Давление на цены Состояние, в котором пребывает в течение последних месяцев рынок жилой и коммерческой недвижимости Сочи, специалисты сегодня называют стагнацией. Количество предложений значительно превышает спрос, но при этом, по оценкам специалистов, цены на объекты чрезмерно завышены (минимальная стоимость 1 кв. м в Сочи – 80 тыс. руб. – „Ъ“). В условиях финансового кризиса и недоступности ипотеки рынок новостроек уже потерял большое количество покупателей, а высокие цены отпугнули даже тех клиентов, кто рассчитывал приобрести квартиры за собственные средства. «Спад на рынке недвижимости Сочи наблюдался еще задолго до того, как мировой кризис ликвидности затронул Россию, – говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. – После объявления Сочи столицей Олимпиады – 2014, цены на жилье моментально „подскочили“» на 50– 100% в разных сегментах и продолжали расти до осени 2008 года несмотря на то, что на рынке уже с лета 2007 года наблюдалось серьезное сокращение числа сделок».
«Действительно, сейчас в Сочи, по данным местных риэлторов, идет критический спад сделок с недвижимостью, – говорит партнер адвокатскою бюро „Юг“ Роман Домащенко. – Это касается продаж и квартир, и земельных участков, и коммерческих площадей. Высокие сочинские цены неприемлемы во время кризиса. Все берегут деньги, это первая психологическая реакция на происходящее». По данным господина Домащенко, во всех сочинских недавно построенных жилых комплексах есть не проданные квартиры, в некоторых пустует до 60% жилплощадей.
Девелоперы и сегодня пытаются держать цены на прежнем уровне, но, как сообщили риэлторы, в конце концов, практически все продавцы готовы делать скидку до 30%, стремясь не упустить покупателей, которых стало немного. «После продолжительного ценового ралли, спровоцированного победой Сочи в конкурсе на проведение зимней Олимпиады 2014 года, в течение II–III кварталов 2008 года наблюдалась постепенная стабилизация стоимости квадратного метра в большинстве сегментов недвижимости города. А с осени, по нашим оценкам, даже фиксировалось незначительное (около 2–5%) снижение уровня цен», – отмечает Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «Учитывая, что многие потенциальные покупатели сегодня заняли выжидательные позиции, продавцы будут вынуждены пойти на снижение цен, – считает господин Гончаров. – По предварительным прогнозам, темпы падения стоимости сочинской недвижимости составят 10– 15% в ближайшее время, что вернет цены на естественный уровень, обоснованный реальной ситуацией на рынке». Из-за фактического отсутствия спроса господин Володько прогнозирует снижение цен на жилую недвижимость к весне 2009 года уже на 40–50% по отношению к уровню начала 2008 года.
Генеральный директор строительной компании ООО «Поликварт Краснодар» Сергей Крохалевский (бывший глава ЗАО «СУ Краснодарстрой») считает, что на сочинском рынке может произойти спад именно в сегменте жилищного строительства, потому что спекулятивный спрос уже уменьшился, квартиры в инвестиционных целях приобретаются редко. «Основные покупатели сегодня – местные жители, улучшающие свои жилищные условия, и те, кто рассматривает переезд в Сочи на постоянное место жительства», – добавляет исполнительный директор НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Павел Гончаров.
Однако, число таких покупателей из-за недоступности ипотеки сегодня стало достаточно небольшим. И поэтому эксперты считают, что в ближайшее время часть девелоперов откажется от работы в этом направлении и будет пытаться лишь продавать то, что было возведено раньше. «По всей видимости, объекты, финансирование которых осуществляется с привлечением заемного капитала, ждет та же судьба, что и стройки в других городах России – в большинстве своем будут пересмотрены сроки их реализации или они будут заморожены», – говорит Павел Гончаров.
«Думаю, что практически все новые проекты по строительству новых жилищно-офисных комплексов будут заморожены, исключение составят застройщики, имеющие доступ к деньгам госбанков, либо проекты, на которые деньги были выделены в июле – августе, – отмечает Роман Домащенко. – Кроме того, скоро начнется массовая ликвидация агентств недвижимости и увольнения сотрудников из крупных девелоперских и риэлторских компаний».
Курс на уменьшение По мнению Романа Домащенко, заморозив на время кризиса жилищное строительство, девелоперы откажутся от новых приобретений и все средства бросят на завершение коммерческих объектов, прежде всего, гостиниц, баз отдыха, а также офисных зданий. «Действительно, сектор коммерческой недвижимости пострадает от кризиса в меньшей степени, – считает Илья Володько. – Во всех сегментах, будь то офисы, торговля или гостиницы, сейчас наблюдается высокий дефицит предложения, а качественные объекты, находящиеся в процессе строительства, можно пересчитать по пальцам. Поэтому обвального снижения цен тут не ожидается, но кризис все же заставит девелоперов серьезно пересмотреть свои планы, и запуск новых комплексов будет отложен до окончания кризиса».
Управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин считает, что кризис, в первую очередь, скажется на заявленных сроках реализации проектов. «Скорее всего, многие объекты не будут введены в эксплуатацию в заявленные сроки, – подчеркивает специалист. – Вокруг Сочи был раздут нездоровый ажиотаж. После объявления города местом проведения Олимпиады девелоперы бросились скупать земли и начали строить грандиозные планы. Но прошло немного времени, накал страстей утих, и наступило время трезво взглянуть на ситуацию: а будут ли востребованы все эти проекты? Ведь строительство большинства из них еще даже и не началась. „Базовый элемент“ уже распродает свои активы на юге. В скором времени ситуация может стать критичной и для других компаний».
Вместе с тем, Максим Калягин заметил, что инфраструктурные проекты, например, большие гостиницы, коттеджные поселки, то есть объекты, непосредственно связанные с проведением Олимпиады, по последним данным, не испытывают никаких трудностей с финансированием и реализуются в рамках установленных сроков. «Мы полагаем, что в этой сфере власти не допустят каких-либо серьезных сбоев, – пояснил господин Калягин. – Не исключено, что временное снижение спроса может послужить причиной дальнейшего относительно краткосрочного снижения стоимости объектов и ставок аренды». Роман Домащенко также уверен, что строительство коммерческих объектов, в частности ТРЦ и объектов ритейла, пострадает от кризиса в меньшей степени, поскольку застройщики «будут изо всех сил пытаться завершить начатое, думая о предстоящей Олимпиаде». По мнению Максима Калягина, фундаментально Сочи остается одним из наиболее перспективных, в том числе, в силу дефицита, наблюдающегося в большинстве сегментов. Специалист подчеркнул, что именно поэтому в долгосрочный период 2–3 лет стоит ожидать продолжения умеренного роста цен на коммерческую недвижимость.
Эксперты сходятся во мнении, что громкие амбициозные проекты, связанные с миллиардными инвестициями, в настоящее время могут быть гарантированно осуществлены лишь в том случае, если они относятся к олимпийским и имеют серьезную финансовую поддержку государства. В частности, Максим Калягин и Роман Домащенко упомянули знаменитый «Остров Федерация», на возведение которого потребуется 155 млрд руб. В Гильдии управляющих и девелоперов сообщили, что, по их данным, до сих пор от инвестора Allied Business Consultants (ОАЭ) средств не поступало. Эксперты полагают, что все подобные проекты просто заморозят, поскольку несмотря на ажиотаж они не имеют отношения к Олимпиаде и будут фактически неподъемными для инвесторов без господдержки. Сергей Крохалевский также уверен, что в сегменте коммерческой недвижимости «пострадают все проекты, связанные с привлечением негосударственных инвестиций, поскольку у инвесторов просто не хватит средств».
Президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский отмечает, что в сложившейся рыночной ситуации необходимо скорректировать собственное поведение на рынке, не делать ставку на экстенсивное развитие, расширение бизнеса любой ценой. Одновременно, не стоит надеяться на быстрое появление «длинных» денежных средств – полный пересмотр портфеля должен сделать приоритетными именно некрупные, не требующие больших вложений проекты. Существует вероятность, что первые «длинные» деньги появятся только в конце 2009 года.