В последние недели января московские риэлтеры заговорили о восстановлении спроса. С лета объемы сделок ежемесячно снижались, а осенью, когда цены на жилье пошли вниз (с октября 2008 года оно подешевело на 7,1%), квартиры и вовсе перестали продаваться. Февраль-март должны стать решающими для всех игроков, считает председатель совета директоров холдинга "Миэль" ГРИГОРИЙ Ъ-КУЛИКОВ. Он рассказал "Ъ", как его компания адаптируется к новым реалиям, и поделился опасениями, каким может стать рынок жилой недвижимости после кризиса.
— Когда вы почувствовали, что с рынком недвижимости происходит что-то неладное?
— Первые катаклизмы на фондовых рынках произошли в начале января 2008 года. Это заставило многих инвесторов увести свои активы. Обычно такой тип игроков ориентирован в основном на новостройки, что и повлекло за собой пик продаж в этом сегменте с февраля по апрель. Хотя снижение цен началось только в октябре прошлого года, уже летом объем заключенных сделок в Москве был вдвое ниже, чем летом 2007 года. Традиционной в период роста для столичного рынка была цифра 6-8 тыс. сделок купли-продажи в месяц. Уже в сентябре по сравнению с августом сокращение продаж составило 21%, в октябре относительно сентября — минус 57%. Важно понимать, что именно в эти месяцы обычно наблюдается обратная тенденция: число сделок только увеличивается, а на декабрь приходится пик продаж. Первичный рынок Подмосковья отреагировал на кризис более сдержанно: осенью, если сравнивать с показателями 2007 года, сделок было заключено всего на 20% меньше. Но этому есть логичное объяснение: в Москве резко упало предложение в сегменте новостроек, и неудовлетворенный спрос переместился в область.
— В январе как риэлтеры, так и девелоперы заговорили о том, что спрос начинает восстанавливаться. Идет реальное увеличение сделок или просто звонков от потенциальных покупателей, прощупывающих почву?
— Реакцию людей на кризис мы уже наблюдали не раз. Вначале это были 1995-1996 годы, потом последствия 1998 года, некоторое снижение спроса в 2004 году и последующая стагнация рынка. Причины паники были различны — от громких публичных заявлений о том, сколько должно стоить жилье в том или ином городе, до локальных банковских сбоев. Из опыта могу сказать, в нервном состояние люди пребывают от трех до шести-семи месяцев. Это период психологической адаптации к новым реалиям. Если исходить из этой уже проверенной логики и отсчитать установленные месяцы от сентября, когда на фондовых рынках наступила катастрофа, получается, что спрос начнет восстанавливаться с февраля-марта. К тому же у достаточного количества людей сегодня деньги есть. С определенного момента снять свободную ячейку в солидных банках стало практически невозможно. Хорошо, деньги лежат, но как долго это может продолжаться? Три-четыре месяца? А здесь свистопляска с курсами и разговоры, что вскоре всему этому придет конец. Куда нести? У многих ответ один: на рынок недвижимости. Подтверждением тому как раз стала последняя неделя января, когда нам удавалось заключать по восемь-девять сделок в день в сегменте новостроек. Еще в ноябре-декабре в лучшем случае продавалось две-три квартиры в день. Что важно, рублевые цены мы не снижаем.
— Но как же повальный отказ банков предоставлять ипотечные кредиты? Ведь именно за счет ипотеки росло число сделок...
— Здесь ситуация действительно сложная. По сравнению с первым полугодием 2008 года во втором полугодии количество ипотечных кредитов на московском рынке сократилось на 56%. Что будет в 2009 году, остается только гадать. При этом в ряде регионов у некоторых застройщиков количество ипотечных сделок на первичном рынке доходило до 70-75%. В Москве этот показатель до кризиса колебался на уровне 30-50%. Чтобы поддержать продажи, компании ничего не остается, как предоставлять покупателям программы рассрочек, но эта бизнес-модель в условиях кризиса требует наличия серьезной собственной финансовой подушки. Длинные рассрочки — более полугода — формируют большой объем дебиторской задолженности, с которой в существующих условиях может произойти что угодно: человек потеряет работу или просто решит расторгнуть недоисполненный им договор. При этом рассрочка на шесть месяцев ничего толком не решает и заменой ипотеке быть не может.
— Многие эксперты пугают, что когда спрос восстановится, покупать будет нечего и цены опять пойдут вверх. Вы согласны с подобными прогнозами?
— Опасения не напрасны. По имеющейся у меня информации, в ряде регионов стоят или демонтированы 60-70% башенных кранов. Даже при нормальном финансировании, которое существовало все эти годы, мы привыкли, что объекты редко когда вводятся в эксплуатацию в установленные сроки. Теперь, когда у всех застройщиков проблемы с ликвидностью, ждать чуда, что все будет строиться и сдаваться вовремя, не стоит. Все, кто прошлой осенью имел возможность не начинать стройку, ее не начали. По данным Минрегионразвития, объемы строящегося сейчас в России жилья — 78 млн кв. м, но официальных оценок, сколько из них заморожено, пока не прозвучало. Также сокращение доли коммерческого жилья будет идти за счет активной политики федеральных властей по выкупу квартир по госпрограммам. С одной стороны, без этих средств многие, особенно региональные девелоперы, могут просто не выжить в кризис, с другой — рыночное предложение будет неминуемо сокращаться. По нашим пессимистичным оценкам, выйти на объем предложения 2007 года с учетом всех этих факторов мы сможем лишь в 2011 году. Для примера: в 2007 году в среднем ежемесячно на первичном рынке Москвы в наличии были предложения по 324 адресам, в 2008 году — по 304, в Московской области — по 449 и 472 соответственно. Если ипотека начнет восстанавливаться раньше этого срока, цены вновь могут пойти вверх.
— Ходят разговоры, что финансовые проблемы у застройщиков возродят на рынке столь распространенную в 1990-е схему бартера.
— Я думаю, что в нынешних условиях эта модель не примет массового характера. Строительная компания может работать по бартеру при условии, что она располагает собственными средствами, чтобы выплатить зарплату, оплатить энергоресурсы, стройматериалы и так далее. Но если денег нет, а сегодня в таких условиях оказалось большинство игроков, бартер невозможен, ведь он не приносит мгновенной ликвидности. Осознание того, что у тебя есть документы на 20 квартир в строящемся доме, не спасет. Хотя некоторые хитрые застройщики и пытаются воскресить эту схему.
— В конце прошлого года все заговорили о масштабных скидках на жилье, доходящих до 25-30%. Девелоперы в реальности готовы идти на такой дисконт?
— Этот период уже миновал, ситуация изменилась. В основном это были компании, работающие в сегменте бизнес-премиум-класса, к тому же такие скидки устанавливались только на объекты двух категорий. Первая — товарные остатки, когда в доме из 200 квартир остается десять неликвидных (это или первый этаж, или большая площадь, или плохой вид из окна). Компания уже зафиксировала прибыль по проекту, и ей не в минус побыстрее закрыть старую историю и перейти к новым домам. Вторая категория — объекты, на которые застройщики готовы давать такие скидки (дома, сроки ввода в эксплуатацию которых 2010 год и далее). Учитывая тенденцию снижения стоимости стройматериалов и рабочей силы, девелоперы рассчитывают построить сильно дешевле и поэтому готовы идти на большой дисконт, чтобы привлечь быстрые деньги. В остальных случаях скидки обычно не превышают 10-15% в рублевом исчислении. В привычном для Москвы долларовом исчислении, очевидно, ценовая коррекция куда более существенна. В сегменте элитного жилья компании и вовсе не спешат снижать цены: эти объекты всегда будут штучным товаром. Из общего объема предложения на рынке новостроек на элитные квартиры и квартиры премиум-класса по суммарной площади приходится всего 8%, на вторичном рынке цифра еще меньше — всего 3%. К тому же по таким объектам существует колоссальный запас по рентабельности. По нашим прогнозам на 2009 год, дисконт может составить 15%.
— Не менее чем цены на квартиры многих интересует, что происходит со стоимостью аренды жилья в Москве. Какого максимального снижения стоит ожидать здесь?
— Хотя уже с октября психоз на рынке был налицо, "Миэль-Аренда" выполнил квартальный план более чем на 90%. Причем этот план был утвержден еще в 2007 году. В ноябре средняя арендная ставка на типовую однокомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе составляла $1060 в месяц, двухкомнатную — $1330, трехкомнатную — $1600. В январе 2008 года однокомнатные стали стоить — $823, двухкомнатные — $1009, трехкомнатные — $1213. Однако надо иметь в виду, что цены за аренду в большинстве своем по-прежнему номинированы рублях, и падение долларовой стоимости связано с ростом курса доллара. Прогнозировать, что дальше будет со ставками, пока сложно. Спрос на аренду квартир в столице, даже несмотря на кризис, продолжает расти, хотя и не такими темпами, как раньше. В январе 2009 года по сравнению с декабрем прошлого года спрос на аренду жилья вырос на 46,4%, в январе 2008 года этот показатель был выше — 64%.
— За последние месяцы все уже привыкли к преддефолтным состояниям многих компаний: ритейлеры не могут расплатиться с держателями облигаций, девелоперы панически ищут, где перекредитоваться. Что сейчас происходит с риэлтерским бизнесом?
— Риэлтерские агентства ощущают себя гораздо лучше, чем те компании, развитие которых требовало серьезных кредитных ресурсов. К тому же так изначально сложилось, что в большинстве агентств риэлтеры работают не на фиксированном окладе, а зарабатывают на проценте от заключенных сделок. В среднем на вторичном рынке, например, агенты получают за сделку от 20 до 50% от общей комиссии компании. При этом средняя сумма сделки колеблется на уровне 7 млн руб., а хороший агент проводит в год около десяти сделок. Также может существовать индивидуальный план по выручке, и процент варьируется в зависимости от выполнения плана. На первичном рынке в лучшие времена он может достигать 12%. Следует понимать, что именно выплаты заработных плат являются одной из наиболее существенных статей расходов в бюджете компаний. Некоторые игроки пытались изменить устоявшуюся модель бизнеса и вводили схему, при которой риэлтер работал за определенный фиксинг плюс небольшой процент от суммы сделок 10-15%. Но из этого ничего не вышло — большинство таких агентств закрылись. Неудача постигла и тех, кто решил выстраивать бизнес по принципу разделения труда, когда сделку обслуживает не один специалист, как было принято, а несколько, например "Агент 002". Подобная модель опять же очень сильно раздувает бюджет: все эти специалисты имеют достаточно ощутимые оклады и небольшой бонус за совершенную сделку. Сейчас, насколько я знаю, почти все агентства, решившиеся на подобные эксперименты, либо закрылись, либо приняли решение отказаться от этих идей и перейти к отработанной схеме выплаты процентов. Идея дискаунт-агентств не сработала. О закрытии своего агентства "Тактик & Практик" недавно заявила группа МИАН, прекратил свое существование тот же "Агент 002", "Открытая компания"...
— Перед вами стоит вопрос сокращения персонала?
— "Миэль" не только риэлтерское агентство. Мы холдинг, и мы развиваем пять направлений (инвестиции, девелопмент, консалтинг, брокеридж и управление активами), среди которых есть и капиталоемкие, такие как девелоперский бизнес. Поэтому, конечно, мы вынуждены проводить оптимизацию штата. Надо отметить, что оптимизация по холдингу шла весьма неоднородно: в управляющей компании численность персонала уменьшилась на 55%, в бизнес-единицах — существенно меньше. Можно сказать, что в целом численность персонала уменьшилась примерно на 10-15%. До кризиса у нас было чуть более 3 тыс. человек, сейчас стало 2,6 тыс. При этом сразу отмечу, риэлтеров мы практически не увольняем. Кризис заставил нас сместить приоритеты именно в сферу услуг — брокеридже как жилой, так и коммерческой недвижимости. Это направление одним из первых и начнет свое восстановление. Как только массовый психоз прекращается, люди привыкают к новым условиям и вновь начинают покупать. Мы также изменяем структуру наших офисов, уменьшаем их площадь — до 50-100 кв. м. Например, на Ленинском проспекте мы занимали три этажа, а теперь — полтора. Кроме того, сегодня холдинг не ведет активную маркетинговую деятельность по стимулированию продажи франшиз. Тем, кто уже приобрел контракты, мы оказываем всяческую поддержку, но пока планов инвестировать во франчайзинг или какие-то региональные программы по развитию именно брокериджа на ближайший год у нас нет.
— Общая ситуация на рынке не могла не сказаться на показателях холдинга — сильно ли вас расстроили финансовые результаты деятельности "Миэль"?
— Результаты деятельности меня, наоборот, порадовали. В целом год был для холдинга прибыльным. По выручке по сравнению с показателями 2007 года по итогам 2008-го мы ожидаем прирост 30% — она может составить 21 млрд руб. Точные данные будут после завершения аудита. Уверен, как и у других компаний, положительная динамика в основном достигнута благодаря показателям первого полугодия. Именно тогда у нас шли рекордные продажи в сегменте новостроек.
— Учитывая падение объема сделок, какие прогнозы по выручке вы делаете на 2009 год?
— Многое будет зависеть от курса валют, стоимости нефти, других макроэкономических факторов. В условиях сильнейшей волатильности сегодня делать прогнозы достаточно сложно. Мы будем корректировать наши планы в соответствии с развитием ситуации на рынке в феврале-марте. Именно эти месяцы, по нашему мнению, должны стать решающими.
— Удается ли вам успешно расплачиваться по кредитам?
— В 2007 году сумма обязательств по кредитам достигла почти $1 млрд. На начало 2008 года кредитная нагрузка была снижена нами до $570 млн, а уже к ноябрю — до $154 млн. Из них более 80% — это долгосрочные обязательства со сроками погашения в 2010 году и позднее. На 1 февраля 2009 года сумма долга составляет менее $144 млн. При этом большая часть наших кредитов выдана в рублях. Основным кредитором является Сбербанк РФ.
— На этой неделе стало известно, что вы закрываете свой единственный офис в Санкт-Петербурге — единственное региональное подразделение, работающее не по франшизе. Почему?
— Не закрываем, а передаем под управление лидеру рынка Санкт-Петербурга — компании "Адвекс". Наше питерское отделение работало вполне успешно в течение пяти лет и специализировалось на вторичном рынке и ипотеке. В основном оно было ориентировано на сделки Санкт-Петербург--Москва. В условиях кризиса управлять региональным офисом слишком затратно, поэтому мы договорились о сотрудничестве с компанией "Адвекс". Если у них появляется клиент, желающий приобрести квартиру в Москве, они направляют его к нам, и наоборот. Раньше эту же функцию исполняло наше представительство, и это требовало постоянных издержек — затрат на аренду офиса, выплату зарплат офисным сотрудникам и тому подобное. Кроме того, с помощью этого партнерства мы рассчитываем где-то в три раза увеличить число петербуржцев, покупающих через нас квартиры в Москве.
— То есть теперь вы фокусируетесь на московском рынке?
— Не только на московском, хотя в столице у нас сильные позиции. По нашим данным, за 2008 год доля "Миэль" на первичном рынке составляет 17,2%, на вторичном — 7,3%. В регионах у нас большие девелоперские планы. В Омске мы строим микрорайон, есть проект в Сочи, и это не все.
— Еще до петербургского офиса стало известно о закрытии компании "Мультиброкер". Почему было принято решение, ведь проект был запущен совсем недавно и вряд ли окупился?
— Не стоит смешивать "Миэль" и "Мультиброкер". Эта компания не является ни дочерней компанией, ни бизнес-единицей в составе холдинга, в отличие от компании Praedium и агентства элитной недвижимости "Усадьба". "Мультиброкер" — это мой личный проект как частного лица. В проект было инвестировано $7 млн. Были разработаны новые технологии, но в октябре стало понятно, что ипотечный рынок встал, и прогнозировать, как долго продлится эта ситуация, очень трудно. Поэтому мною было принято решение перевести проект в спящее состояние, но это никак не помешает мне через некоторое время, когда рынок восстановится, вновь запустить его.
— Как в ритейле, так и в девелопменте все ждут наступления периода слияний-поглощений. Даже "Базовый элемент" Олега Дерипаски объявил о готовности впустить в свой бизнес партнеров. "Миэль" рассматривает на рынке активы, которые можно приобрести с дисконтом?
— Да, сейчас мы ведем переговоры с рядом риэлтерских компаний, некоторые из них рассматривают возможность продажи бизнеса. Также общаемся с небольшими фирмами и отделами других агентств (руководитель и несколько сотрудников), которые готовы присоединиться к холдингу. Основным активом в риэлтерском бизнесе являются люди с наработанной годами базой клиентов, и сегодня в кризис нам важно создать для них благоприятные условия. Но пока раскрывать детали соглашений я не могу.
— Вы решили заморозить региональные программы по продаже франшиз по риэлтерскому направлению, а ваши девелоперские проекты — они также приостановлены?
— Как и большинство игроков рынка, мы не спешим сейчас входить в новые проекты. Объем нашего девелоперского портфеля составляет более 1,3 млн кв. м. Из них 1,1 млн кв. м — это наша стройка в Омске. В конце января проект был утвержден на градостроительном совете города. Сейчас мы ведем переговоры с российскими банками — Газпромбанком, Сбербанком — и крупнейшими китайскими о предоставлении финансирования. Надеюсь, что особых проблем здесь не возникнет, ведь мы строим в Омске для обычных людей. В 2008 году сумма инвестиций "Миэль" в региональные проекты составила более 1 млрд руб. Если говорить о загородной недвижимости, то все, что мы строим, будет достроено. Что касается начала новых строек и тех площадок, которыми мы сегодня обладаем, сейчас мы взяли мораторий примерно до марта-апреля. Так три площадки, где планировалось строительство коттеджных поселков, пока заморожены. Мы решили пока не запускать проекты, а спокойно сконцентрироваться на бумажной стадии. В целом же объем нашего девелоперского портфеля по загородному рынку составляет 110 тыс.кв. м.
— Чего вы ожидаете в 2009 году?
— Я считаю, что сейчас происходит некий момент истины и оздоровления как для компаний, так и для отдельных граждан. Но не может не радовать тот факт, что уже в конце января — начале февраля рынок начал показывать совершенно явные признаки оживления. Хотя цены снижаются, но люди продолжают продавать и покупать, и это самое главное. Пока нам стоит свыкнуться с мыслью, что в ближайшее время сделки будут происходить на нижних границах по всем ценовым категориям недвижимости. В долгосрочной перспективе все может кардинально поменяться: в России качественного жилья не хватает, что формирует большой отложенный спрос, и этот кризис только усугубит ситуацию.