Коротко

Новости

Подробно

Квартирная рулетка

Это черновой материал, опубликованный в рамках интерактивного проекта "Деньги 2.0". В настоящее время над этим текстом ведется работа. С чистовой версией можно будет ознакомиться в журнале "Деньги 2.0", который будет опубликован 19 января 2009 года.

от
Скупой, как известно, платит дважды. Но, говоря о сделках с недвижимостью, заметим, что и щедрый переплачивает. Одни становятся жертвами собственной жадности, ведясь на слишком «сладкие» предложения или желая все проблемы решить самостоятельно, другие же сорят деньгами, оплачивая услуги профессионалов, чтобы покупка или продажа недвижимости состоялась по всем правилам. Однако даже такой подход не всегда гарантирует спокойный сон в новом жилище. Возникают вопросы, кому тогда доверять, кому платить и платить ли? А главное, как защитить себя от мошенничества и рисков?

СТРОГО ПО ПЛАНУ

Перечислить все схемы, которыми могут пользоваться мошенники, не представляется возможным. Здесь, как говорится, кто во что горазд. И дело не только в фантазии аферистов, но и в работе государственных учреждений, так или иначе связанных с недвижимостью. Например, с изменением в 2005 году процедуры регистрации сделок старая мошенническая схема многократной продажи квартир снова стала актуальной. Поскольку, чтобы зарегистрировать в государственном бюро регистрации (ГБР) недвижимое имущество, полагается срок до 1 месяца (до 2005 года можно было рассчитывать на срочную регистрацию в течение 3 дней), продавцы все чаще требуют окончательного расчета сразу после нотариата, поскольку «не могут ждать денег так долго». Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у лица без определенного места жительства или украденным у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяют в ГУВД, определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Естественно, продают жулики не свою квартиру, а взятую в аренду посуточно. При этом просят за нее сумму значительно меньше, чем в среднем по рынку, что уже должно насторожить клиента. За один день мошенники способны продать такую квартиру трижды.

Еще один тип мошенничества связан уже не с риском отдать деньги за квартиру и остаться в итоге ни с чем, а с возвратом залога и неожиданной доплатой сверх стоимости объекта. «Клиент находит необходимую квартиру, оплачивает залог продавцу, но тот «неожиданно» передумывает, - рассказывает риэлтор. - Агент начинает пугать тем, что появились конкуренты, предлагающие на 20 тысяч больше. «Если вы мне сверху, мимо кассы, пятерку тонн зелени насыпите, я все утрясу, а нет – сделка сорвется и еще не ясно, сколько времени будем назад залог выколачивать» - заявляет агент».

Третий распространенный случай аферы с недвижимостью подразумевает тесное сотрудничество агентства и подставного продавца. «Клиент звонит в агентство, и ему говорят: "Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры". Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры — нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит — ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом — вносит ему аванс, второй — с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством стоят пункты требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за услуги. Далее продавец передумывает и отдает клиенту аванс, а агентство деньги не возвращает, сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше. И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор — если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным» - рассказывает частный маклер Алексей Алешко. Секрет в том, что из остальных вариантов, скорее всего, ни один не будет в достаточной мере соответствовать запросу покупателя.

Менее каверзный вид мошенничества – это сокрытие от клиента истинного гонорара агента или риэлтора, то есть дельты – разницы между гонораром и стоимостью квартиры. «Этим обычно занимаются подмосковные агентства недвижимости, которые не могут назвать точную стоимость жилья», - комментирует частный маклер Марина.

ПОБОЧНЫЕ ЭФФЕКТЫ

Помимо прямого мошенничества в отношении покупателя, есть и другие риски, с которыми могут столкнуться покупатели или продавцы недвижимости.

«В случае если собственник недвижимости решился провести сделку по продаже своего имущества самостоятельно, - говорит управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп» Сергей Горбачев, - первый рубеж опасности он начинает преодолевать, размещая рекламную информацию о продаваемом объекте, указывая контактные телефоны и адрес, при этом, конечно же, продавец не может знать, кто и с какими намерениями пришел к нему под видом покупателя. Предположим, что потенциальный покупатель нашелся и стороны смогли договориться о реальной цене продажи (соответствующей рыночным реалиям, а не заниженной в результате неправильно проведенных переговоров) и тут возникает целая череда вопросов – кто производит сбор достаточно весомого пакета документов, необходимых для оформления сделки, кто готовит сам договор и в чьих интересах он будет составлен, каким образом будет производиться расчет по договору, а также огромное количество сопутствующих вопросов, разобраться в которых иногда можно только специалисту».

Есть моменты, не предусмотрев которые, можно, как минимум, получить в собственность недвижимость с букетом проблем, вроде долгов по коммунальным, телефонным платежам, а также не соответствия квартиры заявленной комплектации и с несанкционированной перепланировкой.

«Но главная опасность на вторичном рынке жилья – приобретение квартиры с обременениями, например, проживанием третьих лиц, - считает Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» МИАН. - Также квартира может иметь небезупречную правовую историю сделок, например, если прописанные ранее в ней дети не были включены в число собственников. Такую сделку суд признает нарушением прав несовершеннолетних (наследников), что для покупателя грозит потерей и квартиры, и вложенных денег». К аналогичным последствиям может привести и покупка недвижимости у лица, ограниченного в дееспособности, например, страдающего алкоголизмом или психическими отклонениями. «Обычно такие квартиры отличить очень просто, - продолжает частный маклер Марина. – Это видно по документам. Например, 15 марта может быть приватизация, уже 30 марта хозяева выписываются, а в середине апреля квартира продается. То же касается заключения договора ренты с пожилыми людьми при смерти. Такие варианты я тут же отвергаю, поскольку велик риск оказаться втянутым в криминальную историю. А обращаться в милицию зачастую бесполезно, поскольку необходимые данные мошенники обычно получают от участковых».

Для риэлтора же главным риском является срыв сделки на последнем этапе. В таком случае агент не получает ни комиссионных, ни компенсации сопутствующих расходов и времени.

САМ СЕБЕ РИЭЛТОР?

Бытует мнение, что любое мошенничество в сфере недвижимости рассчитано на лохов. То есть, по сути, если вы к таким не относитесь, то можете спокойно самостоятельно браться за сделку с недвижимостью, а заодно сэкономить несколько тысяч долларов. На самом же деле все может оказаться гораздо сложнее.

Как считает Сергей Горбачев, наиболее сложным этапом в сделке является проведение юридической экспертизы документов, подтверждающих право собственности продавца. Ведь тут нужно не просто поверхностно ознакомиться со свидетельством о праве собственности, но и убедиться, кто зарегистрирован на данной жилплощади, проверить необходимость получения обязательных согласий на сделку органов опеки и попечительства (если речь идет о несовершеннолетних, а также находящихся под опекой или попечительством), выяснить состоит ли продавец на учете в НД или ПНД (с тем, чтобы исключить возможность последующего признания сделки недействительной), узнать каким образом происходил ранее переход права собственности (проверив всю цепочку сделок).

Элементарное незнание некоторых нюансов может привести к серьезным убыткам. «Незнание порядка доступа к банковской ячейке может привести к серьезным финансовым потерям, вплоть до потери всей стоимости квартиры, - приводит пример Павел Косов.

Многие клиенты стараются избегать агентств и частных маклеров, поскольку считают, что от них исходит главная опасность. «Сделки с недобросовестными маклерами череваты, в первую очередь, потерей внесенных авансов, - рассказывает Алексей Шленов. - Черные маклеры и безответственные компании, как правило, не осуществляют проверку правоустанавливающих и иных документов на объект на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, кроме того, они не производят анализ всех необходимых. Но добросовестный риэлтор защищает клиента от возможных ошибок».

В то же время, как утверждает Антон Митрофанов, директор агентства недвижимости «Жилищная стратегия», честность риэлтора никак не проверить. «Доверяешь ты или нет, дело твое. Есть договор, в нем прописана сумма вознаграждения. Согласен – плати, не согласен – значит, жадный, у тебя все равно украдут, не этот, так другой, - предупреждает Антон Митрофанов. - Каким бы честным риэлтор не был, если он понимает, что его собираются заставить работать за копейки, он все равно найдет способ урвать свое. Я не знаю людей, которые не тырят деньги. Их, наверное, просто не существует».

Но воспользоваться можно не только помощью риэлтора. По сути, сделка с недвижимостью состоит из двух этапов. Во-первых, это размещение рекламных материалов об объекте и организация показов объекта потенциальным клиентам, что клиент может сделать самостоятельно. Во-вторых, это юридическое сопровождение сделки, в том числе экспертиза правоустанавливающей документации, разработка и согласование условий договора, государственная регистрации прав на недвижимость. Затраты на юридическую помощь составят фиксированную сумму и не будут зависеть от цены продаваемого или приобретаемого объекта. В среднем стоимость такого обслуживания составляет 20-30 тысяч рублей. «Если взять абсолютно все, начиная от составления договора и проверки значимых обстоятельств, а также регистрацию сделки, думаю, наши специалисты справились бы с эти максимум за 80 тысяч рублей в самом непростом варианте, обычно - гораздо дешевле», - говорит Сергей Горбачев.

В крайнем случае, всегда можно самостоятельно проверить то или иное агентство или риэлтора с помощью множества баз данных и сервисов. Наиболее подробные сведения о контрагенте можно узнать из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Выписку из ЕГРЮЛ (информационную) на юридическое лицо (по ОГРН или ИНН) или бухгалтерскую отчетность предприятий можно заказать в соответствующем УФНС РФ или дистанционно, воспользовавшись одним из online сервисов: http://www.egrul.ru/ , http://www.ogrn.ru/ или др. Таким же способом можно получить и выписку из ЕГРЮЛ на физическое лицо по ФИО или ИНН. Проверить лицо, подписывающее договор можно по паспорту с помощью автоматической службы проверки документов на сайте Федеральной миграционной службы России: http://www.fms.gov.ru/inspection/.

«И все-таки обычному человеку подчас достаточно сложно во всем разобраться и выявить скрытые подводные камни, но, собственно говоря, наверное, и не нужно, помня одно простое правило: «Каждый должен заниматься своим делом», - рассуждает Сергей Горбачев. - Поэтому намереваясь купить или продать – обращайтесь к проверенным специалистам, чтобы грамотно провести переговоры и правильно все оформить».

Владимир Долотов, Михаил Волков, Александр *



Комментарии
Профиль пользователя