Впервые за пять лет себестоимость строительства в Москве начала уменьшаться: за последние четыре месяца, по подсчетам девелоперов, она сократилась на 10-15%. К лету из-за замораживания строек и удешевления стройматериалов (с конца весны только цемент подешевел вдвое — до 2,49 тыс. руб. за тонну) по новым контрактам с генподрядчиками дисконт может достигнуть 20-50%. Но он будет учитываться только при установлении цен на жилье, которое сдадут через год-два, настаивают застройщики.
За четыре последних месяца стоимость строительно-монтажных работ (СМР, включает в себя стоимость услуг подрядчиков и стройматериалы) в Москве впервые за пять лет снизилась на 10-15%, сообщили "Ъ" коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов и вице-президент финансово-строительной компании "Лидер" Николай Замыцкий. По данным президента "Открытие-недвижимость" Александра Вагина и главы московского офиса австрийского генподрядчика Strabag Александра Ортенберга, по отдельным объектам стоимость СМР подешевела на 20-30%. Согласно исследованию ОРСИ (торговой системы по продаже долговых обязательств девелоперов), в октябре 2008 года при затратах на строительство 1 кв. м жилья экономкласса в Москве 61-68 тыс. руб. на СМР приходилось 48-78%, или 28-53 тыс. руб. В тот же период средняя цена на готовое жилье составляла 158 тыс. руб. за 1 кв. м (данные IRN.ru).
"До кризиса подрядчики диктовали свои условия, сейчас ситуация обратная",— констатирует коммерческий директор "Снегири девелопмент" Дмитрий Шмелев. Теперь подрядчики готовы работать с отсрочкой платежей до пяти месяцев, чего раньше не наблюдалось, соглашается господин Вагин. Сговорчивость компаний Александр Ортенберг из Strabag объясняет тем, что из-за тотальной заморозки проектов объем заказов в Москве сократился в два раза. "Многие подрядчики не могут рассчитаться с поставщиками, банками, по лизинговым платежам за технику и вынуждены идти на новые условия",— говорит господин Ортенберг. По его подсчетам, сейчас рентабельность бизнеса у подрядчиков с докризисных 15% сократилась до 5%. Еще одной причиной удешевления СМР участники рынка называют снижение цен на материалы. Так, с августа по декабрь цены на арматуру в среднем снизились на 40%, до 14-15 тыс. руб. за тонну, говорит господин Ортенберг. По данным Московской фондовой биржи, с июня 2008 года по январь 2009 года цемент подешевел вдвое, до 2,49 тыс. руб. за тонну.
По словам Алексея Белоусова, к июню 2009 года подрядные работы станут дешевле в среднем на 20%. По новым контрактам дисконт может достичь и 50%, считает Александр Ортенберг. По подсчетам ОРСИ, при снижении стоимости СМР на 40%, до 11-21 тыс. руб. за 1 кв. м и аренды земельных участков — на 30%, до 1,2-2,7 тыс. руб. за сотку в месяц в Москве себестоимость строительства может сократиться почти на четверть, до 45-53 тыс. руб. за 1 кв. м.
Снижение стоимости СМР скажется только на цене жилья в домах, которые будут введены через год-два, настаивают застройщики. Но и в этих случаях, по словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, коррекция будет незначительной, так как застройщики вынуждены брать дорогие кредиты (ставки для девелоперов превышают 25% годовых). Впрочем, до кризиса, по данным ОРСИ, в себестоимости строительства 1 кв. м на затраты по обслуживанию кредитов приходилось всего 4-6%. По-прежнему остается существенной доля города (до 40% в себестоимости 1 кв. м), напоминает Алексей Белоусов.
На фоне девальвации рубля (в ноябре--январе она составила 33% и добралась до 35,4 руб./$) и сокращения затрат на строительство снижение цен на готовое жилье до лета может составить 40-50% от октябрьских цен, считает руководитель IRN.ru Олег Репченко. По его словам, долларовые цены уже заметно упали — c $6,12 тыс. за 1 кв. м в октябре 2008 года до $5,1 тыс. в январе 2009 года.