Весной прошлого года была приватизирована муниципальная гостиница "Урал", расположенная в самом центре Москвы, на Покровке. Приватизация проводилась в форме инвестиционного тендера, позволившего одновременно организовать финансирование реконструкции здания и учесть интересы трудового коллектива. Сегодня, почти через 15 месяцев после окончания тендера, корреспондент Ъ встретился с его победителем и нынешним владельцем гостиницы ВАО "Интурист", чтобы узнать о ходе реконструкции. В процессе разговора выяснилось, что многие проблемы, с которыми столкнулся "Интурист", являются общими для муниципальных гостиниц Москвы, подлежащих реконструкции.
Ситуацию с реконструкцией гостиницы "Урал" вице-президент ВАО "Интурист" Юрий Молодченко охарактеризовал так: "Купив эту гостиницу, мы приобрели такие проблемы, о которых и не подозревали. Если бы мы знали обо всем этом заранее, то не дали бы за нее и полцены и, наверное, отказались бы от участия в тендере". Дело было даже не в том, чтобы получить необходимые согласования, оформить землеотвод, что нелегко в условиях российской правовой неразберихи. На все это потребовалось два месяца. Однако строительная организация, с которой ВАО "Интурист" заключило контракт на проведение реконструкции, до сих пор не может начать работы.
Здание гостиницы построено в 1930 году и первоначально использовалось как общежитие. Общая площадь помещений — 10 тыс. м2. В 1965 году дом был реконструирован. Сейчас в 70% номеров гостиницы отсутствуют элементарные удобства. Проект предполагает полную модернизацию, достройку 2 этажей и подвала. Проектная площадь после реконструкции — более 20 тыс. м2. Гостиница будет включать 204 жилых номера, ресторан на 400 мест, бар на 45 мест, ночной клуб на 65 мест, сауну, оздоровительный центр, парикмахерскую, салон косметики, турбюро, конференцзал. Объем капиталовложений в реконструкцию оценивается в $20 млн. Согласно исследованию, проведенному западногерманским консорциумом COMMA, срок окупаемости проекта составит 5 лет.
Как рассказал г-н Молодченко, главным препятствием для начала реконструкции послужил тот факт, что ВАО "Интурист" купило действующую гостиницу. Ведь это неизбежно означает наличие разного рода законных и полузаконных претендентов на площади. В данном случае у администрации гостиницы был договор аренды с приватизированным рестораном этой же гостиницы. Договор, хоть и не зарегистрированный в Москомимуществе, был, однако, завизирован на территориальном уровне — в террагентстве Центрального административного округа. Дело осложнялось тем, что ресторан уже нашел иностранного инвестора на переоборудование и реконструкцию, а последний успел сделать определенные капиталовложения. В этом случае, как обычно, каждый прав по-своему: права собственника подтверждены договором купли-продажи, а арендатора — договором аренды. В конце концов конфликт разрешился тем, что "Интурист" выплатил ресторану компенсацию за вложенные средства.
Рестораном дело не ограничилось. Договор аренды с администрацией гостиницы (также зарегистрированный в террагентстве) имел еще и банк, который занимал половину этажа в здании и, разумеется, не желал выселяться по требованию нового владельца. Банк все-таки покинул занимаемое помещение, но предъявил ВАО "Интурист" иск на $1 млн. Судебное разбирательство длится по сей день.
И наконец, еще одна проблема, неожиданно оказавшаяся самой сложной. Уже 4 года в гостинице живет 15 беженцев из Баку. Эти люди попали в первую волну переселенцев, когда московское правительство еще не знало, что с ними делать, и селило "на первое время" в муниципальные гостиницы. Но, как известно, временные постройки самые прочные. Постепенно проблема с распределением беженцев разрешалась, под их расселение выделялись бывшие военные городки, находились свободное жилье на периферии. А представители первой волны так и остались в муниципальных гостиницах, годами не оплачивая ни проживания, ни коммунальных услуг. Причем не только жили сами, но и селили у себя родственников или просто знакомых, уже не имевших официального статуса беженцев.
Правительство компенсировало гостиницам недополучение прибыли следующим образом. Им разрешалось списывать расходы на содержание беженцев с суммы налоговых выплат. Однако чтобы платить налоги, нужно как минимум сначала получить прибыль — а сделать это, когда значительная часть номеров занята людьми, не оплачивающими проживание, затруднительно. Отселить же беженцев не так-то просто. На их защиту мгновенно поднимается целый ряд организаций типа Комиссии по правам человека, Комитета защиты прав беженцев, Федеральной миграционной службы и др.
В общем, наличие беженцев не лучшим образом повлияло на состояние муниципальных гостиниц, большая часть которых нуждается в реконструкции и абсолютно убыточна. Группу беженцев, живущих в гостинице "Урал", в течение года пять раз вызывали на комиссию в миграционную службу и предлагали различные варианты жилья на периферии. Однако они требовали только Москву или Подмосковье. ВАО "Интурист" надеется решить эту проблему с помощью московского правительства, частично оплатив переселение беженцев в один из подмосковных пансионатов. Вопрос об этом должен окончательно решиться в июле, после чего можно будет начинать реконструкцию. Проводить же ее без выселения людей невозможно, поскольку требуется отключение коммуникаций.
А пока этот проект приносит ВАО ежемесячно 500 млн руб. убытков. Уже затрачены немалые средства на проведение маркетинговых исследований, разработку бизнес-плана, заключены соглашения с системами бронирования мест в различных странах, проведен тендер на реконструкцию, в котором приняло участие 10 организаций. Срок реконструкции фирма — победитель тендера оценивает в 12-14 месяцев.
Сам же проект обещает быть весьма прибыльным. Гостиница будет трехзвездочной по международным стандартам. Таких гостиницы в Москве сейчас просто нет. Поэтому "Интурист" рассчитывает обеспечить максимальную заполняемость.
Вывод, сделанный ВАО "Интурист" из опыта осуществления этого проекта, категоричен: связываться с реконструкцией действующих гостиниц не стоит. Гораздо выгоднее купить землю и построить на ней гостиницу либо приобрести недостроенное здание.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ