4 февраля городские депутаты приняли Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга. Помимо высотных регламентов, вызывающих постоянный резонанс в строительном сообществе, этот документ будет определять и регламент размещения промышленных объектов на территории города в ближайшие годы. По каким принципиально новым правилам придется играть петербургским промышленникам и вновь приходящим инвесторам, корреспонденту "Ъ" ИРИНЕ БЫЧИНОЙ рассказал первый заместитель председателя комитета экономического развития, промышленной политики и торговли СЕРГЕЙ ФИВЕЙСКИЙ.
— Что принципиально нового для промышленной застройки вводят ПЗЗ?
— Таких новшеств три. Во-первых, если раньше в городе было 50 промышленных зон и узлов, функция которых была промышленно-деловой и в число этих зон и узлов входили как территории в центре города, в окружении спальных районов (Северо-Западная, Обухово, Коломяги, Ржевка), так и крупные промышленные территории на окраинах (Шушары, Ижорские заводы, Конная Лахта, Каменка, Парнас), то теперь мы разделили зоны на производственно-деловые и чисто производственные. Первые — это территории в центре города, уже стихийно застраивающиеся деловыми объектами, вторые — зоны в промышленном поясе города. Все производство будет со временем сосредоточено именно в них.
Второе — мы закрепили отраслевой (кластерный) подход к размещению производств, тем самым преодолев "винегрет", который был у нас в ряде производственных территорий, и эта специализация промтерриторий поможет не только новым инвесторам, но и предприятиям, перепрофилирующим свои производства в центре.
Третье, что следует из ПЗЗ, — прозрачный и простой механизм согласований проектов по созданию производств на территории. Максимально снимаются административные барьеры для тех предприятий, которые собираются строить или реконструировать производство, соответствующее основному виду разрешенной деятельности на данной территории (специализации). На каждой территории определен не один основной вид специализации, а два-четыре основных вида, не "конфликтующих" между собой, например машиностроение и металлообработка; производство стройматериалов и химическое производство. Логистика может "уживаться" почти со всеми видами производства. Кроме того, на "кластерной" территории могут быть еще несколько видов условно-разрешенных — до 7. Если компания выбрала определенную удобную ей территорию и специализация производства совпадает с основным видом деятельности на ней, то ей не нужны будут никакие согласования, кроме стандартной строительной процедуры. Всем остальным, желающим разместить производство на территории, специализация которой не совпадает с видом деятельности компании, придется проходить процедуру публичных слушаний и комиссию по землепользованию и застройке. Каждая основная функция предложена в нескольких промзонах в разных частях города, поэтому у всех "новых" и "старых" промышленников есть выбор.
— Если инвестор не сможет разместить свое предприятие в определенной части города, не совпав по специализации, то он сможет его разместить рядом, попав под условно разрешенный вид?
— Это не так. Может так случиться, что предприятие не подпадет ни под основной, ни под условно разрешенный вид деятельности. В этом случае компания должна будет либо согласиться на предложенные территории, либо искать участки в зонах промышленного назначения, не подпадающие под кластерную схему, то есть территории производственно-деловые (городские и частные). Однако даже в случае покупки объекта на вторичном рынке у частного продавца, надо понимать, что правила игры в отношении регламентов застройки те же, что и на городской. При расширении производства, реконструкции, получении разрешения на новое строительство потребуется подтверждение соответствия отраслевому признаку. Это закреплено документом, чтобы систематизировать размещение производств. Мы стимулируем кооперацию между предприятиями одной или смежных специализаций. Кластерный подход появился в том числе из-за конфликтов, которые возникают у соседствующих предприятий, когда оказывается, что класс вредности и экологические требования федерального законодательства не позволяют сосуществовать предприятиям на одной территории. Причем конфликты возникают не на этапе проектирования, а часто на этапе эксплуатации, когда что-либо поправить уже явно дороже.
— Какова площадь этих промышленных территорий и как эта площадь изменится после перевода всех промпроизводств из центра города?
— Это 13 тыс. гектаров, или чуть меньше 10 процентов от всей городской площади. Процентное соотношение в части промышленных территорий, закрепленное последним Генеральным планом, принципиально не меняется на протяжении нескольких лет. То есть после того, как промышленные территории будут заполнены предприятиями (новыми инвестпроектами и переведенными из центра заводами), в общей сложности они займут ту же территорию, что и занимали ранее — 10 и 20 лет назад.
— Промзоны какой специализации займут наибольшую площадь Петербурга?
— На первом месте находится, конечно, машиностроение и металлообработка, которое также включает автомобилестроение, производство автокомпонентов и многое другое. Эти территории занимают 31 процент от всей площади промзон. Второе место по площади занимает логистика (10%), которая будет обслуживать фактически все производство Петербурга. Значительную часть в городе займут зоны, специализация которых развивает концепцию социально-экономического развития Петербурга. Сценарию "инновационный центр мирового уровня" наряду с территорией Особой экономической зоны (зона деловой застройки) отвечают такие территории, как Предпортовая-3, частично Каменка, Конная Лахта, сценарию "транспортно-логистический узел России" — зоны Бронка, территория в районе пересечения Московского и Колпинского шоссе, Предпортовая-2, частично — Белоостров, Парнас, Предпортовая-3.
— Когда завершится процесс заполнения промзон, каково будет соотношение в них новых проектов и предприятий, перебазированных из центра?
— Жесткой процентовки у нас нет, но есть понимание, что приход новых инвесторов в промзоны в последние годы был более значимым с точки зрения потребления свободной земли, чем переезд заводов. И эта тенденция пока сохраняется. Нужно понимать, что новый инвестор — это зачастую старый инвестор с новым проектом, потому что целесообразность переноса старого оборудования и технологий в новое помещение сомнительна. Работа на рынке и конкурентоспособность продукции требуют обновления парка оборудования, новых технологий. Поэтому, переводя предприятие, производственники часто увязывают этот вопрос с реструктуризацией компании, выходом на новые рынки, освоением производства новой продукции. И почти всегда это связано с техническим и технологическим перевооружением.
— Насколько изменился с начала кризиса спрос со стороны промышленников на городскую землю?
— Поток инвесторов существенно уменьшился. Как по деньгам, так и по требуемым площадям. Компании предпочитают не начинать новые проекты. С землей идет тот же процесс, что и с кадрами. Если раньше дефицит был, то в связи с кризисом его уже нет или он, по существу, другой. То же самое с землей — есть дефицит "подготовленных" и "упакованных" земельных участков. Сегодня выбор земли есть, и это не только городские земли, но и частные. Но, говоря о конкурентных преимуществах городской территории, стоит назвать инфраструктуру, дороги, энергетику — все это в руках города. Кстати, в конце 2008 года правительство выпустило постановление, согласовав продажу земли в промзонах на торгах. Первые торги могут быть проведены уже весной этого года.
— Кризис скорректировал ваши планы по заполняемости промтерриторий?
— Да, темпы заполняемости снижаются. Если раньше мы хотели через пару лет выходить с очередными поправками в Генплан, чтобы увеличить эти 13 тыс. гектаров, то сейчас планы требуют переосмысления.
— Городской бюджет подвергся секвестрированию. Коснулось ли это статьи расходов на инженерную подготовку территорий?
— На данный момент финансирование этой статьи сокращено в три раза — до 35 млн рублей. В наибольшей степени готовности находятся крупнейшие промзоны — Шушары, Металлострой, Конная Лахта, Ижорские заводы, Предпортовая-3.
— Значит ли это, что, инженерно подготавливая определенные территории с конкретной специализацией, город фактически стимулирует производство именно продукции, которая должна производиться согласно специализации этих зон?
— Фактически получается так, но, повторюсь, дефицит земли в промышленных территориях стал меньше, появились предложения на продажу, но дефицит инженерно подготовленных территорий может продлиться дольше ввиду секвестрирования бюджета. Однако с крупными инвесторами город работает индивидуально, в том числе по вопросам инфраструктуры.