Группа "ДОН-строй", один из крупнейших строителей жилья в Москве, в ноябре объявила о предновогодних скидках на квартиры в размере 25%. И хотя она практикует подобные распродажи уже несколько лет, а скидка распространяется не на все объекты, а лишь на "товарные остатки", пиар-акция вызвала бурю возмущения среди девелоперов, опасающихся обрушения рынка. О том, почему "ДОН-строй" вынужден согласиться на ожидания покупателей и как группе удалось в числе первых застройщиков получить помощь от государственных банков, рассказал в интервью "Ъ" совладелец "ДОН-строя" МАКСИМ БЛАЖКО.
— В начале ноября ВТБ открыл вашей компании несколько кредитных линий на $500 млн. Хотя банк пообещал выделить в виде займов 33 млрд руб. исключительно застройщикам экономкласса. Простите, но как-то язык не поворачивается назвать построенный "ДОН-строем", например, жилой комплекс на Мосфильмовской объектом массового строительства...
— Конечно, коммерческие проекты "ДОН-строя" экономклассом не назовешь, мы строим жилье, относящееся к высшим ценовым сегментам недвижимости. Но одновременно в рамках выполнения инвестконтрактов нами реализуется огромное количество социальных программ: жилье для расселения пятиэтажек, строительство детских и спортивных объектов, финансирование городских жилищных программ, реконструкция инженерных сетей и многое другое. Оцените: наши затраты только на строительство муниципального жилья, осуществляемое по инвестконтрактам в период с 2000 по 2011 год, составляют около $950 млн. А общий объем участия "ДОН-строя" в социальных программах за этот период превышает $2,4 млрд. Для наглядности могу сказать, что в общем объеме затрат по каждому проекту доля расходов на социальные (в том числе инфраструктурные) программы составляет от 15 до 40%.
— Почему именно вашей компании банк подложил такую "финансовую подушку"?
— У нас давние партнерские отношения с ВТБ. Задолго до финансового кризиса выстраивались кредитные отношения с банком, развивалась совместная ипотечная программа с ВТБ 24 (розничным банком ВТБ.— "Ъ"). То есть для банка бизнес "ДОН-строя" знаком, понятен и прозрачен. К тому же переговоры начались не вчера. Так счастливо для нас совпало, что окончательное решение о предоставлении нам $500 млн ВТБ принял в сложное не только для нас, но и для всей отрасли время. И своевременность этой поддержки мы очень ценим. В большинстве банков лимиты на финансирование строительства закрыты, там же, где это направление сохранено, возможно получить лишь краткосрочный кредит, причем по ставкам, значительно превышающим докризисные.
— Куда направите полученные средства и что выступает залогом по этому кредиту?
— Кредитные средства пойдут на реализацию нашей жилищной программы, в первую очередь на завершение строительства домов, сдать которые планируется до конца 2009 года. В нее включены проекты со сроком реализации до 2011 года общей площадью более 3 млн кв. м. Залогом по кредиту выступает сама программа, то есть денежные потоки, которые мы должны выручить от продажи достроенных квартир. Цена рассчитывалась исходя из цены квадратного метра в докризисный период (лето 2008 года) с учетом возможной коррекции до 20% в зависимости от объекта.
— Многие девелоперы сегодня стараются компенсировать падение спроса со стороны частных покупателей госзаказами. Вы ведь тоже вели переговоры с Минобороны?
— Действительно, сейчас на рынке говорят о предложениях от оптовых покупателей жилья — Минобороны, Минрегионразвития, региональных администраций. Мы изучили эти предложения и поняли, что можем выгоднее продавать квартиры в розницу. Тем не менее с госструктурами "ДОН-строй" будет работать по контрактам — существенный объем собственных генподрядных мощностей мы переориентируем на госзаказ. До кризиса у наших генподрядных подразделений хватало работы внутри группы, но сейчас из-за того, что компания не начинает масштабных строек, часть мощностей освободилась. Эти мощности включают в том числе четыре завода ЖБИ, собственную производственную базу по изготовлению фасадных и светопрозрачных конструкций, механизированный парк — более 600 единиц строительной техники. И, конечно, огромное количество людей — только в монтажном подразделении работает более 1 тыс. специалистов. В 2007 году по генподряду объем выполненных работ составил около $700 млн, примерно таких же показателей ожидаем по результатам 2008-го. Мы хотели бы, чтобы приблизительно на 50% эти мощности были загружены внешними заказами, в которых госзаказ может составлять и 100%. Сейчас наши генподрядчики участвуют в конкурсах на строительство жилья, детских садов и другой инфраструктуры. Думаю, многие девелоперы сейчас переориентируют свои генподрядные и производственные мощности именно на госзаказ.
— Какая рентабельность у этого направления?
— Около 12-15%. Но в сегодняшних условиях рентабельность для нас не столь значима, важнее сохранить мощности, производство, людей. Так что даже если рентабельность будет 2% — будем работать.
— В конце 2006 года вы оценивали стоимость бизнеса "ДОН-строя" в $3 млрд. Сколько стоила компания на сентябрь 2008 года?
— В сегодняшних условиях трудно давать какие-либо оценки, но в июле 2008 года мы оценивали рыночную стоимость компании в $6-7 млрд.
— Поступают ли сейчас предложения о продаже? На какой дисконт рассчитывают потенциальные покупатели?
— Мы в принципе не рассматриваем вопрос продажи компании.
— Вы так и владеете группой компаний на паритетных началах с Дмитрием Зеленовым или расстановка сил изменилась? Кредит от ВТБ — ваша заслуга?
— Да, мы остаемся совладельцами на равных началах. Я, пожалуй, в большей степени фокусируюсь на оперативной деятельности. А кредит от ВТБ — результат работы всех сотрудников компании, а не чья-то персональная заслуга.
— Раскройте оборот бизнеса по итогам 2007 года. Насколько рассчитывали в 2008 году и как кризис скорректировал ваши планы?
— По итогам 2007 года совокупный оборот по группе компаний составил порядка $2,5 млрд. В 2008 году оборот должен был вырасти на 10-15%, но окончательный итог, вероятнее всего, будет скорректирован кризисом и, по нашей оценке, не превысит $2 млрд.
— В том же 2006 году "ДОН-строй" последний раз раскрывал данные по кредитной нагрузке: тогда она составляла по всей группе около $200 млн. За эти годы долги группы сильно выросли?
— Этот вопрос оставлю без ответа. Могу лишь сказать, что основными кредиторами "ДОН-строя" являются ВТБ и Сбербанк. В целом хочу заметить, что именно сейчас, в кризисные времена, я оценил то, что "ДОН-строй" так и не стал публичной компанией. Вроде все эти годы я был "двоечником", отстающим от своих коллег по цеху, которые уже провели IPO. Зато теперь никто не муссирует информацию, упала ли цена акций "ДОН-строя" на бирже, пришло ли время расплачиваться по долгам... И я не буду.
— Вы не боитесь, что из-за нервозности на рынке кредиторы начнут выводить свои средства именно из непубличных компаний? Вполне реалистичный сценарий: держатели ваших кредитных нот на $150 млн со сроком погашения в 2010 году могут потребовать вернуть им деньги уже сейчас.
— Признаюсь, нам уже пришлось досрочно погасить свои кредитные ноты. Их держателями были западные фонды: и как только грянул кризис, они поторопились вернуть деньги. В течение сентября мы вели с ними переговоры о том, чтобы сохранить ноты в рынке. Одновременно общались с ВЭБом о рефинансировании нашей "внешней" задолженности. К сожалению, в диалог мы вступили в последний момент, когда на переговоры уже не хватало времени. В итоге погасили практически всю сумму. Лишь кто-то из держателей кредитных нот оставил свои $2 млн — видимо, просто про них забыл.
— В то время как большинство застройщиков вынуждены продавать жилье государству с минимальной доходностью либо замораживать свои проекты, "ДОН-строй", напротив, объявляет о скупке земельных участков. Выглядит это как-то странно. По крайней мере из открытых источников известно, что вы не располагаете таким же количеством наличности, как Михаил Прохоров...
— На самом деле все просто и банально. Мы понимаем, что на рынок сейчас хлынет огромное количество площадок, девелоперских проектов, которые компании аккумулировали годами. При этом некоторые из этих площадок достались нынешним владельцам сравнительно дешево и не имеют как таковой сформированной входной цены. Когда рынок был на пике своего роста, владельцы участков и проектов не соглашались уступать свои активы, например, менее чем за $200 млн. Сейчас они спокойно говорят, что готовы продать за $30 млн. Сейчас мы уже получили более 400 предложений. Учитывая дисконт, предлагаемый продавцами, получается неплохая возможность с минимальными затратами пересмотреть свой портфель, заменив некоторые активы на более эффективные.
— Какие у вас критерии отбора участков?
— Мы рассматриваем предложения по жилым проектам в Центральном и Западном округах Москвы с параметрами 30-50 тыс. кв. м в классе de luxe и около 70 тыс. кв. м в бизнес-классе. Новые проекты коммерческой недвижимости пока развивать не планируем.
— "ДОН-строй" объявил о 25-процентных новогодних скидках. Вряд ли ваши коллеги по цеху, которые второй месяц убеждают потенциальных покупателей, что снижение цен невозможно по определению, довольны политикой "ДОН-строя"...
— Еще летом в "Доме на Беговой" за неделю мы закрывали по одной-две сделке по цене 150-160 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобные объемы продаж нас вполне устраивали: получалось, что через два-три года мы все успеем распродать. Даже и не возникало сомнений в том, что выгоднее взять банковский кредит, на него достроить дом и продать оставшиеся квартиры по максимальной цене. Но в сентябре-октябре приходит понимание, что новые кредиты откладываются на неопределенный срок, а обслуживать свои обязательства необходимо. И этих двух-трех квартир в неделю уже недостаточно, чтобы тащить всю финансовую нагрузку. Происходит переосмысление, и вот мы уже готовы продавать и за 110 тыс. руб. Что это? Скидка? Распродажа? Или нормальная логика? Сегодня на ожидания покупателей могут не согласиться только те компании, у которых есть большой запас ликвидности и невысокая долговая нагрузка. Такие девелоперы могут сейчас строить и ждать, когда рынок вернется на ценовой уровень этого лета.
— Следуя вашей логике, эти скидки могут действовать и после Нового года?
— Объем предложения, который отведен под действие акции, до Нового года будет исчерпан — по этим ценам мы просто все сейчас распродадим.
— Скидки уже принесли результаты?
— Вы не поверите, но сейчас в комплексе "На Беговой" заключается до 20 сделок в день. У нас есть три объекта, где в каждом надо распродать около 20-30 тыс. кв. м жилья. Я рассчитываю, что за три месяца, максимум за полгода они все будут полностью реализованы.
— Месяц назад основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин уверял нас, что стоит только существенно понизить цены на новостройки, сразу же последует череда пересмотра уже действующих договоров. Вы не боитесь этого?
— Вряд ли стоит этого опасаться. Думаю, наши клиенты осознают, что сегодняшняя ситуация — явление временное, и не будут спешить фиксировать убытки. Они понимают: цены вырастут. Каждая компания просчитывает свои риски, и мы оценили свой риск так. Да, будет временное снижение доходности, но необходимо сейчас продать определенное количество квартир и извлечь деньги, который рынок готов сегодня отдать. Я не призываю своих коллег следовать моему примеру. Но нельзя отрицать существующую реальность. Сегодня все идет к тому, что на рынке произойдет коррекция и на ближайшие месяцы мы можем вернуться к уровню 2005-2006 года, когда квартиры продавались максимум за $6 тыс. за 1 кв. м в сегментах бизнес и премиум и по $12 тыс. за 1 кв. м в классе de luxe. Этот период надо просто переждать.
— Спрос падает сейчас не только со стороны покупателей жилья, арендаторы и ритейлеры также требуют скидок. Удалось ли вам договориться с IBS по пересмотру условий договора аренды в Nordstar Tower?
— Мы не будем пересматривать условия и снижать стоимость аренды, поэтому, вероятнее всего, дело окончится отказом с нашей стороны. Nordstar Tower — удачная альтернатива "Москва-Сити", где, учитывая кризис, сроки ввода в эксплуатацию объектов могут не раз переноситься. Сейчас нам осталось сдать в аренду 20 тыс. кв. м площадей без учета помещений по предварительному контракту с IBS. На те офисы, которые должны были перейти IBS, нами уже найдены арендаторы.
— Цементники также пытаются использовать кризис в своих целях и предлагают установить фиксированную цену на цемент. Вы готовы подписаться под подобным соглашением?
— Пока рынок никто не отменял — по какой цене будут покупать, по такой и будет продаваться товар. Мы прекрасно понимаем: если сужается экономика проектов, будет меняться и ценообразование. И стройматериалы не исключение.
— Чему вас научили первые месяцы кризиса?
— За этот короткий срок я понял, что надо уметь принимать ситуации, на развитие которых ты никак не можешь повлиять. Не нервничать, пытаясь что-то изменить, а работать на будущее. Именно в такие периоды можно спокойно, без характерной для растущего рынка гонки заняться стратегическим развитием компании. Признаюсь, в последнее время было тяжело концентрироваться на вопросах, никак не связанных с кризисом. К примеру, недавно мы утвердили на Общественном совете проект многофункционального комплекса на пересечении Звенигородского шоссе и МКАД площадью 1 млн кв. м. Но радоваться этому событию, которое еще полгода назад было бы долгожданным, сложно. Причина в том, что сейчас трудно прогнозировать развитие проекта такого масштаба, и по нему действительно проблемно выстроить финансирование. Некоторое время мне казалось, что подобное мышление — лично мой недостаток как руководителя. Оказалось, что у большинства моих коллег проблемы аналогичные.
И все же, пытаясь спрогнозировать развитие ситуации, я руководствуюсь в первую очередь уверенностью, что правительство добьется выполнения программ по поддержке отрасли. Целевое финансирование строительства, выкуп жилья под социальные нужды... Обнадеживают и последние новости о поддержке граждан, взявших ипотечные кредиты. Принимаемые меры, безусловно, способны вывести рынок из нестабильности.
— Вы пытались для себя описать картину, как изменится рынок после кризиса?
— В сегменте жилой недвижимости в следующем году резко сократится предложение, по сравнению с этим годом раза в три — ведь в 2008 году новые проекты на рынок практически не выводились, и кризис, вызвавший заморозку ряда объектов, только усугубил ситуацию. При этом на рынке неизбежно проявится накопившийся отложенный спрос, который к моменту выхода из кризиса может составить и миллион квадратных метров. Это приведет к тому, что уже во второй половине 2009-го — начале 2010 года цены на рынке жилья вернутся к уровню лета 2008 года.
В сфере коммерческой недвижимости мы прогнозируем падение спроса на аренду офисных помещений и, соответственно, снижение ставок. Выживут удачные проекты, в которых сочетаются правильное местоположение и сбалансированная концепция. Таких объектов единицы, и они будут успешно реализовываться вне зависимости от ситуации на рынке. Предположительно стагнация на этом рынке продлится до 2011 года, поэтому к проектам в этом секторе мы будем подходить особенно аккуратно и выборочно. Что касается торговой недвижимости, то она наименее подвержена кризисным влияниям, хотя и на этом рынке будет наблюдаться временное снижение арендных ставок. Но выход из кризиса у данного сегмента будет наиболее быстрым, поскольку здесь проблема не столько системная, сколько поведенческая.
— За последнее время многие ритейлеры (X5, "Магнит", "Седьмой континент") получили от своих кредиторов margin call. Как обстоят дела с торговой сетью "Алые паруса"? Как было организовано финансирование проекта?
— Торговая сеть "Алые паруса" — это отдельный от наших девелоперских проектов самостоятельный бизнес, вообще не имеющий кредитной нагрузки. На сегодняшний день сеть включает 14 универсамов. Буквально неделю назад открылся магазин в поселке "Княжье озеро" на Новорижском шоссе, в ближайших планах — открытие новых магазинов в торговых комплексах "На Беговой" и "Сокольники".
— Рассматриваете ли вы возможность продажи сети "Алые паруса", если будет названа адекватная цена? Какая она, по вашему мнению, сейчас — учитывая то, что в среднем ритейлеры подешевели с осени более чем в два раза.
— Мы не рассматриваем возможность продажи торговой сети, более того, будем и дальше активно развивать это направление бизнеса.
— "ДОН-строй" всегда позиционировался исключительно как московский девелопер. За эти годы вы так и не пытались выйти за пределы МКАД?
— На волне олимпийского ажиотажа мы приобрели участок на берегу Черного моря в Сочи площадью 1,4 га, где планировалось построить около 90 тыс. кв. м жилья. Но сейчас решили отложить этот проект до хороших времен: пока непонятно, какое количество квартир здесь реально найдет своего покупателя.
— Как вы относитесь к предложению депутатов проводить все сделки в новостройках по 214-ФЗ о долевом строительстве?
— В целом закон правильный, но отдельные пункты делают его невозможным к применению. Необходимо внести поправки, которые сделают закон работоспособным, и сейчас мы активно участвуем в консультациях по данному вопросу.
— В крупных городах, а тем более в Москве, девелоперам невозможно работать без поддержки административного ресурса: все согласования по проектам все равно замыкаются на чиновниках. Кто является административным ресурсом "ДОН-строя"?
— Последние годы мы наблюдаем серьезные изменения в этом направлении. Несмотря на то что принимаемые законы зачастую неточны и не стыкуются друг с другом, правовое обеспечение деятельности в строительной отрасли значительно усилилось. Поэтому роль пресловутого административного ресурса становится все менее и менее существенной.
— И все-таки какой у "ДОН-строя" административный ресурс?
— Я. Так и напишите: главный административный ресурс "ДОН-строя" — Максим Блажко.