СТРОГО ПО ПЛАНУ
Перечислить все схемы, которыми могут пользоваться мошенники, не представляется возможным. Здесь, как говорится, кто во что горазд. И дело не только в фантазии аферистов, но и в работе государственных учреждений, так или иначе связанных с недвижимостью. Например, с изменением в 2005 году процедуры регистрации сделок старая мошенническая схема многократной продажи квартир снова стала актуальной. Поскольку, чтобы зарегистрировать в государственном бюро регистрации (ГБР) недвижимое имущество, полагается срок до 1 месяца (до 2005 года можно было рассчитывать на срочную регистрацию в течение 3 дней), продавцы все чаще требуют окончательного расчета сразу после нотариата, поскольку «не могут ждать денег так долго». Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у лица без определенного места жительства или украденным у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяют в ГУВД, определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Естественно, продают жулики не свою квартиру, а взятую в аренду посуточно. При этом просят за нее сумму значительно меньше, чем в среднем по рынку, что уже должно насторожить клиента. За один день мошенники способны продать такую квартиру трижды.
Еще один тип мошенничества связан уже не с риском отдать деньги за квартиру и остаться в итоге ни с чем, а с возвратом залога и неожиданной доплатой сверх стоимости объекта. «Клиент находит необходимую квартиру, оплачивает залог продавцу, но тот «неожиданно» передумывает, - рассказывает риэлтор. - Агент начинает пугать тем, что появились конкуренты, предлагающие на 20 тысяч больше. «Если вы мне сверху, мимо кассы, пятерку тонн зелени насыпите, я все утрясу, а нет – сделка сорвется и еще не ясно, сколько времени будем назад залог выколачивать» - заявляет агент».
Третий распространенный случай аферы с недвижимостью подразумевает тесное сотрудничество агентства и подставного продавца. «Клиент звонит в агентство, и ему говорят: "Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры". Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры — нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит — ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом — вносит ему аванс, второй — с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством стоят пункты требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за услуги. Далее продавец передумывает и отдает клиенту аванс, а агентство деньги не возвращает, сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше. И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор — если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным» - рассказывает частный маклер Алексей Алешко. Секрет в том, что из остальных вариантов, скорее всего, ни один не будет в достаточной мере соответствовать запросу покупателя.
Менее каверзный вид мошенничества – это сокрытие от клиента истинного гонорара агента или риэлтора, то есть дельты – разницы между гонораром и стоимостью квартиры. «Этим обычно занимаются подмосковные агентства недвижимости, которые не могут назвать точную стоимость жилья», - комментирует частный маклер Марина.
ПОБОЧНЫЕ ЭФФЕКТЫ
Помимо прямого мошенничества в отношении покупателя, есть и другие риски, с которыми могут столкнуться покупатели или продавцы недвижимости.
«В случае если собственник недвижимости решился провести сделку по продаже своего имущества самостоятельно, - говорит управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп» Сергей Горбачев, - первый рубеж опасности он начинает преодолевать, размещая рекламную информацию о продаваемом объекте, указывая контактные телефоны и адрес, при этом, конечно же, продавец не может знать, кто и с какими намерениями пришел к нему под видом покупателя. Предположим, что потенциальный покупатель нашелся и стороны смогли договориться о реальной цене продажи (соответствующей рыночным реалиям, а не заниженной в результате неправильно проведенных переговоров) и тут возникает целая череда вопросов – кто производит сбор достаточно весомого пакета документов, необходимых для оформления сделки, кто готовит сам договор и в чьих интересах он будет составлен, каким образом будет производиться расчет по договору, а также огромное количество сопутствующих вопросов, разобраться в которых иногда можно только специалисту».
Есть моменты, не предусмотрев которые, можно, как минимум, получить в собственность недвижимость с букетом проблем, вроде долгов по коммунальным, телефонным платежам, а также не соответствия квартиры заявленной комплектации и с несанкционированной перепланировкой.
«Но главная опасность на вторичном рынке жилья – приобретение квартиры с обременениями, например, проживанием третьих лиц, - считает Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» МИАН. - Также квартира может иметь небезупречную правовую историю сделок, например, если прописанные ранее в ней дети не были включены в число собственников. Такую сделку суд признает нарушением прав несовершеннолетних (наследников), что для покупателя грозит потерей и квартиры, и вложенных денег». К аналогичным последствиям может привести и покупка недвижимости у лица, ограниченного в дееспособности, например, страдающего алкоголизмом или психическими отклонениями. «Обычно такие квартиры отличить очень просто, - продолжает частный маклер Марина. – Это видно по документам. Например, 15 марта может быть приватизация, уже 30 марта хозяева выписываются, а в середине апреля квартира продается. То же касается заключения договора ренты с пожилыми людьми при смерти. Такие варианты я тут же отвергаю, поскольку велик риск оказаться втянутым в криминальную историю. А обращаться в милицию зачастую бесполезно, поскольку необходимые данные мошенники обычно получают от участковых».
Для риэлтора же главным риском является срыв сделки на последнем этапе. В таком случае агент не получает ни комиссионных, ни компенсации сопутствующих расходов и времени.
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР?
Бытует мнение, что любое мошенничество в сфере недвижимости рассчитано на лохов. То есть, по сути, если вы к таким не относитесь, то можете спокойно самостоятельно браться за сделку с недвижимостью, а заодно сэкономить несколько тысяч долларов. На самом же деле все может оказаться гораздо сложнее.
Как считает Сергей Горбачев, наиболее сложным этапом в сделке является проведение юридической экспертизы документов, подтверждающих право собственности продавца. Ведь тут нужно не просто поверхностно ознакомиться со свидетельством о праве собственности, но и убедиться, кто зарегистрирован на данной жилплощади, проверить необходимость получения обязательных согласий на сделку органов опеки и попечительства (если речь идет о несовершеннолетних, а также находящихся под опекой или попечительством), выяснить состоит ли продавец на учете в НД или ПНД (с тем, чтобы исключить возможность последующего признания сделки недействительной), узнать каким образом происходил ранее переход права собственности (проверив всю цепочку сделок).
Элементарное незнание некоторых нюансов может привести к серьезным убыткам. «Незнание порядка доступа к банковской ячейке может привести к серьезным финансовым потерям, вплоть до потери всей стоимости квартиры, - приводит пример Павел Косов.
Многие клиенты стараются избегать агентств и частных маклеров, поскольку считают, что от них исходит главная опасность. «Сделки с недобросовестными маклерами череваты, в первую очередь, потерей внесенных авансов, - рассказывает Алексей Шленов. - Черные маклеры и безответственные компании, как правило, не осуществляют проверку правоустанавливающих и иных документов на объект на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, кроме того, они не производят анализ всех необходимых. Но добросовестный риэлтор защищает клиента от возможных ошибок».
В то же время, как утверждает Антон Митрофанов, директор агентства недвижимости «Жилищная стратегия», честность риэлтора никак не проверить. «Доверяешь ты или нет, дело твое. Есть договор, в нем прописана сумма вознаграждения. Согласен – плати, не согласен – значит, жадный, у тебя все равно украдут, не этот, так другой, - предупреждает Антон Митрофанов. - Каким бы честным риэлтор не был, если он понимает, что его собираются заставить работать за копейки, он все равно найдет способ урвать свое. Я не знаю людей, которые не тырят деньги. Их, наверное, просто не существует».
Но воспользоваться можно не только помощью риэлтора. По сути, сделка с недвижимостью состоит из двух этапов. Во-первых, это размещение рекламных материалов об объекте и организация показов объекта потенциальным клиентам, что клиент может сделать самостоятельно. Во-вторых, это юридическое сопровождение сделки, в том числе экспертиза правоустанавливающей документации, разработка и согласование условий договора, государственная регистрации прав на недвижимость. Затраты на юридическую помощь составят фиксированную сумму и не будут зависеть от цены продаваемого или приобретаемого объекта. В среднем стоимость такого обслуживания составляет 20-30 тысяч рублей. «Если взять абсолютно все, начиная от составления договора и проверки значимых обстоятельств, а также регистрацию сделки, думаю, наши специалисты справились бы с эти максимум за 80 тысяч рублей в самом непростом варианте, обычно - гораздо дешевле», - говорит Сергей Горбачев.
В крайнем случае, всегда можно самостоятельно проверить то или иное агентство или риэлтора с помощью множества баз данных и сервисов. Наиболее подробные сведения о контрагенте можно узнать из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Выписку из ЕГРЮЛ (информационную) на юридическое лицо (по ОГРН или ИНН) или бухгалтерскую отчетность предприятий можно заказать в соответствующем УФНС РФ или дистанционно, воспользовавшись одним из online сервисов: http://www.egrul.ru/ , http://www.ogrn.ru/ или др. Таким же способом можно получить и выписку из ЕГРЮЛ на физическое лицо по ФИО или ИНН. Проверить лицо, подписывающее договор можно по паспорту с помощью автоматической службы проверки документов на сайте Федеральной миграционной службы России: http://www.fms.gov.ru/inspection/.
«И все-таки обычному человеку подчас достаточно сложно во всем разобраться и выявить скрытые подводные камни, но, собственно говоря, наверное, и не нужно, помня одно простое правило: «Каждый должен заниматься своим делом», - рассуждает Сергей Горбачев. - Поэтому намереваясь купить или продать – обращайтесь к проверенным специалистам, чтобы грамотно провести переговоры и правильно все оформить».