Жилье во время перемен

Хуже времени для рынка недвижимости не придумать, заявляют его участники. За последние полгода жилье в столице и областях подешевело на 30-50% и продолжает падать в цене. Уже сейчас можно найти квартиры за половину цены, которую выставляли еще в сентябре прошлого года. Впрочем, и для покупателей лучшее время еще не наступило. Тем, у кого есть средства, с покупкой жилья следует подождать как минимум до лета, советуют риэлтеры.

Ни купить, ни продать

"Время для нас сейчас ужасное. Сделок купли-продажи вообще нет. Спасает аренда, но и там на наших доходах сказывается падение цен на недвижимость, существенным ударом был рост курса доллара",— сетует столичный брокер, пожелавший остаться неназванным.

По данным Министерства юстиции, в прошлом году количество сделок купли-продажи квартир и жилых домов по сравнению с 2007 годом уменьшилось на 18%, до 303,145 тыс. Падение было зафиксировано во всех областях страны. Исключением стал лишь Киев, где объем сделок вырос на 6,5% (до 20,876 тыс.), после того как снизился почти на четверть годом ранее.

Но и столицу трудно назвать островком благополучия. По словам опрошенных Ъ участников рынка, в октябре 2008--январе 2009 года спрос на первичное жилье, в том числе и на киевском рынке, сократился почти в два раза, на вторичное — на треть. Хотя именно в эти месяцы обычно наблюдается всплеск количества сделок, а на декабрь приходится пик продаж. "Как раз осенью взлетел курс доллара, и люди, в большинстве своем получавшие зарплату в гривне, в одночасье потеряли большую часть своего дохода. Ни о каких покупках жилья в такой момент, конечно, и речи быть не могло",— говорит консультант риэлтерской компании RED Ярослав Цуканов.

Сократилось количество объектов, предлагаемых к продаже. "Традиционно в Киеве предложение квартир составляло около 15 тыс., но в январе их было всего 2 тыс., сейчас — 7 тыс.",— рассказывает директор "Украинской торговой гильдии" Виталий Бойко. Ведущий специалист отдела по работе с инвесторами харьковской компании "Макрокап Девелопмент" Наталья Городецкая отмечает, что многие девелоперы намеренно не выставляют свои объекты на продажу: "Застройщики, которые основные строительные работы выполняли в период, когда стоимость стройматериалов, энергоносителей и заработных плат активно росла, не хотят продавать качественные, практически готовые квартиры по заниженным ценам".

Одним из основных факторов снижения спроса стал отказ большинства банков от ипотечных программ. "Все началось весной, после принятия Нацбанком мер по ограничению гривневой массы, вследствие чего у банков начались проблемы с деньгами. Потом была ревальвация гривны,— напоминает Ярослав Цуканов.— Кризис все усугублялся, и в течение всего каких-то трех месяцев банки существенно ужесточили условия для заемщиков, что сделало получение кредита практически невозможным". "Проблемы начались в октябре, когда курс стал резко расти. Тогда мы и перестали выдавать ипотечные кредиты. Но это не произошло в одночасье, еще летом мы начали ужесточать условия выдачи кредитов и ограничивать свой кредитный портфель для этого сегмента",— подчеркивает зампред правления банка "Финансы и Кредит" Сергей Борисов.

Цены привлекают

Сокращение количества сделок привело к стремительному падению цен. По словам господина Цуканова, начиная с мая 2008 года цены на квартиры в центре Киева упали на 40%, в спальных районах и на окраинах — на 40-50%. Так, в спальном районе цена однокомнатной квартиры снизилась до $50-55 тыс. (по текущему курсу), двухкомнатной — $70-80 тыс., трехкомнатной — $110-120 тыс. "Но уже сейчас многие не хотят брать однокомнатные и за $40 тыс., в отдельных случаях можно сторговаться даже за $35 тыс. — теперь покупатели при таком количестве предложения диктуют свои условия",— отмечает Ярослав Цуканов. Виталий Бойко говорит, что сильно подешевело и жилье бизнес- и премиум-классов: "За год как минимум на $1 тыс. с квадратного метра на первичном рынке и $1,5 тыс. на вторичном". Падение арендных ставок составило примерно 50% (подробнее см. таблицу).

На первичном рынке при оплате 100% стоимости квартиры клиентам предлагают скидки в размере около 5-6%. "В нашей компании скидки составляли 10-15%, а на жилье бизнес- и премиум-класса иногда достигали 25-30%",— рассказывает топ-менеджер крупного девелоперского холдинга на условиях анонимности. В основном крупные скидки можно было получить, покупая товарные остатки — в доме из 300 квартир всегда остается 10-15 неликвидных объектов (квартиры на первом этаже, имеющие большую площадь или плохой вид из окна). Существенный дисконт можно получить при покупке квартиры в доме, ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2011-2012 годы.

С учетом скидок можно найти новые квартиры по цене $1,1-1,3 тыс./кв. м в Деснянском, Дарницком и Святошинском районах Киева. Еще в сентябре прошлого года их продавали в диапазоне $2-2,5 тыс./кв. м. Минимальное предложение на вчера составляло $1,08 тыс./кв. м. За последние десять дней средняя цена на вторичном рынке снизилась на 6% и составила $2,190 тыс./кв. м, на первичном — на 11%, до $2,210 тыс./кв. м, говорится в отчете "Украинской торговой гильдии".

В областях ситуация еще более критичная — там на фоне снижения цен сделок практически нет. В Харькове цены на жилье эконом-класса в декабре упали на 15%, в январе — на 7,4%. Сейчас кв. м в городе стоит в среднем 6,155 тыс. грн, говорят в компании "Макрокап Девелопмент". Во Львове, по данным АН "Росан-Инвест", по итогам 2008 года цены упали на 14%, до $1,626 тыс./кв. м. "В Ивано-Франковске есть предложения и по $400/кв. м",— отмечает господин Бойко. По словам господина Цуканова, хуже всего дела обстоят в Крыму: "Там накладывается кризис перепроизводства — девелоперы настроили много дорогущих апартаментов, себестоимость которых в разы больше, но объекты сейчас никто не покупает".

Покупать еще рано

Нынешний обвал цен был неизбежен — до кризиса цены на жилье в столице ежегодно росли на 30-40%. "На цены влияло три фактора: рост уровня доходов населения на 20-30% в год, дефицит качественных предложений и жадность девелоперов",— считает Виталий Бойко. Дефицит жилья все еще есть, и как только восстановится покупательная способность населения, он вновь начнет двигать цены вверх. По данным Госкомстата, объемы строительства в Украине в прошлом году сократились на 16%. По оценкам председателя совета директоров компании "XXI век" Льва Парцхаладзе, к концу 2008 года в стране было заморожено более 60% всех строек. По состоянию на 1 января из 2700 строящихся объектов около 750 имеют степень готовности выше 70%.

Впрочем, это не означает, что подходящее время для покупки недвижимости уже наступило. "Мы советуем покупателям подождать с покупкой квартиры, цены должны упасть еще на 30-40%. Летний период будет очень тяжелым для рынка, и осенью будет подходящее время для приобретений. Несмотря на то что обычно осенью цены идут вверх, в этом году этого не должно произойти, так как нет никаких предпосылок, что к осени у людей появятся деньги, а если и появятся, то они однозначно не ринутся вкладывать их в недвижимость",— уверен Ярослав Цуканов. По его мнению, в дальнейшем рынок будет ежегодно плавно расти не более чем на 7-8%.

Елена Ъ-Синицына

"Цены, естественно, вырастут, но это касается только первичного рынка жилья"

— Как инвесторы ваших проектов реагируют на ситуацию, сложившуюся на рынке?

— Наши объекты, в которые инвесторы уже успели вложить деньги, готовы на 95%. В тех же объектах, строительство которых находится на начальном этапе, мы не успели продать квартиры. Мы всегда старались сначала вести строительство за свои деньги и привлекали инвесторов уже при 80-процентной готовности дома, а не на стадии котлована.

— Владельцы объектов, завершенных на 70%, пытаются получить средства от государства. Но ценовой лимит на продажу квартир при получении правительственного кредита не вполне нас устраивает. Установленный потолок продаж — 7 тыс. грн/кв. м, тогда как 70-80% дома мы строили по старым расценкам. Правда, для регионов цена приемлема: мы и сами летом продавали квартиры в Николаеве практически по себестоимости, где-то по 5 тыс. грн/кв. м.

— Конечно, занижены. Не думаю, что квартиры по таким ценам получат именно те, кто стоит в очереди. Определенные схемы всегда успеют построить, но мы в этом участвовать не хотим и продавать жилье по таким ценам не будем. Постараемся собственными силами закончить строительство и продать квартиры по нормальной стоимости.

— Мы всегда фиксировали цены в гривне — и 1 кв. м жилья у нас стоит столько же, сколько и раньше. Правда, мы все же делаем скидку 5-10%. Если раньше, допустим, 1 кв. м продавался по 18 тыс. грн, то сейчас — максимум по 16 тыс. грн, но не ниже.

— Инвесторы вкладывали деньги в наши дома в конце 2007-го--начале 2008 года, поэтому снижение цен нас практически не коснулось. А строить новые дома мы пока не начинаем.

— Еще года два-три назад я говорила, что, когда вторичное жилье стоит столько же, сколько первичное, это ненормально. Если вы покупаете уже не новую вещь, она и стоить должна соответствующе, поэтому снижение на "вторичке" объективно и нормально, и меня это, честно говоря, даже радует. А новое жилье если и упадет еще на 5-10%, все равно вскоре подрастет в цене.

— В прошлом году было сдано в эксплуатацию на 50% меньше новых квартир, чем в 2007 году, в этом году будет сдано еще меньше. Это создаст определенный дефицит — и в таких условиях цены, естественно, вырастут, но это касается только первичного рынка жилья.

Интервью взяла Елена Ъ-Синицына

"Объективных причин для дальнейшего стремительного падения уже нет"

— Осенью прошлого года мы ощутили резкое падение активности. В 2008 году рынок недосчитался свыше 30-40% сделок от объема 2007 года. Основной пик снижения пришелся на декабрь-январь, когда количество сделок купли-продажи снизилось в 10 раз. Дошло до того, что за неделю оформлялось всего 2-3 сделки, тогда как раньше — 50 сделок в день. Сейчас наблюдается незначительный рост активности, компании с иностранным капиталом начали скупать подешевевшую недвижимость, в день совершается по 2-3 сделки.

— По нашему мнению, цены достигли дна и покупатели понимают, что дальнейшего стремительного падения не будет, во всяком случае для этого уже нет объективных причин. Маленькие компании закрылись, покрупнее — заморозили свои проекты, новые площадки вообще не осваиваются: в итоге в этом году будет сдано в эксплуатацию более чем на 50% меньше новостроек, чем в прошлом. Возникнет определенный дефицит жилья.

— И без банков сейчас есть желающие купить квартиру за собственные сбережения. Еще менее пяти лет назад об ипотеке не было и речи. Вспомните, тогда рынок существовал без кредитных ресурсов, объем сделок за счет кредитных средств не превышал 2%. Это потом уже началась история с молодежным кредитованием, банки стали выдавать кредиты всем подряд. И то, что они сейчас не дают денег,— это временно. Как только рынок активизируется, прекратится падение цен на недвижимость, банки постепенно начнут кредитовать население. Конечно, так, как раньше, когда банки выдавали кредит в размере 90-100% от стоимости квартиры, уже не будет, но менее 50% от суммы они давать будут.

— С августа прошлого года — на 20-30%, а в отдельных случаях — на все 50%, в зависимости от района и объекта.

— После ситуации со скачком курса доллара и евро рынок в большинстве своем перешел на расчеты в гривне. Соответственно, аренда в долларах упала, но в гривне — нет. Конечно, случалось, что к нам обращались арендаторы или арендодатели с тем, чтобы понизить или повысить арендную плату из-за курсовой разницы. Спор сторон заканчивался либо разрывом договора, либо тем, что клиенты сходились в цене на золотой середине.

— Рынок Киева был откровенно перегрет. Могло ли это стать одной из причин стремительного падения цен?

— Термин "перегретый рынок" неприменим к Украине и Киеву, где рынок еще далеко не насыщен. В первую очередь сыграла роль информационная составляющая, когда СМИ наводили панику среди населения и, услышав о возможном падении цен, большинство людей просто откладывали покупку квартир в надежде выиграть на разнице. Это потом уже банки перестали кредитовать население, и кризис усугубился.

Интервью взяла Елена Ъ-Синицына