Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) планирует снизить ставку по ипотечным кредитам, выдаваемым по его стандартам, с 13-18% до 11-15% годовых. Это позволит, по мнению АИЖК, стимулировать выдачу ипотечных кредитов в период кризиса. Банки готовы выдавать кредиты по таким ставкам только в случае предоставления льготных средств от государства. Объявленные ставки существенно ниже рыночных, но выдача дешевых кредитов через партнеров АИЖК снизит качество ипотеки и приведет к новой волне роста просроченной задолженности.
АИЖК вчера обнародовало комплекс мер, направленных на сохранение объемов выдачи ипотеки в 2009 году. Одним из ключевых условий агентство считает снижение ставок по кредитам, которые выдаются по его стандартам. "Мы сегодня рассматриваем возможность сократить этот диапазон до минимальной ставки 11%, а максимальной — 15%",— заявил вчера на совещании в Минрегионразвития гендиректор АИЖК Александр Семеняка. По состоянию на 30 января средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, рассчитанная АИЖК по крупнейшим банкам, составляет 17,9% годовых. При этом декларируемые банками ставки колеблются от 12,5% до 36,5% годовых.
АИЖК - крупнейшая в стране организация, рефинансирующая ипотечные кредиты. АИЖК предоставляет банкам средства на выдачу ипотечных кредитов путем выкупа у них уже выданной ипотеки в виде закладных. Средства для выкупа АИЖК занимает на долговом рынке. По Стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций из 75 регионов РФ.
Снизить ставки по ипотечным кредитам АИЖК намерено, изменив собственный подход к оценке рефинансируемых напрямую кредитов. Сейчас АИЖК выкупает по номиналу только кредиты, ставка по которым составляет 13-18% годовых. Кредиты с более низкими ставками АИЖК выкупает с дисконтом. Агентство может изменить формулу расчета собственной ставки рефинансирования, чтобы выкупать кредиты, выданные под 11-15% годовых. По прогнозам господина Семеняки, реализация мер поддержки ипотечного рынка обеспечит в 2009 году выдачу на уровне 530 млрд руб. (в 2008 году было выдано 630 млрд руб.). При этом без господдержки, по мнению господина Семеняки, банки выдадут не более 160 млрд руб. ипотечных кредитов.
Правда, в АИЖК отмечают, что эти условия начнут действовать с того времени, как агентство получит обещанную госпомощь в размере 200-300 млрд руб. Снизить ставку выкупа АИЖК сможет лишь в случае, если эти средства или хотя бы две трети от них будут внесены в капитал АИЖК. Господдержку АИЖК может получить в марте, а до момента получения этих средств будут действовать заключенные с партнерами на прежних условиях форвардные контракты на поставку закладных.
По мнению участников рынка, ставка 11-15% годовых в рублях по ипотечному кредиту сейчас весьма привлекательна для заемщика. "Это почти вдвое ниже рынка: если банки реально предложат такую ставку, заемщики выстроятся в очередь",— прогнозирует гендиректор кредитного брокера "Кредитория" Михаил Бусыгин. На долю АИЖК, по его собственным данным, приходится порядка 60% выдачи всех ипотечных кредитов в стране (сейчас около 1 трлн руб.). "Агентство как единственная реально рефинансирующая организация диктует ценовую политику для значительного числа банков,— отмечает вице-президент МБРР Андрей Шелковый.— Если оно сможет гарантировать банкам долгосрочную гарантию выкупа кредитов по этим ставкам, то банки, естественно, смогут выдавать кредиты под них".
Однако стимулирование региональных партнеров АИЖК к снижению ставки по кредитам до уровня ниже рыночного банкиры считают слишком рискованным. "Партнеры АИЖК никогда не отличались высоким качеством выдачи и сопровождения ипотеки, сейчас по портфелю агентства резко выросла просрочка",— напоминает заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев. По итогам года доля просроченной задолженности по портфелю АИЖК достигла 8%. Более чем в десяти регионах уровень просрочки превысил 10% (критичным считается пятипроцентный уровень), а в ряде регионов вырос в несколько раз. Стоит отметить, что систему выкупа кредитов с дисконтом по отдельно рассчитываемым ставкам, ориентированным на рыночный уровень, АИЖК ввело для снижения рисков роста просрочки (см. "Ъ" от 15 сентября 2008 года). Стимулирование выдачи кредитов по низким ставкам АИЖК может спровоцировать новый рост просрочки, резюмирует господин Зибарев.