Скупой, как известно, платит дважды. Но говоря о сделках с недвижимостью, заметим, что и щедрый переплачивает. Одни становятся жертвами собственной жадности, ведясь на слишком «сладкие» предложения или желая все проблемы решить самостоятельно, другие же сорят деньгами, оплачивая услуги агентств, частных риэлторов и юристов, чтобы покупка или продажа недвижимости состоялась по всем правилам. Однако даже такой подход не всегда гарантирует спокойный сон в новом жилище. Возникают вопросы, кому тогда доверять, кому платить и платить ли? А главное, как защитить себя от мошенничества и рисков?
Схемы
Перечислить все схемы, которыми могут пользоваться мошенники, не представляется возможным. Здесь, как говорится, кто во что горазд. И дело не только в фантазии аферистов, но и в работе государственных учреждений, так или иначе связанных с недвижимостью. Например, с изменением в 2005 году процедуры регистрации сделок старая мошенническая схема многократной продажи квартир снова стала актуальной. Из за беспорядков в государственном бюро регистрации (ГБР) продавцы все чаще требуют окончательного расчета сразу после нотариата, поскольку «не могут ждать денег так долго». Это и обусловило появление новой волны забытого мошенничества.
Леонид Сандалов, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар»: Сейчас у аферистов появилась возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например, для покупки другой — на первичном рынке. Как правило, они реализуют жилье по цене ниже рыночной, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик способен уговорить покупателя на такую форму расчетов, как передача наличных денег прямо в нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у лица без определенного места жительства или украденным у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяют в ГУВД, определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Найти такого преступника очень сложно.
Еще один типа мошенничества связан уже не с риском отдать деньги за квартиру и остаться в итоге ни с чем, а с возвратом залога и неожиданной доплатой сверх стоимости объекта.
Алексей Алешко, частный маклер: Клиент находит необходимую квартиру, оплачивает залог продавцу, но тот «неожиданно» передумывает. Агент начинает пугать тем, что появились конкуренты, предлагающие на 20 тысяч больше. «Если вы мне сверху, мимо кассы, пятерку тонн зелени насыпите, я все утрясу, а нет – сделка сорвется и еще не ясно, сколько времени будем назад залог выколачивать» - заявляет агент.
Третий распространенный случай аферы с недвижимостью подразумевает фактически безвозмездное финансирование несуществующей деятельности агентства. Последние в таких случаях создают лишь видимость кропотливой работы, но на практике не предлагают клиенту ни одного варианта, который бы ему подошел. Причем такие агенты остаются не только при деньгах за оказанные «услуги», но и имеют возможность заработать на том, что от безвыходности клиент будет готов потратиться на один из тех вариантов, которые предложат в агентстве.
Алексей Алешко: «Клиент звонит в агентство, и ему говорят: "Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будем подбирать квартиры". Ответ клиента в 99% случаев: нет квартиры — нет предоплаты. Конкретный вариант тотчас же предлагают. Клиент смотрит — ему нравится. Он подписывает два договора: один с продавцом — вносит ему аванс, второй — с агентством об оказании услуг. В договоре с агентством стоят пункты требования к подбираемому варианту, хотя, зачем они нужны, когда конкретная квартиру уже есть, не очень понятно. Но на это в предвкушении покупки обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и конкретная покупаемая квартира. Клиент вносит агентству предоплату за услуги. Далее продавец передумывает и отдает клиенту аванс, а агентство деньги не возвращает, сделка-то не по его вине развалилась, и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается, то есть готово подыскивать квартиру дальше. И тут неожиданно выплывает ранее опущенный как несущественный пункт договора с агентством о том, что агентство предоставляет 5-10 вариантов на выбор — если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным» Менее каверзный вид мошенничества – это сокрытие от клиента истинного гонорара агента или риэлтора, то есть дельты – разницы между гонораром и стоимостью квартиры.
Марина, частный маклер: Этим обычно занимаются не московские, а подмосковные агентства недвижимости, которые не могут назвать точную стоимость жилья.
Риски
Помимо прямого мошенничества в отношении покупателя, есть и другие риски, с которыми могут столкнуться покупатели или продавцы недвижимости.
Сергей Горбачев, адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп»: В случае если собственник недвижимости решился провести сделку по продаже своего имущества самостоятельно, первый рубеж опасности он начинает преодолевать, размещая рекламную информацию о продаваемом объекте, указывая контактные телефоны и адрес, при этом, конечно же, продавец не может знать, кто и с какими намерениями пришел к нему под видом покупателя. Предположим, что потенциальный покупатель нашелся и стороны смогли договориться о реальной цене продажи (соответствующей рыночным реалиям, а не заниженной в результате неправильно проведенных переговоров) и тут возникает целая череда вопросов – кто производит сбор достаточно весомого пакета документов, необходимых для оформления сделки, кто готовит сам договор и в чьих интересах он будет составлен, каким образом будет производиться расчет по договору, а также огромное количество сопутствующих вопросов, разобраться в которых подчас можно только специалисту.
У покупателей недвижимости есть вопросы, не предусмотрев которые, можно, как минимум, получить в собственность недвижимость с букетом проблем. К ним, в первую очередь, относятся долги по коммунальным платежам, телефонным переговорам и т.д. В процессе сделки необходимо оговаривать даже такие моменты, как комплектация квартиры: есть случаи, когда при продаже бывшие хозяева могут забрать с собой двери, дорогую сантехнику, газовую или электрическую плиту, встроенную мебель и т.д. В итоге человек может получить совсем не ту квартиру, которую видел при осмотре.
Еще одна распространенная ошибка — покупка квартиры с несанкционированными перепланировками. В этом случае покупатель несет такую же ответственность, как если бы проводил ее самостоятельно, то есть будет вынужден либо узаконить ее (что не всегда возможно), либо вернуть квартиру в исходное состояние.
Кроме того, в целях уменьшения налоговой базы, очень часто при заключении сделки в договоре указывается заниженная (составленная на основе оценочной стоимости квартиры, определяемой органами БТИ) стоимость квартиры. В этом случае собственник (продавец) рискует получить ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Также и покупатель тоже может получить на руки лишь ту же самую сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости, в случае признания сделки недействительной.
Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» МИАН: На вторичном рынке главная опасность – приобретение квартиры с обременениями, например, проживанием третьими лицами. Также квартира может иметь небезупречную правовую историю сделок, например, если прописанные ранее в ней дети не были включены в число собственников. Такую сделку суд признает нарушением прав несовершеннолетних (наследников), что для покупателя грозит потерей и квартиры, и вложенных денег. К аналогичным последствиям может привести и покупка недвижимости у лица, ограниченного в дееспособности, например, страдающего алкоголизмом или психическими отклонениями.
Марина, частный маклер: Обычно такие квартиры отличить очень просто. Тот, кто их продает, стремится скорее разделаться с проблемным жильем. По документам это сразу видно. Например, 15 марта может быть только приватизация, уже 30 прежние хозяева ее продают, а в середине происходит перепродажа третьим лицам. То же касается заключения договора ренты с пожилыми людьми при смерти. Такие варианты я тут же отвергаю. А обращаться в милицию зачастую бесполезно, поскольку необходимые данные мошенники обычно получают от участковых.
Для риэлтора же главным риском является срыв сделки на последнем этапе.
Павел Косов: Бывает так, что проделав всю работу по организации сделки (а это может быть сложная альтернативная цепочка, над которой приходится работать месяцами) клиент, под воздействием личных обстоятельств или даже без объяснения причины, отказывается от сделки. Учитывая, что оплата труда риэлтора — комиссионные по факту сделки, фактически получается, что время, усилия, а часто и сопутствующие материальные расходы потрачены впустую.
Самостоятельно или с помощью
Бытует мнение, что любое мошенничество в сфере недвижимости рассчитано на лохов. То есть, по сути, если вы к таким не относитесь, то можете спокойно самостоятельно браться за сделку с недвижимостью, а заодно сэкономить несколько тысяч долларов. На самом же деле все может оказаться гораздо сложнее.
Сергей Горбачев: Наиболее сложным этапом в сделке является проведение юридической экспертизы документов, подтверждающих право собственности продавца. Ведь тут нужно не просто поверхностно ознакомиться со свидетельством о праве собственности, но и убедиться, кто зарегистрирован на данной жилплощади, проверить необходимость получения обязательных согласий на сделку органов опеки и попечительства (если речь идет о несовершеннолетних, а также находящихся под опекой или попечительством), выяснить состоит ли продавец на учете в НД или ПНД (с тем, чтобы исключить возможность последующего признания сделки недействительной), узнать каким образом происходил ранее переход права собственности (проверив всю цепочку сделок), убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным и налоговым платежам.
Павел Косов: Очень много нюансов возникает и по ходу сделки, и элементарное незнание какого-либо из них может привести к ошибке, которая в итоге может дорого обойтись. Например, незнание порядка доступа к банковской ячейке может привести к серьезным финансовым потерям, вплоть до потери всей стоимости квартиры. Например, бывают случаи, когда в договоре аренды банковской ячейки в качестве условий доступа указаны документы, которые продавец не всегда может получить вовремя от лиц, участвующих в сделке. В этом случае продавец рискует не получить свои деньги.
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: Конечно, можно заниматься решением квартирного вопроса и самостоятельно, однако, стоит учесть, что профессионал решит его более качественно, в максимально короткие сроки и юридически грамотно, чтобы в последующем покупатель недвижимости не лишился своего приобретения из-за того, что он не знал или не смог проверить некоторые важные моменты.
Но многие клиенты стараются избегать именно агентств и частных маклеров, поскольку считают, что от них исходит главная опасность не просто остаться на улице, но и остаться без денег.
Алексей Шленов: Сделки с частными маклерами опасны, в первую очередь, потерей внесенных авансов. Сделка может не состояться по причине недобросовестности участвующих в сделке вышеуказанных лиц. Черные маклеры и недобросовестные компании, как правило, не осуществляют проверку правоустанавливающих и иных документов на объект на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, кроме того, они не производят анализ документов по истории перехода прав на объект (не проверяется соблюдение прав несовершеннолетних при приватизации и пр.). Добросовестный риэлтор защищает клиента от возможных ошибок при совершении операций с недвижимостью, так как законодательная база обширна и сложна, сама возможность совершения ошибки достаточно велика. Если на защите интересов клиента стоит агентство недвижимости и его квалифицированные сотрудники, то возможные рифы преодолеть намного проще.
Антон Митрофанов, директор агентства недвижимости «Жилищная стратегия»: Честность риэлтора никак не проверить. Доверяешь ты или нет, дело твое. Есть договор, в нем прописана сумма вознаграждения. Согласен – плати, не согласен – значит, жадный, у тебя все равно украдут, не этот, так другой. Каким бы честным риэлтор не был, если он понимает, что его собираются заставить работать за копейки, он все равно найдет способ урвать свое. Я не знаю людей, которые не тырят деньги. Их, наверное, просто не существует.
Если все же клиент на свой страх и риск взялся самостоятельно проводить сделку с недвижимостью, ему необходимо быть не только юридически подкованным, но и представлять себе рыночную ситуацию. Слишком «сладких» предложений не бывает. Падкий на неоправданный дисконт рискует остаться без крыши над головой. Но это вовсе не значит, что за свои деньги не надо бороться и раздавать их направо и налево.
Арик Шабанов, управляющий партнер Prime legal LLC, кандидат юридических наук, профессор: Следует учитывать что, по сути, сделка с недвижимостью состоит из двух этапов: размещения рекламных материалов об объекте и организации показов объекта потенциальным клиентам; юридическое сопровождения сделки, в том числе экспертиза правоустанавливающей документации, разработка и согласование условий договора, государственная регистрация прав на недвижимость.
Таким образом, в случаях, когда человек имеет возможность самостоятельно провести работу на первом этапе, либо клиент на недвижимость уже найден, альтернативным способом снизить риски связанные со сделкой и существенно снизить затраты на посредников, можно с помощью обращения в юридическую фирму для комплексного сопровождения сделки. В этом случае затраты на профессиональное сопровождение сделки составят фиксированную сумму и не будут зависеть от цены продаваемого или приобретаемого объекта. В среднем стоимость такого обслуживания составляет 20-30 тысяч рублей.
Сергей Горбачев: Если взять абсолютно все, начиная от составления договора и проверки значимых обстоятельств, а также регистрацию сделки, думаю наши специалисты справились бы с эти максимум за 80 тысяч рублей в самом непростом варианте, обычно - гораздо дешевле.
Пользуясь услугами агентств недвижимости или частных маклеров, необходимо выбирать крупные или просто уже зарекомендовавшие себя компании и персоны. Наиболее убедительна при выборе таковых не коммерческая реклама, а советы знакомых, уже сталкивавшихся с проблемой продажи или покупки недвижимости. В крайнем случае, всегда можно самостоятельно проверить то или иное агентство или риэлтора с помощью множества баз данных и сервисов, представленных в интернете и вне его. Наиболее подробные сведения о контрагенте можно узнать из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Выписку из ЕГРЮЛ (информационную) на юридическое лицо (по ОГРН или ИНН) или бухгалтерскую отчетность предприятий можно заказать в соответствующем УФНС РФ или дистанционно, воспользовавшись одним из online сервисов: http://www.egrul.ru/ , http://www.ogrn.ru/ или др. Таким же способом можно получить и выписку из ЕГРЮЛ на физическое лицо по ФИО или ИНН. Проверить лицо, подписывающее договор можно по паспорту с помощью автоматической службы проверки документов на сайте Федеральной миграционной службы России: http://www.fms.gov.ru/inspection/.
При проведении сделок главное - внимание к мелочам. Даже в эйфории от покупки или продажи недвижимости нельзя терять бдительность и слепо доверять тем, кто вешает Вам на уши то, что приятно пахнет. Совет банален и прост, как 3 копейки, скажете Вы, но именно на мелочах спотыкается большинство участников мошеннических сделок с недвижимостью. Если Вы чего-то не знаете или не понимаете, лучше лишний раз переспросить и уточнить в достоверных источниках. Мошенники могут сколько угодно говорить о законах и цитировать их, вспоминая номера каждой отдельной поправки. Но на деле все эти цитаты могут оказаться вымышленными и не имеющими никакого отношения к делу.
Сергей Горбачев: Обычному человеку подчас достаточно сложно во всем этом разобраться и выявить скрытые подводные камни, но, собственно говоря, наверное, и не нужно, помня одно простое правило: «Каждый должен заниматься своим делом». Поэтому намереваясь купить или продать – обращайтесь к специалистам, чтобы грамотно провести переговоры, правильно все проверить и оформить.