Еще год назад девелоперы активно продвигали так называемые мегапроекты — строительство новых городов в Подмосковье и элитных кварталов в Москве. Однако на рынок эти мегапроекты так и не вышли. И дело тут вовсе не в обвале российского рынка жилья из-за экономического кризиса, приведшем к резкому падению покупательского спроса и росту кредитных ставок.
Стоп, кран!
Когда в 2007 году Минрегион отбирал мегапроекты для включения в нацпроект "Доступное жилье", перспективы строительства новых мини-городов выглядели радужными. В частности, государство пообещало девелоперам предоставить субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры. На конкурсе было отобрано 22 мегапроекта, достойные государственной поддержки. В московском регионе в этот список попали "Рублево-Архангельское", "А101" и "Большое Домодедово". Однако в конце 2008 года федеральные власти изменили точку зрения. Как заявили представители Минрегиона, из 22 мегапроектов только три оправдали доверие государства, а по остальным 19 работы так и не начались. В списке неблагонадежных оказались все подмосковные проекты, и обещанные субсидии на создание инфраструктуры им выплачены не будут. Более того, Минрегион решил пересмотреть список приоритетных проектов и сократить его до девяти участников, в связи с чем была проведена масштабная ревизия. Постановление по результатам проверки должно выйти в ближайшее время, но никакой уверенности в том, что на этот раз в шорт-лист попадут московские девелоперы, у экспертов нет.
Включение подмосковных проектов в программу "Доступное жилье" не оказало существенного влияния на скорость их реализации, но послужило средством популяризации. В результате девелоперы успели заключить несколько крупных сделок, сумев привлечь средства под свои проекты, но не продвинулись в комплексном освоении территорий.
Рекордсменом по обороту денежных средств стал проект "Рублево-Архангельское". В апреле 2008 года владелец проекта — компания Сулеймана Керимова "Нафта-Москва" продала его структурам бывшего владельца Бинбанка Михаила Шишханова. Сумма сделки составила рекордные $5,3 млрд. Но возможно, у проекта появится другой бенефициар. Выяснилось, что кредит на покупку проекта Михаилу Шишханову выдал Сбербанк, который в качестве условия кредитования выдвинул получение 10-процентной доли в проекте. Теперь участники рынка не исключают, что кредитное учреждение может в будущем увеличить свой пакет до контрольного.
Изменилась и концепция проекта. Первоначально "Рублево-Архангельское" было заявлено как элитный город для миллионеров, в связи с чем его включение в нацпроект "Доступное жилье" вызывало скепсис у участников рынка и попросту выглядело комичным. Однако затем в проект были внесены корректировки. Теперь планируется построить 5,2 млн кв. м жилья бизнес-класса и коммерческой недвижимости вместо 3,2 млн кв. м. "Работы идут вовсю, сейчас "Подводречстрой" в рамках проекта ведет строительство канала, который станет доминантой комплекса. В марте мы планируем ехать на MIPIM, чтобы привлекать потенциальных инвесторов",— говорит PR-менеджер проекта Мария Михалева. Жилые массивы сейчас находятся в стадии проектирования.
В отличие от "Рублево-Архангельского" проект "А101", реализуемый УК "Масштаб" и включающий строительство мини-города на 300 тыс. человек на землях совхоза "Коммунарка" по Калужскому направлению, уже вошел в активную стадию, однако масштабы строительства пока далеки от заявленных. Компания ведет строительство первой очереди проекта — жилого микрорайона "Калужская застава" площадью 200 тыс. кв. м. Теперь вместо строительства мини-города речь идет всего лишь о реализации небольшого подмосковного жилого проекта.
Кроме того, в мае 2009 года УК "Масштаб" планирует начать строительство первой очереди бизнес-парка класса А площадью 175 тыс. кв. м. Помимо офисных помещений в рамках проекта планируется построить гостиницу, торговые и развлекательные объекты. Если основной причиной задержки реализации "Рублево-Архангельского" можно признать реконцепцию проекта и смену владельцев, то в случае с "А101" единственным объяснением участники рынка считают недостаток финансовых ресурсов. Эту версию подтверждает и то, что УК "Масштаб" последний год активно вела распродажу участков отдельными лотами. В августе 2007 года на рынке недвижимости появились слухи, что "Масштаб" продал ГК ЛСР 50 га земель под строительство 500 тыс. кв. м жилой недвижимости. Правда, эти сведения так и не были подтверждены. Зато через полгода ГК ПИК заявила, что приобрела у УК "Масштаб" 127 га земли, которые участники рынка оценили примерно в $200 млн. Официально речь идет о привлечении соинвестора, но в действительности девелопмент этого участка будет вестись в соответствии с общим планом застройки Ленинского района, а следовательно, УК "Масштаб" просто продала кусок проекта. При этом опрошенные участники рынка утверждают, что девелопер многим предлагал купить крупные участки. По мнению экспертов, таким образом компания привлекала необходимые средства, но активное крупное строительство так и не началось.
"Проект "А101" сегодня находится в стадии мастер-планирования. Более того, "Калужская застава", один из первых кварталов проекта, как нам известно из неофициальных источников, заморожена",— говорит генеральный директор Tweed Ирина Могилатова. Эту информацию косвенно подтвердили и в пресс-службе УК "Масштаб", заявив, что строительство "Калужской заставы" приостановлено. Возможно, именно поэтому один из совладельцев проекта — экс-акционер Собинбанка Сергей Кириленко в ноябре 2008 года решил продать 49,91% акций другому акционеру проекта — владельцу "Русагро" Вадиму Мошковичу.
Если девелоперы "А101" и "Рублево-Архангельского" сумели привлечь разными способами хотя бы несколько инвесторов, пусть и отказавшись от части проекта или первоначальной концепции, то компания Coalco, анонсировавшая проект "Большое Домодедово" площадью 12 млн кв. м в Московской области, успела и того меньше. Девелопер так и не смог найти ни одного потенциального инвестора. Осенью 2007 года Coalco планировала продать 20% акций на LSE за $1 млрд, однако размещение было отложено на год ради удвоения капитализации, но и этого не произошло. Осенью прошлого года на рынке появились слухи, что Coalco выставила на продажу компанию "ГВСУ Центр", чьи производственные мощности девелопер планировал использовать для реализации своего проекта. В результате появились предположения о том, что Coalco может и вовсе отказаться от проекта. Интерес к "ГВСУ Центр" проявили в СУ-155, не исключив возможного участия в реализации "Большого Домодедова" в качестве соинвестора, однако о заключении какого-либо соглашения так и не было объявлено.
Неудачи в реализации подмосковных проектов привели к тому, что некоторые эксперты стали и вовсе сомневаться в том, что мини-города когда-либо будут построены. "Сначала люди высадятся на Марсе и только потом достроят эти проекты. Объем строительства и финансирования таков, что трудно представить себе реализацию подобных проектов в ближайшее время, кто бы ни выступал девелопером",— замечает Дмитрий Луценко, член совета директоров корпорации Mirax Group, так и не запустившей ни одного собственного мегапроекта.
Не тот масштаб
Суммируя информацию о трех подмосковных мегапроектах, можно обнаружить причины, по которым их реализация тормозится. Во-первых, это недостаток финансирования. "Привлечь деньги под такой проект и до кризиса было сложно ввиду слишком длительных и размытых сроков строительства, не менее 10-12 лет: для любого кредитора это большой риск, а в нынешних условиях тем более",— говорит управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. По его словам, банки не смогут вновь начать кредитовать подобные проекты раньше чем через два-три года. Более того, сложности с финансированием подмосковных мегапроектов возникли задолго до кризиса.
Большинство проблем мегапроектов связано с их масштабом. Трудности представляют получение исходно-разрешительной документации, прокладка коммуникаций, финансирование, правовые аспекты и т. д. Кроме того, мегапроекты требуют значительных инвестиций в инфраструктуру на первых же этапах строительства.
Другим препятствием является то, что девелоперы не увязали свои концепции с требованиями рынка. По словам Омара Гаджиева, основная сложность заключается в том, что большая часть мегапроектов ориентирована на элитный и бизнес-сегмент. "В этом сегменте еще до кризиса возник явный дисбаланс спроса и предложения: очевидный перекос предложения в сегменте бизнес-класса перестал соответствовать реальному спросу",— говорит эксперт. По его словам, застройщики не учитывали рыночную конъюнктуру и реальную платежеспособность населения. В качестве наиболее типичного примера эксперт приводит проект "Рублево-Архангельское", задуманный как город миллионеров, но затем прошедший реконцепцию.
Финансовый кризис, хотя и не был изначальной причиной задержки реализации мегапроектов, в значительной степени ухудшил положение девелоперов. Условия для стартапов сейчас весьма сомнительны: в рамках финансового кризиса проблемы, связанные с реализацией мегапроектов, лишь умножаются. С другой стороны, владение замороженным проектом сопряжено со значительными издержками, откладывать его реализацию убыточно для девелопера.
Участники рынка говорят, что девелоперы могут выбрать один из трех вариантов поведения. Во-первых, можно ждать более благоприятной ситуации и тем временем решать предпроектные вопросы. Во-вторых, форсировать реализацию прямо сейчас при наличии финансирования. В-третьих, попытаться продать проект целиком или по частям. Как свидетельствует практика реализации подмосковных проектов, девелоперы пока предпочитают третий путь.
Позолоченные кварталы
Застопорились на начальной стадии и знаковые московские проекты комплексного освоения территорий — "Золотой остров" и "Садовые кварталы", которые в отличие от мини-городов в Подмосковье ориентированы на высший ценовой сегмент и не предполагают создания гигантского количества квадратных метров, заложенного в нацпроекте "Доступное жилье".
По мнению участников рынка, самый типичный пример замороженного мегапроекта в Москве — "Золотой остров" напротив Кремля. Еще в 2003 году с подачи компании КРТ столичные власти приняли программу реконструкции территории Болотного острова, однако до сих пор проект не сдвинулся с мертвой точки. Вначале столичные власти меняли объемы запланированного строительства жилья, затем офисных помещений. А летом 2008 года Юрий Лужков заявил, что офисов на "Золотом острове" вообще не будет.
В октябре 2008 года общественный градостроительный совет при мэре Москвы очередной раз изменил планировку Болотного острова. В частности, были снижены объем и этажность нескольких проектируемых зданий, а площадь жилья было решено уменьшить в три раза. Однако при этом, как признался на заседании градостроительного совета главный столичный архитектор Александр Кузьмин, ядро "Золотого острова" — территории кинотеатра "Ударник" и фабрики "Красный Октябрь" — до сих пор детально не проработано. В результате общая концепция проекта пока остается на бумаге. Некоторые компании пытались войти в проект, но пересмотрели решение. В частности, "Авгур Эстейт" весной 2008 года выкупил у Сбербанка недостроенный бизнес-центр "Царев сад", однако уже через несколько месяцев долгострой был возвращен кредитному учреждению, которому в свое время достался за долги. Более того, другие компании, изначально участвовавшие в проекте, покидают его. В апреле 2008 года компания "Ингеоком-инвест" продала корпорации Mirax Group долю в проекте по строительству торгового центра под Болотной площадью. Помимо отсутствия единой концепции работать над реализацией проекта "Золотой остров" девелоперам не дает сложная ситуация с инфраструктурой. На острове до сих пор сохранились коммуникации 1930-х годов, которые не соответствуют никаким стандартам. В свое время первая управляющая компания проекта — КРТ предложила пулу инвесторов совместно профинансировать реконструкцию инфраструктуры, однако смета работ составила примерно $400 млн. С тех пор эта сумма вряд ли уменьшилась. В течение шести лет девелоперы спорили с городом, за чей счет должны быть проведены эти работы, но не договорились, а строительные работы на острове так и не были начаты.
Другим примером медленно реализуемого столичного мегапроекта эксперты называют "Садовые кварталы" на месте завода "Каучук" (девелопер — УК "Уникор" Бориса Иванишвили). В отличие от владельцев "Золотого острова" девелопер "Садовых кварталов" пока не продает свои участки, а занимается подготовительными работами: уже согласована концепция и утверждены этапы работ.
"Реализация проекта "Садовые кварталы" в силу уникальности проекта и его местоположения предполагала проведение глобальных подготовительных работ и согласований. Сейчас мы проводим проектные работы по рекультивации земель",— говорит президент УК "Уникор" Павел Лысенко. По его словам, строительные работы должны начаться в ближайшее время — в начале текущего года. В УК "Уникор" подчеркивают, что речь идет о застройке 11 га в городской среде силами одной компании, что нечасто встречается в истории даже европейского рынка недвижимости. Более того, компания пока реализует этот проект на собственные средства.
"Наша сильная сторона в данной ситуации — то, что мы не имеем внешних заимствований. Мы выступаем инвестором на первоначальной стадии строительства",— рассказывает Павел Лысенко. Однако в дальнейшем компания не исключает привлечения внешнего финансирования. В компании надеются, что с началом реализации проекта партнер появится. Однако большинство жилых проектов обычно финансируется за счет начала продаж, и на пике кризиса идея выбрасывать на рынок элитные новостройки в центре столицы может показаться безумной. В связи с этим участники рынка предполагают, что УК "Уникор" может попридержать проект, учитывая то, что обязательства по выводу промзоны уже выполнены: "Каучук" работает на новом месте.
""Садовые кварталы", на мой взгляд, самый реальный на сегодня мегапроект",— говорит Ирина Могилатова.
Несмотря на то что при сравнении подмосковных и московских мегапроектов речь идет о разных сегментах рынка, эксперты указывают на общую для них проблемную составляющую. "Девелоперам самостоятельное решение таких стратегических задач, как реализация мегапроектов, вряд ли под силу, особенно в условиях кризиса. Необходима поддержка государства",— утверждает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. С ним согласен и директор департамента загородной недвижимости "Инком-недвижимость" Андрей Кройтор. "Успешная реализация заявленных объемов строительства возможна только при активном сотрудничестве государства и бизнеса",— полагает он. Причем, по мнению экспертов, государство не может ограничиваться только субсидированием процентной ставки — оно должно напрямую участвовать в процессе.
С другой стороны, непонятно, почему государство должно поддерживать частные инициативы. В любом случае пока такой тандем не работает. "Сегодня в столичном регионе активно реализуются только мегапроекты социальных программ правительства Москвы, как в Щербинке или Люберцах",— отмечает управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Оксана Каарма. Но это недвижимость совсем другого класса и строится совсем для других целей.