглядит несколько экзотичной. Но это не так важно, как ситуация с государственными тендерами.

Объективно частные девелоперы были заинтересованы в качестве архитектуры, для них это был способ диверсифицировать товар. Именно поэтому они искали лучших русских архитекторов и обращались на Запад — задавали стандарт премиум-класса. Государство в качестве архитектуры не заинтересовано. В соответствии с законом госсредства на проектирование у нас распределяются по тендеру, и правила тендеров ужесточились, чтобы бороться с коррупцией. По этим правилам у нас нельзя больше проводить архитектурные конкурсы, где соревновались бы проектные идеи. Мы проводим только коммерческий конкурс, на который подаются не проекты, но предложения о цене проектирования. Государство исходит из того, что любой дипломированный архитектор может на одном и том же уровне спроектировать любое здание, важно только, сколько денег он за это попросит. Это удивительная точка зрения, в ней есть даже какая-то угрюм-бурчеевская красота. При этом государству нужна только одна гарантия: оно требует, чтобы любой участник тендера внес на счет государства 5% от выставляемой на тендер суммы. Сегодня у нас проходит тендер на проектирование ГМИИ имени Пушкина, сумма залога составила 16 млн руб. Фактически все частные мастерские от участия в проектировании зданий по госзаказу этими мерами отсечены. Что интересно, никто даже не протестует. Идея пришла с перегретого деньгами рынка, поэтому протест там означает причастность к коррупции.

Предсказать сценарий будущего развития архитектуры в Москве несложно. Нам предстоит новое огосударствление архитектурного процесса, поскольку выжить в создавшейся ситуации могут только государственные проектные институты с их несколько специфическим штатом (чиновники плюс пенсионеры). Нам предстоит резкое снижение конкуренции, поскольку этих институтов не много, а частные бюро начнут умирать к концу года. И нам предстоит резкое снижение качества архитектуры, поскольку государство создало тендерный институт по уничтожению качества. Звезды 2000-х в ближайшее время исчезнут, и мы вернемся к знакомому советскому опыту — безымянной массе архитекторов, задешево создающей квадратный метр по госзаказу.

В принципе это логично. Как ни суди, а архитектурное развитие 2000-х было для нас какой-то неоправданной роскошью. У нас появилось два десятка архитектурных звезд — Павел Андреев, Александр Асадов, Дмитрий Александров, Андрей Боков, Алексей Бавыкин, Михаил Белов, Алексей Воронцов, Сергей Киселев, Тотан Кузембаев, Михаил Лабазов и Андрей Савин, Борис Левянт, Николай Лызлов, Владимир Плоткин, Александр Скокан, Сергей Скуратов, Сергей Ткаченко, Михаил Филиппов, Михаил Хазанов, Андрей Чернихов. Отчасти это был анахронизм из 1990-х — множество талантливых людей, которые не зависят от государства, создают свои архитектурные программы и их воплощают. Они выжили, поскольку был экономический подъем, но вообще-то эта фауна не для нашего климата. Эпоха закончилась. Московский квадратный метр, он вроде барреля нефти: сколько-то всегда стоит и является основным ресурсом государства. Естественно, государство должно само его добывать и продавать, и делать это так же плохо, как оно поступает с другими ресурсами. А как иначе?

Но, пожалуй, самое удивительное — это то, как ситуация осмысляется. Архитекторы и критики хором говорят об очистительной силе кризиса. Они каются и проклинают алчность девелоперов. Они говорят, что Россия — непостроенная страна, но мы строили не для людей, а для денег, квадратный метр стал инвестиционным активом, а не способом улучшения реальной жизни людей. Мы понастроили массу всего ненужного, архитектура обслуживала 5% богатого населения, а людям негде было жить, мы строили небоскребы для офисов, загородные дворцы для олигархов и бутики для богатых. Мы пришли к катастрофической ситуации с транспортом, экологией и памятниками. Рынок недвижимости насквозь коррумпирован и спекулятивен. Слава богу, что все это кончилось. Я, в общем-то, согласен. Я и сам писал обо всех этих проблемах. И у нас есть национальный способ бороться с такими напастями: надо уничтожить всех талантливых и отдать все государству.

Комментарии
Профиль пользователя