Зеленые козыри элиты

Жилье в историческом центре Петербурга — это всегда престижно, но далеко не всегда удобно. Не говоря уже об экологии: зеленые зоны в центральных районах можно пересчитать буквально по пальцам. Близость парков обеспечивает не только приемлемую экологию, но и приятные виды, именно поэтому расположение вблизи редких зеленых оазисов может стать определяющим фактором при покупке элитного жилья.

Несколько лет назад наметилась тенденция к переселению из центра города в загородные коттеджи — в поисках комфорта, самодостаточности и чистого воздуха. Однако далеко не все готовы отказаться от насыщенности городского ритма жизни ради пасторальных пейзажей. В Подмосковье неразвитость социальной инфраструктуры и транспортные проблемы уже породили "возвратное движение": часть покупателей "первой волны", обжившись, возвращаются в город. В петербургских пригородах девелоперы тоже столкнулись с аналогичными трудностями.

Перед покупателями жилья в центре города стоит достаточно сложная задача — найти квартиру в удобном месте и с приемлемыми экологическими характеристиками.

Проблемная специфика

Согласно исследованиям экологической обстановки в различных районах Северной столицы, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы вряд ли можно отнести к зонам, благоприятным для проживания. Речь идет прежде всего о высоком уровне загрязнения воздуха. Основными источниками загрязнения атмосферы являются автотранспорт, все еще работающие в центре города промышленные предприятия, котельные. Да и сама традиционная для Петербурга периметральная застройка вносит дополнительные неудобства. В Центральном районе высокий уровень загрязненности воздуха обусловлен большим количеством дворов-колодцев, препятствующих необходимому "проветриванию".

Для комфортного проживания в центре необходимо совпадение трех факторов — отсутствие значительного автомобильного трафика, работающих предприятий и не очень высокая плотность застройки. Естественно, остальных требований, предъявляемых к элитному жилью, тоже никто не отменяет.

По мнению Полины Яковлевой, руководителя отела элитной жилой недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург", зеленых зон, удовлетворяющих запросам VIP-покупателей, крайне мало. "Поистине зелеными оазисами в нашем городе могут считаться только Каменный и Крестовский острова", — считает эксперт. Однако далеко не все готовы жить во вновь построенных домах, более того, с наступлением кризисных времен все больше элитных покупателей предпочитают вкладываться в "антикварную" недвижимость. В эту категорию зачисляют квартиры в домах дореволюционной постройки, прошедших реконструкцию, но сохранивших стиль и атмосферу. "Квартиры в таких домах приобретаются как для долгосрочных инвестиций, так и для собственного проживания, — констатирует управляющий партнер АРИНа Игорь Горский. — Покупатели хорошо понимают, что вкладывают средства в непреходящие ценности".

Альтернатива островам

Зелеными пятнами в центре Петербурга могут считаться территории рядом с Таврическим и Летним садами, у Михайловского сада, Александровского парка, и парковая зона у Смольного собора. Собственно, этим перечень и исчерпывается.

Список "оазисов" понемногу начинает расширяться за счет реализации крупных квартальных проектов в сфере элитной недвижимости. "Наличие рядом парка или хотя бы небольшого сквера добавляет престижности дому. Ни один современный проект элитного жилого комплекса не обходится без включения зеленых зон. Примером может служить "Парадный квартал"", — отмечает Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга, ASTERA St. Petersburg. Но в тенденцию это выделить пока нельзя.

Рядом с Летним садом элитных домов практически нет. Дорогими эксперты называют Гангутскую улицу (с видами на зеленую зону Летнего сада), набережную Фонтанки от улицы Белинского до набережной Кутузова (с видами на Инженерный замок и на саму Фонтанку).

Вокруг Таврического сада сосредоточена более плотная жилая застройка. Эта зона считается элитной как на первичном, так и на вторичном рынках. Таврическая стала первой расселенной элитной улицей в этом районе, за ней последовали Шпалерная и Тверская, территория "Парадного квартала" между Кирочной, улицей Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей.

Еще одна зеленая зона расположена рядом с Исаакиевской площадью. Улицы Галерная, Большая и Малая Морские, Английская и Кутузовские набережные, расположенные в непосредственной близости от Александровского сада, также востребованы у состоятельных покупателей.

Одна из самых обширных зеленых зон петербургского центра — парковая зона у Смольного собора. "Улицы Очаковская, Одесская, Тверская, Шпалерная, площадь Пролетарской Диктатуры, Смольный проспект, — перечисляет Полина Яковлева. — Самая удачная локация — между Таврическим садом и парком у Смольного".

Вид и зелень в придачу

Близость зелени обеспечивает один из наиболее весомых критериев элитности жилья — видовые характеристики. По мнению опрошенных экспертов, вид на зелень увеличивает стоимость жилья на 10-15%. По этой же причине предпочтение отдается квартирам на верхних этажах. (В дореволюционном Петербурге престижное жилье располагалось в бельэтаже, а далее — чем выше, тем дешевле.)

Однако на петербургском рынке немало квартир, которые продавцы считают элитными, хотя никаких преимуществ, кроме видовых характеристик, обнаружить не удается. Но клиенты, готовые переплачивать за вид, и к остальным параметрам относятся весьма требовательно. "Недавно мы продавали квартиру с мансардой на Кронверкском проспекте, 75; рядом зеленая зона, великолепный вид из окон на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец. Главные достопримечательности Петербурга — как на ладони, — рассказывает Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИНа. — Но при этом: нерасселенный дом, большую часть которого составляют коммунальные квартиры, неухоженная парадная, нет паркинга, охраны, не проведен капитальный ремонт. Этот объект был непривлекателен для VIP-клиентов, но слишком дорого оценивался, чтобы его могли купить представители среднего класса. И подобных примеров в центре города достаточно много. Действительно элитные квартиры, находящиеся в исторических домах центра города рядом с парком и с хорошим видом, можно пересчитать по пальцам".

Как отмечают риэлторы, одним из таких примеров может выступать объект в известном доме на Смольном проспекте, 6, недавно появившийся в листинге продаж: трехуровневая квартира площадью 358 кв. м с надстроенной мансардой, двумя "бонусными" террасами на крыше и персональным лифтом в доме постройки начала XX века. Дом находится практически в самом парке и имеет виды на ансамбль Смольного собора, Неву и мост Петра Великого.

Дефицит жилья, удовлетворяющего элитным запросам, даже в условиях кризиса и наступившей "диктатуры покупателя" может сыграть на руку продавцам.

Как отмечает Евгения Васильева, в период стагнации рынка недвижимости наличие дополнительных конкурентных преимуществ (а близость парковой зоны — сильный аргумент) повышает ликвидность жилья, уменьшая срок экспозиции жилого комплекса или отдельной квартиры. Требовательность покупателей повышается, чистый воздух и отсутствие автомагистралей под окнами могут склонить чашу весов в пользу "зеленых" объектов.

Елена Щукина