Элемент внутрикорпоративной культуры

Владельцы бизнес-центров, заинтересованные в том, чтобы арендатор не переметнулся в другой офисный центр, в последнее время стали уделять больше внимания сервису и сопутствующим услугам. Однако пока, как отмечают аналитики, вопрос с питанием на рабочем месте остается одной из главных проблем для руководителей компаний, арендующих офисные площади.

С развитием сегментов торговой и офисной недвижимости развитие ресторанного бизнеса получило новый виток. Ведь большинство предприятий общепита, не успев открыться, сразу закрываются, не сумев стать рентабельными. Это происходит по причине высокой конкуренции. Поток посетителей не всегда бывает достаточным для ресторана; если же предприятие общественного питания садится в бизнес-центре, то постоянная клиентская база ему обеспечена.

Прежде чем расположиться в бизнес-центре, рестораторы рассматривают такие критерии, как территориальное расположение БЦ, наличие отдельного входа с улицы и другие технические параметры. Площадь, необходимая пищевому оператору, зависит от площади самого бизнес-центра. По оценкам специалистов GVA Sawyer, площадь кафе берется из расчета за квадратного метра площади кафе на двух обедающих сотрудников, а количество обедающих составляет 40% от общего числа сотрудников. Таким образом, если рассматривать бизнес-центр, в котором работает 1 000 человек, кафе должно занимать около 200 кв. м.

Если офисный центр находится в центральном районе города, то это обеспечит дополнительный приток посетителей, что является плюсом для любого пищевого оператора, но прежде всего — для панорамного ресторана, который изначально нацелен не только на внутренний рынок данного БЦ. Поэтому его основными требованиями к объекту являются: наличие отдельного входа и первый этаж здания.

Наличие кафе или ресторана в бизнес-центре зависит прежде всего от уровня офисного здания. В строении класса А наличие организованного пункта питания — обязательно, поскольку его арендаторами являются крупные иностранные и российские компании, у чьих топ-менеджеров нет времени искать место, где бы они могли пообедать. Кроме того, наличие ресторанов необходимо и для того, чтобы устраивать там встречи с клиентами и проводить переговоры на высшем уровне. В последнем случае для этого должен существовать специальный зал.

Негде спрятаться

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга говорит, что не во всех офисах приветствуется питание на рабочем месте, особенно если речь идет о клиентоориентированном офисе, когда его посещает много клиентов, а оборудовать внутренние помещения для обеда персонала не представляется возможным. "В то же время если вспомогательные службы — бухгалтерия, АХО и другие могут себе позволить вольность обеда в офисе, то службы фронт-офиса — например, менеджмент по работе с клиентами — этого себе позволить не может. К тому же обед — это еще и несколько минут релаксации и общения как на вольные, так и на внутрикорпоративные темы. Для крупных компаний это — элемент внутрикорпоративных коммуникаций".

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb, согласен с такой точкой зрения: "Организация питания работников офисных центров становится необходимым условием для обеспечения конкурентоспособности объекта. Сегодня собственники бизнес-центров считают наличие пункта корпоративного питания таким же важным сервисом, как обеспечение посетителей и арендаторов БЦ парковочными местами".

Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) говорит, что выбор пищевого оператора в бизнес-центре зависит от концепции питания, которая прописывается заранее. Возможно, это будет европейская столовая, а может, панорамный ресторан, — все зависит от класса объекта и от компаний, которые арендуют помещения в бизнес-центре. "В любом случае, главное для собственника или управляющей компании — соблюсти концепцию проекта", — уточняет господин Костин.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) отмечает, что столовых в бизнес-центрах почти нет. "Столовые сохранились в некоторых бизнес-центрах класса С, что было обусловлено как планировочными решениями здания, так и наличием такого вида услуг", — говорит она.

"В бизнес-центрах класса B и ниже возможно отсутствие организованного пункта питания. Но больше это касается класса С. В классе В все-таки работает много средних фирм. И кстати, руководители таких компаний нередко оплачивают бизнес-ланч своих сотрудников, поскольку платить за отдельное помещение, где бы они могли пообедать, менее выгодно. Если же в БЦ нет кафе или ресторана, то сотрудники сами занимаются организацией поставок обедов в офис", — продолжает госпожа Марковец.

Как отмечают в АРИНе, нормативные показатели обеспеченности залов питания составляют 1,8 кв. м на человека. С учетом кухни — примерно 4 кв. м на человека.

В идеале вопрос выделения помещения под организацию кафе или ресторана должен решаться на стадии проектирования бизнес-центра. На этом этапе определяется размер необходимого помещения, соотношение площади кухни и зала, вопросы хранения продуктов питания (нужно помещение или нет). Далее идет проектирование систем вентиляции и кондиционирования, проведения необходимых коммуникаций (канализация, вода), определение необходимых для кафе электрических мощностей.

С учетом того, что все едят не одновременно, при наличии пяти посадочных смен в кафе единовременно должны садиться около 15-20% от общего числа арендаторов. Если это бизнес-центр, который расположен в густонаселенной и обеспеченной зоне и вокруг есть кафе, то данный показатель может быть меньше.

Навстречу арендатору

Организовать ресторан в уже работающем бизнес-центре возможно, но тогда он потребует дополнительных затрат на выделение помещений для кухни, подведение коммуникаций (вода, канализация). Кроме того, могут возникнуть сложности с подбором необходимых площадей, и как следствие — их неэффективное использование. Но из-за требований арендаторов управляющие компании все-таки на это идут.

В последнее время получил широкое развитие бизнес по доставке обедов на рабочие места. Фирм, специализирующихся на подобных услугах, становится все больше. Часто бывает так, что доставкой обеда занимаются кафе-столовые, которые имеют как собственный зал, так и работают на дополнительный поток. Также подобную услугу сегодня предоставляют многие рестораны и фастфуды. Например, "Мама Рома" или суши-бар "Япоша" (некоторые точки готовы предоставить еду только в том случае, если дом или офис расположены в их районе).

Однако у многих предприятий (не ресторанов и фастфудов), привозящих обеды в офисы, есть один недостаток: чтобы заказать обед, приходиться его выбирать за день. Нередко требуют сделать заказ до 14.00 понедельника, и привозят его утром во вторник. Поэтому приходиться, во-первых, его где-то хранить. Во-вторых — где-то подогревать. А это значит, что в офисе должно быть отдельное кухонное помещение с хорошей вентиляцией, ведь если подогревать еду рядом с рабочим местом, то запахи будут витать по всему офису. Правда, некоторые предприятия общепита при крупном заказе предоставляют в безвозмездное пользование микроволновую печь. Но количество желающих заказать обед в этом случае должно быть не менее 10.

По оценкам специалистов GVA Sawyer, обеспечение обедами офисов становится рентабельным для кейтеринговых служб в случае, если количество обедающих составляет не менее 40-50 человек.

Константин Костин, впрочем, считает, что кейтеринг (доставка готовой еды) — не самая удобная система для современного бизнес-центра высокого класса, поскольку возникает много сложностей с пропускной системой безопасности здания: на ежедневную доставку еды по офисам не согласится ни одна квалифицированная управляющая компания. "Если же здание бизнес-центра небольшое (10-15 тыс.кв. м) и столовой в бизнес-центре нет, то можно договориться об обеспечении операторов полуфабрикатной продукцией для ее дальнейшего разогрева", — говорит господин Костин.

Специалисты полагают: основная проблема для владельцев бизнес-центров состоит в том, что организация пунктов питания — не высокодоходный бизнес. Надо изначально правильно определить, будет ли кафе работать только на внутренний спрос или имеет смысл работать и на внешний. Если кафе ориентируется на внутренний спрос, то его услуги будут востребованы только днем, а по вечерам и по выходным кафе будет простаивать. В этом случае под кафе обычно выделяются наименее ликвидные помещения (например, без окон, на последних этажах и т. д.), что позволяет снизить ставки на 10-15%.

"Однако в большинстве случаев кафе работает и на внешний спрос. Это связано с тем, что в организованном кафе обедают около 40 процентов сотрудников бизнес-центра. Однако если это бизнес-центры класса А, то ресторан или кафе может ориентироваться только на внутренний спрос. Но, как я говорила ранее, здесь важно правильно просчитать параметры этого пункта питания (площадь на планируемое количество посетителей, и как следствие — цена), чтобы проект не был убыточным. Бывают случаи, когда в бизнес-центр организуют два кафе: для сотрудников и для внешних клиентов. Кстати, если для арендаторов бизнес-центра класса B больше важна фиксированная стоимость на бизнес-ланч, то для класса А важен уровень ресторатора. Он как минимум должен быть не ниже уровня бизнес-центра", — рассуждает госпожа Марковец.

При расчете необходимого количества посадочных мест в корпоративной столовой или кафе принимают во внимание количество постоянно присутствующих сотрудников в бизнес-центре, а также возможность или невозможность привлечения клиентов с улицы. Так, по словам Алексея Лазутина, в пункте питания только для арендаторов питается 35-50% сотрудников. При свободном доступе с улицы поток клиентов может увеличиваться на 15-20%.

Требования к помещениям довольно специфические, поэтому и решение о создании пункта питания на объекте желательно принимать еще на стадии проектирования. Помещения для общепита необходимо оснащать дополнительными канализационными и прочими коммуникациями, усиленным вентилированием и возможностью вывоза и утилизации пищевых отходов. Кроме того, устанавливаемая на кухне вытяжка не должна резонировать от двора и создавать дополнительные шумовые помехи, которые будут доставлять неудобства остальным арендаторам. Именно поэтому решение о создании пункта питания уже на действующем объекте обычно доставляет собственнику много проблем, часть из которых могут остаться неразрешимыми (недостаточное обеспечение по электроэнергии, мощностям вентиляционных систем или канализационных выводов).

Роман Русаков