Участники рынка ждут оживления

Однозначных оценок того, как будут вести себя цены на жилье, среди участников рынка недвижимости нет. Звучат диаметрально противоположные комментарии: и о том, что падение цен продолжается и дна не видно, и о том, что рост уже наметился и в ближайшее время только продлится. Корреспондент ""Ъ"-Дома" Роман Русаков обратился к экспертам с просьбой разъяснить свою позицию.

Александр Погодин, директор строительной компании "Пионер":

Сегодня мы наблюдаем на рынке ситуацию 2005 года. Банковские кредиты стали малодоступными, ставки растут, себестоимость квадратного метра только увеличивается, а предложение снижается. Но спрос на квартиры по-прежнему есть. Активность населения изменилась: от состояния "Буду ждать" до "Хочу купить". Я могу говорить об увеличении активности населения и росте объемов продаж в нашей компании. Увеличение объемов продаж скорректирует цены на рынке. Сегодня вектор меняется в сторону стабилизации цены. Рост стоимости квадратного метра возможен в пределах 10-15 процентов (уровень инфляции) по двум причинам: вымывание сегментов и курсовая разница.

Эксперт-аналитик GVA Sawyer в Петербурге Анастасия Негребецкая:

Прогноз изменения ценовой ситуации составлен исходя из двух сценариев. Оптимистический сценарий характеризуется продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и т. д. Цены на жилую недвижимость будут скорректированы до 80 тыс. рублей за квадратный метр к середине 2009 года, а затем снова начнется рост и достигнет докризисного значения (100 тыс. рублей за квадратный метр) в первом полугодии 2010 года. Пессимистический сценарий предполагает углубление финансового кризиса, снижение платежеспособного спроса и т. д. Снижение цены квадратного метра может достигнуть 60 тыс. рублей до конца 2009 года. Стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в 2010 году.

Екатерина Марковец, директор консалтинга и оценки АРИНа:

На изменение цен на жилую недвижимость будут влиять разнонаправленные тенденции. На понижение стоимости жилья окажут влияние такие факторы, как сокращение рынка ипотеки до уровня, близкого к нулю, и резкое снижение реальных денежных доходов населения, которое, по нашим прогнозам, может достигать 30-35 процентов и более. Однако сокращение предложения строящегося жилья примерно на треть за счет замораживания некоторых проектов, находящихся на стадии получения разрешения на строительство или котлована, а также действие отложенного спроса не позволит недвижимости значительно "провалиться" в цене. Исходя из этого, могу предположить, что общее понижение цен на недвижимость не превысит 15 процентов. Однако как в реальности поведет себя рынок, предсказать сложно, так как во время кризиса возрастает влияние субъективных факторов.

Руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов:

Динамика цен на жилье в 2009 году будет зависеть от нескольких факторов: финансового положения застройщиков и их контрагентов (с которыми они рассчитываются квартирами) и покупательской способности населения. Ранее на рынке действовал еще фактор покупательской способности инвесторов (по некоторым данным, ими покупалась до 30-40 процентов квартир), но в 2009 году этот показатель можно будет сбросить со счетов или считать, что его влияние будет крайне малым. Финансовое положение застройщиков и их контрагентов вряд ли улучшится. Что же касается покупательской способности населения, то оно зависит от ранее полученных доходов, текущих доходов и ипотеки. Пока у определенных групп накопленные деньги еще есть, поэтому фактор отложенного спроса существует. Но рассчитывать массово на деньги населения при снижении зарплат, сокращении штатов в компаниях и росте инфляции особо не следует. На ипотеку при тех же условиях — тоже. Таким образом, при отсутствии экономического роста в стране увеличения цен на жилье также ожидать не приходиться. Ситуация на рынке жилья в 2009 году будет полностью зависеть от скорости преодоления кризиса. При дальнейшем падении экономики цены на квартиры будут продолжать снижаться. Скорость и глубина падения будет зависеть от мер, предпринимаемых правительством России и администрацией Санкт-Петербурга. Выход страны из кризиса приведет к росту цен, причем — к стремительному.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти:

Ценовые корректировки в рублях не будут столь существенны. И составят по разным объектам, в зависимости от сроков сдачи и от возможности компании, в среднем не более 20-30 процентов. Более глубокий ценовой спад вряд ли возможен при реальной инфляции в 15-20 процентов и девальвации рубля на 40 процентов за полгода. Если инфляционный процесс будет неотвратимым, то цены, как и в 1998 году, окажутся вновь привязанными к доллару, что приведет к 2010 году к росту цен в рублях и значительному сокращению объемов предложения из-за замораживания большей части проектов. 2009-й — год преобладающего предложения, по большей части "некорректного", находящегося в состоянии разной степени заморозки.

Заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров:

Исходя из нынешней ситуации на рынке, наиболее вероятна дальнейшая стагнация рынка вплоть до весны 2010 года, когда, по моему мнению, начнется рост. Сейчас мы имеем медленное, по полпроцента в неделю, инерционное снижение цен на недвижимость, которое не будет длительным и закончится в ближайшие недели. Девальвация рубля существенно скорректировала поведение рынка. Уже сейчас, за последнюю неделю, можно говорить о росте активности спроса практически втрое по сравнению с первой половиной месяца. По моим оценкам, спрос сейчас составляет около 70 процентов от показателей спроса растущего рынка 2007 года. Тому есть ряд причин. В результате девальвации курса рубля цены на объекты жилой недвижимости в долларах снизились в два раза. 50 процентов — достаточный дисконт для реализации отложенного спроса на недвижимость. Та часть покупателей, что хранила свои сбережения в долларах, на разнице курсов увеличила накопления на 40 процентов. Так как вероятность, что доллар близок к своему максимальному показателю, по мнению обывателей, близка к абсолютной, многие стремятся вложить свои накопления в стабильный актив — недвижимость. Та часть покупателей, что хранила свои сбережения в рублях, уже потеряла существенную их часть. Во избежание дальнейших потерь, эта категория людей отказывается от хранения сбережений в валюте и стремится перевести их в недвижимость, таким образом делая долгосрочную и относительно надежную инвестицию. Из-за существенного снижения стоимости недвижимости в долларах началось сокращение предложения: продавцы уже после нахождения покупателя пересчитывают цену объекта в доллары и понимают, что за такие деньги продавать объект не хотят. Дальнейшее развитие рынка будет зависеть, в том числе, от поведения доллара и рубля. Стабилизация курса доллара будет способствовать и стабилизации рынка недвижимости. Сейчас из-за предыдущей девальвации рынок несколько выровнялся, медленное снижение цен является инерционным и скоро прекратится. Я думаю, что до весны следующего года рынок будет стагнировать. Если же девальвация рубля продолжится, то цены на недвижимость могут начать расти. Дело в том, что дальнейшая девальвация рубля приведет к дальнейшему снижению стоимости выставленных объектов недвижимости в долларах, а значит, продавцы будут просто снимать эти объекты с продажи. Сокращение предложения вкупе с постепенно растущим спросом приведет к росту цен.

Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург":

Платежеспособность населения упала. Причем если в мире снижение стоимости элитного жилья стало отмечаться через полгода после начала падения цен на квартиры в массовых сегментах, то в России элитная недвижимость начала дешеветь одновременно со всем остальным рынком. Это объясняется тем, что в России убытки от кризиса в первую очередь начали нести наиболее обеспеченные граждане и представители крупного бизнеса, формирующие основную массу спроса на элитное жилье.

Так, в конце 2008 года в "золотом треугольнике" цена элитного квадратного метра на вторичном рынке составляла $15-25 тыс. за квадратный метр. Сейчас здесь же можно найти варианты за $10-15 тыс. за квадратный метр. Что касается строящихся объектов, то здесь клиенты могут получить дисконт в размере 15-20 процентов, средняя цена предложения в $8-10 тыс. за квадратный метр снизилась до $7 тыс. за квадратный метр. В то же время цена предложения в готовых объектах практически не изменилась, за исключением того, что застройщики, чтобы подстраховать себя от валютных рисков, перешли на у. е. В течение года мы прогнозируем ценовую коррекцию на элитную недвижимость еще на 10-15 процентов.

Сергей Бобашев, главный аналитик группы компаний "Бюллетень недвижимости":

В ситуации, когда основные факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости, не поддаются прогнозам, говорить о поведении цен в 2009 году довольно сложно. Приостановка ипотечных программ для населения и строителей и, как следствие, снижение стоимости недвижимости пошатнули ее позиции как единственного гарантированного средства сохранения капитала. Однако альтернативы так и не появилось. Поэтому не исключена возможность, что уже к концу 2009 года начнется повышение цен, связанное в первую очередь с дефицитом ликвидного жилья на вторичном рынке и устойчивым интересом со стороны покупателей, желающих сохранить свои накопления при нестабильной экономике и постоянных колебаниях курса рубля и иностранных валют.

Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга, ASTERA St. Petersburg:

В 2009-м цены на жилье снизятся. Процент понижения для разных сегментов жилья будет различаться. Вероятнее всего в среднем он составит не менее 15 процентов от уровня стоимости жилья летом 2008 года, а в эконом-классе цены даже могут остаться неизменными. Предпосылок для повышения цен на жилье нет, стройматериалы не дорожают. При этом застройщикам необходимо стимулировать продажи. В настоящее время, в условиях снижения платежеспособного спроса, это можно сделать только за счет гибкой ценовой политики, т. е. снижения цены. Чем быстрее они реализуют активы, тем быстрее смогут расплатиться по кредитам. В конце концов, снижение цен — это лишь охлаждение перегретого ранее рынка.

Эдуард Черкин, старший менеджер отдела сопровождения корпоративных сделок КПМГ:

По результатам исследований КПМГ, динамика цен на жилую недвижимость в 2009 году будет нисходящей. Конценсус-сценарий, разработанный нашими аналитиками, подразумевает 25-процентное снижение средних цен на жилую недвижимость по России. В Москве ожидается более сильная коррекция цен на жилье — около 30 процентов. По нашим ожиданиям, цены на жилье в Санкт-Петербурге в среднем опустятся на 20 процентов. Основными сегментами, где ожидается снижение цен, выделяется устаревшее жилье в Москве, сравнявшееся по ценам с современным, а также элитный сегмент. Существенное влияние на цены на недвижимость оказывает ситуация на рынке заемного капитала, и если ситуация улучшится, то прогнозы цен могут стать не такими негативными.

Управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин: Стоимость "квадрата" уже корректируется. Если с октября по начало декабря на рынке действительно было затишье, то уже со второй половины декабря сделки пошли. Те, кто не решался покупать жилье из-за неопределенной обстановки на рынке, сейчас приходят к необходимости совершения покупки. Ситуацию обостряет падение рубля по отношению к бивалютной корзине. По нашим прогнозам, корректировка цен на жилую недвижимость закончится осенью 2009 года. Однако не стоит ожидать обвала цен. Да, существует определенный дисконт на строящееся жилье (у некоторых компаний, скидочные предложения доходят до 15 процентов), но на вторичном рынке массового дисконта нет (но следует отметить и сложность в оценке сделок на вторичном рынке, т. к. их сейчас мало). В ближайшее время отложенный спрос спровоцирует дальнейшую активизацию на рынке жилья, т. е. рынок как минимум отыграет свое падение.

Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО "Желдорипотека":

Цены падают. Нельзя сказать, что они рухнули в 1,5-2 раза, но падение наблюдается практически во всех регионах страны, включая столицу. На сегодняшний день мало где цены номинируются в долларах. Исключением является рынок Москвы и элитное жилье в большинстве регионов. В этих случаях цены указаны в рублях, но формируются они на основе долларового эквивалента. Сегодня мы видим падение в ряде регионов цен от 5 до 15-20 процентов. Отдельные случаи, когда застройщики продают администрациям жилье для срочного погашения кредитов — не являются системой. Цены на вторичном рынке жилья, по нашей оценке, пока упали меньше. Если говорить о Москве? то здесь падение меньше, чем где-либо. Если говорить о рублевых ценах, то редко можно встретить дисконт более чем на 5-10 процентов по отношению к докризисным ценам. Если говорить о валютных ценах, то получается, что с учетом последних изменений курса они упали незначительно. При этом существует целый ряд объектов, где застройщики объявили снижение цен в валюте меньше, чем падение рубля по отношению к доллару. По сути это означает, что рублевые цены выросли. Если говорить о перспективах 2009 года, к сожалению, происходящее сегодня — это не дно. Я думаю, что цены на недвижимость могут и будут снижаться до лета.