Владельцы торговых центров стоят перед выбором: заморозить ставку, рискуя растерять арендаторов, или же опустить ее, рискуя обанкротиться. "Секрет фирмы" изучил данные по более чем 60 торговым центрам и 10 крупнейшим одежным сетям в 11 городах-миллионниках, чтобы просчитать возможные сценарии, по которым будет идти битва за ставку.
Членам жилищно-строительного кооператива на Брянской улице повезло. Они купаются в лучах славы возвышающегося через дорогу торгового центра "Европейский". Лучи приносят ощутимый доход. Благодаря сдаче в аренду "Евросети" и другим компаниям помещений на первом этаже (по $2 тыс. за квадратный метр в год) кооператоры финансируют свою квартплату и охрану.
Правда, скоро коммунизм в отдельно взятом ЖСК в центре столицы может закончиться. Еще в октябре 2008-го к председателю кооператива пришел директор зала игровых автоматов и попросил снизить арендную ставку. Дескать, в "Европейском" ставки уже падают, да и вообще посетителей стало меньше. Правление ЖСК арендатору не поверило, но к худшему приготовилось — если ставки придется снизить, то халява для жильцов закончится.
Соседи через дорогу охотно поменялись бы с обитателями дома на Брянской своими проблемами. Над кооператорами не висят кредиторы, чего не скажешь о торговых центрах, которые должны теперь молиться на отчеты о прибылях и убытках своих арендаторов.
Священная корова для торгового центра — продавец одежды. Одежный ритейл, по данным "Магазина магазинов", может приносить моллу до 70% доходов. Однако в 2009 году у ТЦ наметились перебои с "молоком": одежники как один заявили о падении спроса и потребовали снижения арендных ставок. Владельцы торговых центров встали перед выбором: пускать корову под нож или мириться с катастрофическим падением рентабельности и возможным банкротством.
"Люди в регионах после первых же признаков нестабильности засунули деньги под подушки",— рассказывает Юрий Дмитрашин, директор по развитию сети "Страна подарков".
Ксения Рясова, президент одежной сети Finn Flare, в декабре прошлого года ездила в Ангарск, где уже полтора года работает магазин финского производителя одежды. Городок с населением менее 250 тыс. жителей в меру возможностей радовал Рясову: продажи за год (к октябрю 2008-го) выросли почти в полтора раза. На следующий день после возвращения Рясовой в Москву в Ангарске закрылся химический завод. Через две недели продажи Finn Flare упали на 25%.
Рост безработицы или пессимизм еще работающих потребителей относительно ближайшего экономического будущего, если верить ритейлерам, обходится им с сентября 2008 года в среднем в 10-30% ежемесячной выручки. Розничных операторов гложет мысль о том, что "люди в новогодние праздники отгуляли на последние" и в наступившем 2009-м падение спроса достигнет 70%.
У одежников сместился фокус: теперь им важно не столько заработать, сколько не уйти в минус. "Еще в первой половине 2008 года рентабельность у нас была примерно 28% (средняя по рынку — около 20%.— СФ). Однако в следующем году я хочу, чтобы было хотя бы 5%,— признается Ксения Рясова.— Я реалист, это будет хороший показатель".
Чтобы остаться хоть в небольшом плюсе, ритейлеры вплотную взялись за снижение основной затратной статьи — арендной платы в торговых центрах. Наем помещения отъедает у операторов 10-20% оборота. По словам Дмитрашина, чем позднее открывался магазин, тем выше процент: "на волне ажиотажа ставки аренды часто были неадекватны".
Теперь ажиотаж владельцев магазинов работает в обратном направлении. В конце ноября Ассоциация предприятий индустрии моды, состоящая из крупных непродовольственных операторов, распространила открытое письмо. В нем собственники розничных сетей пригрозили: если владельцы помещений не пойдут на уступки, ближайшие два года станут временем массовых закрытий торговых точек.
Голубая мечта ритейлера — платить аренду в процентах от оборота. Или хотя бы разделить платеж на фиксированную часть и плавающую, привязанную к обороту, как это принято в Европе. По расчетам СФ, какой-нибудь крупный арендатор, к примеру "Спортмастер", с учетом предстоящего падения продаж мог бы сэкономить за счет перехода всех своих точек на процент с оборота около $40 млн в год.
В начале декабря девелоперы сочинили ответное открытое письмо, в котором напомнили, что развитие форматного ритейла возможно только за счет новых и расширяемых торговых центров, окупаемость этих моллов — 8-11 лет. В письме Российского совета торговых центров (около 70 членов) девелоперы дали понять, что сокращение расходов "неизбежно спровоцирует снижение класса торговых центров и превращение их в депрессивные объекты, больше подходящие под определение "рынок"".
"Они быстро развивались, пожирали квадратные метры, не думая об адекватности конкретной точки. "Наши бонусы!" — радостно восклицали топ-менеджеры, арендуя на кредитные деньги каждое второе попадавшееся помещение",— разыгрывает в лицах поведение ритейлеров руководитель одной девелоперской компании.
Те, кто подходил к выбору точек более вдумчиво и теперь требует снижения ставок, по мнению девелоперов, просто симулянты, пытающиеся под шумок "развести" арендодателей. Таких симулянтов управляющие моллами видят в двух из трех переговорщиков. Сами же девелоперы утверждают, что ходить в торговые центры люди меньше не стали.
Одежники подозревают владельцев ТЦ в искажении сведений. Например, к одному из собеседников СФ просочилась информация из секретариата "Европейского" о якобы 20-процентном падении потока посетителей в октябре и еще большем — в ноябре 2008-го, хотя в самом центре эти данные официально отрицают.
Даже если девелоперы правы и торговые центры буквально ломятся от наплыва гостей, посещаемость молла перестала быть залогом успеха для его арендаторов. "В последние месяцы люди зачастую приходят в торговый центр просто погулять",— замечает Диана Зазнобина, ведущий консультант компании "Магазин магазинов".
Однако девелоперы держатся за арендные ставки не только от жадности. Еще один участник драмы, разыгрывающейся между ритейлерами и ТЦ,— банки, на чьи деньги, собственно, торговые центры по большей части построены. "Даже если я захочу перейти на процент от оборота, то мне все равно придется согласовывать это с банком-кредитором. Я представляю его позицию, и сразу говорю "нет"",— рассказывает Вячеслав Сосинский, исполнительный директор "Росевродевелопмента".
С учетом средней доходности торгового центра критичным для молодого молла, по мнению Марины Малахатько, коммерческого директора DVI Group, оказывается падение арендных ставок на 40%. Потеряв возможность платить по кредиту, инвестору придется отдавать банку торговый центр. Такие процессы активно происходят в Прибалтике, на Украине и уже начались в России. Первым сдался екатеринбургский девелопер "КИТ-кэпитал": он успел открыть шесть центров из 40 до того, как подал в суд заявление о признании себя банкротом.
Пока и девелоперы, и ритейлеры ведут себя как заправские бойцы перед дракой, то есть страха не показывают. Ритейлеры грозят уйти — девелоперы отвечают.
"Пусть уходят. У нас есть wait-лист, есть очередь. Из хорошего центра никто не уйдет, как бы они ни спекулировали",— уверен Виталий Ефимкин, вице-президент ГК "Ташир". "Если бы мы хотели, то могли заменить где-то 20% торговой галереи в течение месяца",— говорит Вячеслав Сосинский.
Правда, огласить весь wait-лист управляющие торговыми центрами не торопятся. За последние месяцы его длина у большинства из них сократилась как минимум вдвое, по крайней мере, такие данные приводят в DVI Group.
Поэтому у ритейлеров есть все основания относиться к словам владельцев моллов как к блефу. "Так часто, как в последние месяцы, с предложениями по аренде в строящихся ТЦ мне еще не звонили",— признается коммерческий директор сети бижутерии и аксессуаров Selena Владимир Абрамкин.
Первые успехи ритейлеров, генерирующих потоки посетителей в торговых центрах, в схватке за ставку в построенных моллах уже есть. Крупнейшая сеть бытовой техники "Эльдорадо" в середине января в ультимативной форме предложила партнерам-девелоперам перейти на процент с оборота (4%), в противном случае угрожая покинуть торговый центр. Аналитики считают, что сеть таким образом запросила скидку примерно в 20-40%. По информации "Коммерсанта", уже в первой половине января "добро" дали не менее 80% арендодателей.
Чтобы угодить одновременно и банку, требующему проценты по кредиту, и генераторам, настаивающим на снижении аренды, девелоперу придется отыгрываться на ритейлерах помельче, отказывая им в адекватном снижении ставки. Чем позже инвестор вышел на рынок торговых центров, тем меньше у него свободы для маневра арендной ставкой, ведь затраты на строительство центра (кредиты, земля, стройматериалы) у такого инвестора были выше, чем у его коллег, подсуетившихся ранее.
Теперь у мелких арендаторов будет выбор: терпеть убытки или уходить. Первые примеры расставаний есть: так, заметный игрок уральского рынка — сеть медиамаркетов "Сфера" покинула екатеринбургский торговый центр "Дирижабль", где арендовала около 900 кв. м площади под один из своих магазинов, так как молл не пошел на снижение ставок.
Но уйти из всех точек сразу ритейлер может только в одном случае: закрыв бизнес. Так уже поступил Алексей Тулупов (бывший акционер известного жесткими методами ведения бизнеса "Росбилдинга"). Полтора года назад он запустил амбициозный одежный проект "Модный сезон", запланировав открыть к 2010-2012 годам аж 200 одежных гипермаркетов в регионах. К декабрю 2008-го Тулупов успел открыть пять, но так и не вышел на окупаемость — и вынужден был ликвидировать бизнес. По мнению Ксении Рясовой, в этом году с рынка могут уйти примерно 40% мелких игроков и около 5% известных.
Факт снижения ставок девелоперы признавать пока отказываются. "Одни потому, что боятся массового обращения со стороны ритейла, другие потому, что не намерены идти на уступки",— считает Марина Малахатько.
А вот инвесторам, которые только достраивают центры, уже не до стеснительности: у них падение ставок приобрело обвальный характер. "Я веду два проекта в регионах, уже построенные более чем на 50%; ставки сейчас понижаются на 20-30%",— говорит Диана Зазнобина.
Впрочем, даже такое падение ставок устраивает не всех. Руководители компании Selena в конце года пытались договориться с несколькими девелоперами об аренде помещений в строящихся моллах. "Мы надеялись на благоразумность операторов",— вспоминает Абрамкин. Зря надеялись. Например, один из девелоперов отказался от принятия депозита, правда, лишь при заключении договора, но потребовал внести его на более позднем этапе. Ставки и размер злосчастного депозита не снизились. В общем, не договорились.
Так или иначе, опрошенные СФ эксперты ожидают падения ставок в течение 2009 года на 10-15% для удачных ТЦ и до 50% — для неуспешных. "Мы ждем понижения арендных ставок. Это нормальная реакция на сложившуюся ситуацию",— убеждена директор по маркетингу и развитию одежной сети Savage Светлана Базарова. Показательна ситуация на более конкурентном рынке помещений под отдельно стоящие магазины: в Москве ставки рухнули до 40%, причем в числе первых "сдалась", например, улица Тверская, квадратный метр магазина на которой раньше обходился арендаторам до $12 тыс. в год.
В этой ситуации, как ни парадоксально, больше всего проиграют не ритейлеры и даже не торговые центры, а банки, которые вслед за своими заемщиками-девелоперами окажутся перед выбором: продлить кредиты или отбирать моллы, растерявшие и арендаторов, и посетителей. В выигрыше будут инвесторы, раньше других вышедшие на рынок и уже расплатившиеся по кредитам. Ну и дом на Брянской, конечно, вполне сможет обойтись и без арендаторов.
|
Арас Агаларов, президент "Крокус интернэшнл": "Если выручка падает у нашего ритейлерского бизнеса, значит, надо снижать ставку его соседям — арендаторам наших торговых центров. В целом мой прогноз падения стоимости аренды в следующем году — примерно 30%" |
|
100% составит увеличение количества торговых центров в России в 2009-2010 годах. Такой прогноз давал управляющий директор Jones Lang LaSalle России и СНГ Марк Джаггер еще в марте 2008 года 220 тыс. человек составляет посещаемость торгового центра "Европейский" в выходные. Это наибольший показатель в России 5% от оборота платят торговым центрам продуктовые ритейлеры; около 8% — фудкорты $36 млрд примерно столько по предварительным подсчетам Fashion Consulting Group составил объем одежного рынка по итогам 2008 года 540 собственных и франчайзинговых магазинов насчитывает самая активно развивающаяся российская сеть Sela 15% должен был составить рост одежного рынка в прошлом году. Однако по подсчетам Fashion Consulting Group, темпы сократятся почти вдвое 50 тыс.— примерно сколько торговых центров сейчас существует в мире 250 кв. м на тысячу жителей — такова будет обеспеченность торговыми площадями в Москве к концу 2009 года, если все центры, ввод которых запланирован к этому времени, будут построены. В Лондоне этот показатель составляет 300 кв. м на тысячу жителей |
Как мы считалиПереговоры между ритейлером и арендодателем могут протекать по четырем сценариям в зависимости от того, насколько значимо для партнеров взаимное сосуществование (см. схему на с. ???). Для торгового центра важным является платежеспособный ритейлер с узнаваемой торговой маркой и солидной долей рынка. Со стороны ритейлеров в нашем исследовании выступили 10 компаний-лидеров по этим двум показателям (данные исследования "Комкон. TGI-Россия"). Из перечня исключена марка Columbia, так как в выборке наших торговых центров этот брэнд не имеет своих магазинов, а продается в торговых точках "Спортмастера". Показатели магазинов Gloria Jeans были рассчитаны с учетом марки Gee Jay. В выборку одежных ритейлеров не попало большое количество более слабых брэндов, данные по которым, по словам представителей "Комкона", могут быть неточными из-за частых подделок. В итоге рейтинг ритейлеров вычислялся путем сложения двух индексов: по средней площади арендуемых помещений и доходности с одного квадратного метра. В качестве исходной информации использованы данные официальных сайтов компаний, аналитические оценки, а также собственные расчеты СФ. Для расчета позиции торгового центра мы изучили около 70 моллов в городах-миллионниках, отобрав по три крупнейших в каждом городе. Затем мы вычислили индекс, складывавшийся из нескольких показателей, определяющих привлекательность торгового центра для арендатора. Первый индекс отражает сравнительную площадь торгового центра, второй — уровень вакантных площадей, третий — год постройки; четвертый — объем оборота розничной торговли в области, где расположен торговый центр. В итоговую инфографику не попали торговые центры, в которых не присутствуют наиболее влиятельные одежные ритейлеры. Для вычисления индексов использовались данные Knight Frank, C&W/S&R, DTZ, GVA Sawyer, Astera Group, "Магазина магазинов", Colliers International, Росстата. |