Предпринимателям и органам власти Волгограда удалось совместно выработать стратегию реформирования земельно-правовых отношений. Если этот опыт окажется удачным, — а шанс, по мнению, экспертов велик, — коллегиально выработанные идеи и созданный в регионе механизм согласования интересов бизнеса, власти и гражданского общества, станет возможным тиражировать в другие регионы России.
Повышение арендной платы на земельные участки стало проблемой для малого предпринимательства. Понятно, что властям надо сформировать бюджет, потому что сборы по аренде на землю легко прогнозируемы в отличие от налоговых поступлений, которые зависят от уровня жизни, спроса и скорости обращения денег. Малому же бизнесу нужны оборотные средства, и повышение арендной ставки в многократном размере для многих равносильно разорению. Выработать правильное, удобное как бизнесу, так и власти решение проще всего коллегиально, в ходе обсуждений и дискуссий. Постепенно к этому методу приходят и волгоградские власти и бизнес.
В силу закона
Первая попытка урегулировать земельные отношения между бизнесом и властью была предпринята в июле прошлого года. Тогда вступил в силу Федеральный закон РФ № 212 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Согласно ФЗ полномочия по определению условий, порядка и сроков внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципальных образований возлагаются на субъект Федерации. В Волгоградской области постановлением № 2033 от 6 декабря 2007 года губернатор Волгоградской области утвердил единую методику расчета арендных платежей за землю для всех муниципальных образований региона. Если раньше аренда рассчитывалась исходя из базовых ставок, утвержденных депутатами муниципальных образований, то отныне она зависит от кадастровой стоимости земельного участка. На размер арендной платы в соответствии с постановлением влияют четыре параметра: кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ), коэффициент вида использования земельных участков (КВИ), коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка из категории земель населенных пунктов (КДП), коэффициент категории арендаторов (ККА, используется для категорий льготников). Первые два коэффициента устанавливает субъект Федерации, последние — утверждает городская дума и согласовывает администрация Волгоградской области.
Для волгоградцев значение повышающего показателя КДП было сформировано мэрией и утверждены 15 мая решением Волгоградской городской думы № 3/84. Таким образом, по оценке экспертов, решение депутатов увеличило стоимость аренды земли для различных категорий предпринимателей в 3,5–5 раз. Больше всего от новой методики расчета пострадали владельцы торговых павильонов и автостоянок. В распоряжении „Ъ“ оказалось обращение предпринимателей к главам города, области, прокурору региона и спикеру областного парламента, в котором указаны размеры арендной платы за прошлый и нынешний годы. К примеру, по договору № 6253 от 31 октября 2005 года арендные платежи составляли 19 497,04 рублей, а в этом году сумма выросла до
73 989,86 рублей, т.е. на 280%. А по договору № 5721 от 28 февраля 2005 года аренда и вовсе подросла на 462%: с 22 628,59 рублей до 127 277,60 рублей.
Двойной расчет
Протест против «необоснованного увеличения» стоимости аренды земельных участков представители волгоградского отделения общероссийской организации «Опора России» направили властям города в августе. «Опору России» поддержали и коллеги из общероссийской общественной организации «Деловая Россия». По мнению предпринимателей, увеличившаяся в разы арендная плата в ближайшей перспективе приведет к тому, что многие фирмы могут просто разориться, либо будут вынуждены увеличить стоимость продукции и услуг, что создаст локальный инфляционный эффект. «В конечном итоге издержки лягут на кошельки потребителей», — констатирует профессор кафедры экономической теории и экономической политики Иветта Шабунина.
Новые коэффициенты были приняты в мае этого года, но срок их действия — с января 2008 года. «Предпринимателям при осуществлении своей деятельности приходится рассчитывать все возможные убытки и расходы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе и расходы на платежи по арендной плате, а решение Волгоградской городской думы полностью разрушает систему бюджетирования и планирования бизнеса, — отметил на заседании круглого стола «Цена квадратного метра: земельный вопрос глазами бизнеса и власти», председатель Кировского отделения Общероссийской организации «Опора России» Андрей Удахин. — Безусловно, что и возможность увеличения размера арендной платы также учитывается, но учесть, что арендная плата увеличится в 3,5–5 раз объективно невозможно».
Кроме того, новые коэффициенты по расчету арендной платы за земельные участки утверждены, с одной стороны, для каждого из районов города, с другой стороны, не соотносятся с уровнем жизни, инфраструктурной обеспеченностью и плотностью населения района. К примеру, значения коэффициентов дифференциации для размещения объектов — торговые павильоны, составляют: Дзержинский — 5,7; Кировский — 4; Тракторозаводский — 4; Советский — 3; Краснооктябрьский — 3; Красноармейский — 2,5; Центральный — 2,2; Ворошиловский — 3,5. Таким образом, аренда земельного участка в практически не развивающемся Кировском районе оказалась почти в два раза дороже, чем аренда участка той же площади в изначально более выгодном Центральном районе. Вызвало непонимание со стороны предпринимателей и отсутствие в постановлении понятия «прилегающая (или обслуживающая) территория». Теперь владелец торгового павильона обязан платить за 1 кв. м аренды газона столько же, сколько стоит 1 кв. м земли, на которой собственно находится бизнес.
«Этой методикой власти пытались подогнать стоимость аренды к кадастровой стоимости земли, — поясняют эксперты. — Однако кадастровых участков в городе более 700, в границах одного района их количество может насчитываться до сотни. Поэтому возникла ситуация неравной оплаты аренды на территориях, равных по транспортной доступности или потоку покупателей».
В ожидании нового показателя
Для разрешения данной ситуации предприниматели предложили установить максимальный размер коэффициента дифференциации для размещения торговых павильонов — 1,5 (что уже повлечет за собой увеличение арендной платы не более чем на 50%). «По нашему мнению, данное предложение является разумным решением существующей проблемы, — комментирует Андрей Удахин. — Уже в ближайшей перспективе предлагаемое нами пошаговое увеличение арендной платы за использование земли, но не более 20% в год, позволит достичь администрации Волгоградской области желаемых результатов (переход на расчет арендной платы за использование земельных участков по методике, утвержденной постановлением губернатора Волгоградской области), при этом сохранит малый и средний бизнес».
Проблема арендных ставок, заверяют в мэрии, будет решена в ближайшее время. Уже создана согласительная комиссия во главе с первым вице-мэром Александром Давыденко. В нее вошли представители мэрии, депутаты городской думы, председатели общественных организаций. «Работа согласительной комиссии вылилась в обращение к депутатам и чиновникам областной администрации, — рассказывает заместитель председателя комитета по земельным ресурсам Наталья Волкова. — Прежде всего, были сформулированы предложения по стоимости аренды на 2009 год. Думаем, что показатели адекватные». Кроме того, согласительной комиссией были разработаны предложения, касающиеся внесения изменений в классификацию в части обслуживающих площадей.
Кроме того, предприниматели предлагают установить альтернативный порядок расчета арендной платы за земельные участки. Его суть: отдельно просчитываются коэффициенты на земельный участок, который находится непосредственно под объектом и на земельный участок, предоставленный для обслуживания данного объекта.
Однако региональные чиновники сомневаются в том, что прилегающие территории и собственно территории, занимаемые бизнесом, можно подвести под разные коэффициенты. «Можно разделить территорию на два отдельных участка, — пояснил заместитель начальника управления земельных отношений администрации Волгоградской области Александр Воробьев. — Введение двух коэффициентов на один участок невозможно». В обладминистрации предпринимателей заверили, что уже начата работа по новой кадастровой оценке, но это займет, правда, не менее двух лет.
Тем временем сторонние наблюдатели «земельный вопрос» видят несколько иначе. «Специфика России — достаточно дешевые ставки аренды земельных участков, особенно если речь идет о земле, находящейся в муниципальной или региональной собственности, — комментирует аналитик ИК «Финам» Юлия Голышева. — Исключением являются, разве что девелоперские проекты. Предприниматели привыкли к этому, воспринимая любую попытку привести цены к рыночным условиям как прямое покушение на свой доход. В принципе, решение этой проблемы в мире уже найдено: приватизация муниципальной земли. Если город будет зарабатывать на налоге на имущество, это снизит возможности для коррупции (особые ставки для своих), а предпринимателей не будет оснований для претензий».