--------------------------------------------------------
В январе произошел самый резкий макроэкономический сдвиг за все время реформ: при относительно стабильном производстве инвестиции упали сразу на 29%
В марте бюджет рассчитается со стройкомплексом, и — имея в виду наступивший сезон — строители начнут уверенно поднимать цены на подрядные работы
В Москве подешевели (!) квартиры, скоро подорожает аренда офисов, а инвесторам предложили новую систему контрактов на реконструкцию зданий
Самыми доходными могут оказаться не наиболее быстро растущие банковские акции, а напротив, стабильные
--------------------------------------------------------
В минувшем месяце ситуация в инвестиционной сфере обострилась так, как этого, пожалуй, не было никогда раньше. На резкое ухудшение условий инвестирования в начале года указывали практически все макроэкономические индикаторы. И последствия не заставили себя долго ждать: если объемы ВВП в январе 1995 г. в годовой оценке оказались лишь на 5% меньше прошлогодних, а промышленное производство и вовсе оставалось стабильным, то инвестиции рухнули сразу на 29% (график 1).
За все годы кризиса это самый резкий макроэкономический сдвиг от инвестиций к текущему потреблению. Складывается впечатление, что только это недоинвестирование и сдерживало текущее производство, и при меньших масштабах сброса капиталовложений экономике вряд ли удалось бы удержать темпы производства на практически не снижающемся уровне. Но если в ближайшие несколько месяцев столь жесткие условия (главным образом, высокая инфляция и неплатежи) инвестирования сохранятся, инвестиционные рынки в очередной раз сожмутся, а в соответствующих отраслях (индустриальном строительстве и машиностроении) начнется очередной резкий спад — ведь не могут же они работать на пустой рынок.
Поэтому позволим себе предупредить инвесторов: положение указанных отраслей вскорости ощутимо ухудшится, а скажется это буквально на всем: и на текущих финансовых показателях, и на ценах на продукцию, и на ценных бумагах. Предприятия этих отраслей, таким образом, должны бы здорово подешеветь.
Правда, возникает вопрос: кому и для чего нужны "лежачие" предприятия? Не знаем точно, но можем предположить, что продукция хотя бы части из них может понадобиться для непроизводственного строительства (главным образом — жилье, офисы, административные здания), демонстрирующего в течение всего периода реформ удивительную антикризисную устойчивость: несмотря ни на что — все строят и строят. Наступающий сезон такое строительство оживит и в какой-то мере поддержит предприятия инвестиционных отраслей — если последние найдут нуждающихся в их продукции и услугах строителей.
В утешение заметим, что строители в ближайшее время могут оказаться "на коне", и не только по сезонным причинам. Этому посодействует ожидаемое снижение высоких масштабов дебиторской задолженности стройкомплексу со стороны главного неплательщика — государства. По плану бюджетных инвестиционных расходов на I квартал, подавляющая часть ассигнований по линии бюджетных инвестиций (скорее всего в марте) будет направлена на расчеты со стройкомплексом за выполненные в 1994 году строительные работы по госзаказу — в размере примерно 700 млрд руб.
Правда, это палка о двух концах. С одной стороны, кредитоспособность строителей возрастет, что, конечно, окажет на инвестиционную обстановку благоприятное воздействие. Но, с другой стороны, высокая дебиторская задолженность стройкомплекса не давала ему разгуляться в смысле цен на строительно-монтажные работы. По имеющимся данным, в начале года строительные организации, не сформировав свой портфель заказов, всеми силами сдерживали рост расценок на строительно-монтажные работы, в том числе — и за ранее выполненные заказы. Не случайно цены на строительные работы в период бурного инфляционного всплеска в экономике увеличились незначительно: за декабрь-январь — только на 24% (в других секторах существенно больше, например, в промышленности — на 38%). Но сезонное расширение масштабов строительной деятельности и возврат долгов государством позволит строителям не церемониться, и накопленный потенциал инфляции издержек неизбежно выплеснется в опережающий рост цен на подрядные работы.
Государственный бюджет — частному капиталу
О ситуации с госинвестициями в текущем году стоит сказать особо. Их запланированный годовой объем значительно меньше прошлогоднего — порядка 15 трлн руб., из которых более 5 трлн руб. — погашение инвестиционной задолженности бюджета за прошлый год. Собственно на новые инвестиции в 1995 году из бюджета будет выделено немногим более 9 трлн (порядка 5% всех проектируемых на год инвестиций в реальный сектор; в 1993 г. — около 20%). Это практически не повлияет на конъюнктуру инвестиционных рынков. Для частного же инвестора больший интерес сегодня могут представлять выставляемые из указанной суммы Министерством экономики России на инвестиционный конкурс 1,3 трлн руб. — под эффективные и быстроокупаемые инвестиционные проекты.
Сумма, конечно, не ахти какая большая, но не исключено, что для кого-то и она может явиться "спасительной соломинкой". Претендовать на нее может любой частный инвестор, однако условия получения инвестиционной помощи от государства достаточно жестки. Выставляемые на конкурс средства будут распределяться по принципу "20:80", что означает участие в финансировании частных инвестиционных проектов государства на уровне не более 20% от его стоимости; оставшиеся 80% инвестору предстоит добыть самому, причем опять же не менее 20% из них должны формироваться исключительно за счет средств инициатора проекта.
К обязательным условиям для участия в инвестиционном конкурсе отнесены и сравнительно высокие по нынешним меркам требования к эффективности проекта: срок окупаемости не должен превышать двух лет. Обязательны и наличие разработанного бизнес-плана и предварительная оплата проводимой независимой экспертизы проекта (организуемой, впрочем, тоже Минэкономики) — в размере 0,05% его стоимости. Проигравшим на конкурсе инвесторам средства предположительно в недельный срок будут возвращены.
Трудно сказать, сколь хорош план правительства придать бюджетным капиталовложениям характер эдакого катализатора для частных инвестиций. Наши разговоры с банкирами показали, что они от этой затеи не слишком в восторге. Уж больно мало это — 20%. "Вот если бы 50:50, тогда другое дело", — сказал председатель правления Промстройбанка Яков Дубенецкий. Да и нам кажется, что "50:50" было бы почти гарантией успеха, ведь работает же эта схема в Москве при реконструкции зданий.
Конъюнктура рынка строительных материалов
Цемент. Выпуск цемента в целом по стране в январе по сравнению с декабрем прошлого года сократился умеренно — на 15%, и в феврале, по предварительной оценке, его не стало меньше. В последующих марте-апреле производство цемента скорее всего будет расти.
Однако позиции основных цементопроизводящих регионов страны существенно отличаются. Сравнительно благополучное положение сложилось на рынке цемента в Центре и на Юге России. На заводах Брянской и Московской областей, например, по сравнению с прошлым годом цемента выпущено почти на треть больше. Предприятия Белгородской области и Краснодарского края тоже заметно превзошли прошлогодний уровень (на 21-23%). Вполне вероятно, что их стабильная работа поддерживается, с одной стороны, более ранним (на юге) началом строительного сезона, а с другой — надеждами на активизацию жилищного строительства, а также, не исключено, — на развертывание активной строительной деятельности в близлежащей Чечне.
Хуже обстоит дело за Уралом. Заводы Свердловской, Челябинской областей, Красноярского края снизили выпуск цемента в сравнении с январем прошлого года на 6-15%.
Из-за отсутствия активного спроса цены в начале года несмотря на быстро растущие издержки поднимались весьма умеренными темпами: в январе отпускные цены предприятий увеличились на 16%, а цены приобретения цемента строительными организациями и вовсе на 13%. Происходило выравнивание цен по территории страны. Для иллюстрации: в прошлом году рост цен на предприятиях, например, Европейской части России отставал от темпа подорожания цемента на предприятиях Сибири в среднем в 1,3 раза. В начале года цены быстро наверстали упущенное: в январе в Брянской области цемент подорожал на 30%, в Ленинградской — на 18%, в Белгородской — на 17%, тогда как в Кемеровской области — на 2%, в Красноярском крае — на 11%.
Лесоматериалы. На январь пришелся сезонный пик лесозаготовительных работ, и выпуск деловой древесины вырос в целом по России в сравнении с предшествовавшим месяцем на 6%. В ряде регионов прирост объемов лесозаготовительных работ был особенно внушителен. В Карелии, Республике Коми, Кемеровской и Томской областях он составил 22-31%; практически сохранили на уровне декабря объемы заготовки древесины предприятия крупнейших лесозаготовительных регионов Сибири — Красноярского края и Иркутской области.
По мере приближения строительного сезона постепенно стали наращивать выпуск пиломатериалов и лесоперерабатывающие предприятия, хотя в целом по стране показатели производства на 17% уступают январю прошлого года. В феврале, по оценке, выпуск материалов обещает превысить январский уровень.
Удастся ли наверстать допущенное отставание, во многом зависит от ценовых притязаний производителей лесоматериалов. Пока же в январе резко повысились отпускные цены на первичные лесоматериалы: лесоматериалы для выработки пиломатериалов хвойных пород дерева подорожали на 22%, лиственных — на 35%, деловая древесина — на 31%. В ближайшие месяцы это повлечет за собой скачок цен на пиломатериалы, тем более что пока они росли весьма умеренно. В январе рост цен составил лишь 12%, а в феврале, судя по данным биржевой и внебиржевой торговли, пиломатериалы подорожали в среднем на 7-15%.
Кирпич. Начинает постепенно оживляться и производство кирпича. Если в январе его выпуск снизился на 15% (по среднесуточному производству в сравнении с декабрем), то в феврале в сравнении с январем, по предварительным данным, он вырос на 30-40%. Отпускные цены на кирпич в целом по стране в январе подросли на 11%, цены же на его приобретения в строительстве и того меньше — только на 3%. Наиболее дорогим кирпич по-прежнему остается в столичном регионе, где в январе он стоил 448 руб./шт. в оптовых партиях, а в рознице почти в полтора раза выше — 648 руб./шт. (средняя цена приобретения кирпича строительными организациями по России 241 руб./шт.).
Уже в ближайшее время можно ожидать активного роста цен и в других регионах, прежде всего там, где она все еще низка. Не случайно в январе заводы Ульяновской, Воронежской, Кировской, Смоленской и Костромской областей подняли цены на кирпич на 26-35%. Однако региональные различия в цене по-прежнему велики. Для примера: в конце февраля красный кирпич предлагался на МТБ с поставкой из Московской области по цене 360 руб./шт., а из Костромской — 175 руб./шт.
Кровельные материалы. Постепенно начинает улучшаться ситуация и на рынке кровельных материалов. После падения в январе почти на 50% от декабрьского уровня производства шифера и мягкой кровли (что вписывается в логику сезонных циклов), в феврале, по предварительной оценке, их выпуск вырос в среднем в 2-2,5 раза. Дальнейшего увеличения их выпуска следует ожидать и в марте.
Однако стабилизацию производства кровельных материалов могут сорвать ценовые притязания производителей. В январе шифер подорожал на 23%. Максимально подняли цены в начале года предприятия регионов сосредоточенного жилищного строительства и сопредельных территорий, где цены и без того были уже выше среднероссийского уровня. В Московской области, например, цены на шифер почти удвоились, в Белгородской, Самарской и Ульяновской областей — повысились на 25-50%, а в Ростовской области — на 46%. Правда, в феврале инфляционные ожидания производителей шифера уже несколько снизились: судя по биржевому сектору рынка, рост цен на него не превысил 10%.
Что касается мягких кровельных материалов, то в январе они подорожали незначительно — на 11%. Цены на них подняли только предприятия Центра и Юга России (Краснодарский край — на 46%, Владимирская и Самарская области — на 25%). В других регионах страны цены остались практически на прежнем уровне.
Рынок промышленного оборудования
Удивительная ситуация сложилась сейчас с промышленным оборудованием. Центральной фигурой этого бизнеса стали не заводы-изготовители и не инвесторы — потребители станков и линий, хотя, казалось бы, именно они, субъекты реального сектора, должны делать здесь погоду.
Ключевую роль играют торговые фирмы, которые заняты не только и даже не столько своим прямым делом — торговлей, сколько поддержанием на плаву, с одной стороны, задыхающихся без сбыта и оборотных средств заводов, а с другой стороны — инвесторов, полных энтузиазма, но не обремененных капиталом.
Однако на поверку оказывается, что выжить только и можно всем вместе. Поэтому фирмы-продавцы в самых разнообразных формах инвестируют заводы — изготовителей оборудования. Они проводят и прямое финансирование разработок и производства оборудования, для которого предварительно исследуют и готовят рынок сбыта; на свой страх и риск осуществляют предоплату партий оборудования, еще находящегося в производстве; платят по счетам заводов, выставляемым поставщиками; выстраивают длинные цепочки взаимозачетов между заводами, их поставщиками и потребителями. Впрочем, если смотреть со стороны потребителей оборудования, то и с ними у фирм-реализаторов отношения далеко не однозначны. Например, нефтедобывающие объединения, приобретая оборудование, просто указывают торговцу имя своего должника — именно он должен покупку оплатить, а поставщик, соответственно, взыскать деньги.
Активное участие торгующих фирм в жизни производителей, помимо гарантий того, что производство не встанет и их собственная деятельность не прекратится, дает возможность получить скидки. Именно этим объясняются случаи, когда клиенты торговцев приобретали оборудование по меньшей цене, чем если бы они обратились прямо на завод.
Это важно: только за январь отпускные цены на машиностроительную продукцию выросли на 21%, а некоторые виды оборудования за последние три месяца подорожали и вовсе на 70% (табл. 1). Клиент у торговцев оборудованием в последнее время пошел все больше мелкий, покупающий только самую простую и дешевую продукцию и экономящий на всем: на комплектации, на пусконаладочных работах, монтаже, сервисном обслуживании.
Таблица 1
Индексы цен на оборудование, январь--март 1995 г.
| Группа оборудования | Январь (к декабрю) | Февраль (к январю) | Март (к февралю) |
|---|---|---|---|
| По производству хлебобулочных и | 1,02 | 1,04 | 1,05 |
| кондитерских изделий | |||
| По переработке мяса | |||
| по производству колбасных | 1,11 | 1,22 | 1,05 |
| изделий | |||
| по производству пельменей | 1,39 | 1,00 | 1,23 |
| По производству пива | 1,39 | 1,00 | 1,17 |
| По обработке металла и пластмасс | 1,07 | 1,12 | 1,16 |
| По производству стройматериалов | 1,06 | 1,14 | 1,00 |
Изготовители тоже борются за выживание, правда не всегда адекватно положению дел. Скажем, в производстве оборудования для пищевой промышленности исторически сложилось, что заводы не выпускали готовых комплектов оборудования — мини-пекарен, колбасных и молочных цехов и т. п. Комплектацией агрегатов занимались фирмы, торгующие оборудованием. Профильное изделие у заводов получается лучше остальных. Поэтому инвестор, приобретая, например, печь в одном месте, а тестомес — в другом, мог при желании не только выиграть в цене, но и, самое главное, не проиграть в качестве оборудования и собрать вполне сносный комплект той же пекарни, колбасного цеха etc.
Но если основное оборудование выпускает чаще всего несколько заводов, то вспомогательное производят как правило монополисты, а они продают свою продукцию не всем подряд. Наиболее мощные фирмы-комплектаторы могут себе позволить перекупить весь выпуск продукции монополиста и установить свои цены. И это еще не худший вариант. Ряд заводов заявил, что не станет более торговать отдельными агрегатами, а переходит на торговлю только готовыми комплектами. Все комплектующие же заводы собираются производить сами и продавать только через сеть дилеров.
Инвестору ничего не остается кроме как переключиться на заводы. Участь фирм-комплектаторов, таким образом, будет решена: лишь некоторые из них (наиболее энергичные и везучие) станут дилерами заводов-изготовителей. Для покупателя же все это означает возникновение проблем несоответствия качества приобретаемого оборудования их цене. Уровень цен ряда заводов на комплекты оборудования уже выше средних цен торговых фирм. А запасы оборудования у торговцев истощаются (иногда они уже торгуют "с колес"), так что рост цен неминуем.
Пищевое оборудование. По мнению генерального директора фирмы "КАМП" г-на Лынова, главным препятствием для инвесторов в приобретении комплектов оборудования по переработке сельскохозяйственного сырья остаются острый дефицит собственных капиталов и проблемы с получением кредитов. Результат: процветавшая начиная с 1991 г. фирма по существу работает на самовоспроизводство, без развития.
Другая проблема — сырье. Сегодня даже на селе часто простаивают сыродельни и цехи по переработке мяса.
Туго и со сбытом. Раньше даже в условиях отсутствия у крестьян и переработчиков оборотных средств текущее производство поддерживалось на плаву за счет того, что местные переработчики нередко расплачивались со сдатчиками мяса не деньгами, а колбасой, которую те сами продавали в городе на рынке. Сегодня это становится все более трудным.
Поэтому спрос на колбасное и молочное оборудование падает и примитивизируется. На рынке колбасного оборудования инвестор как правило выбирает простейшее оборудование, которое впоследствии можно доукомплектовать. То есть в первую очередь находит своего покупателя так называемый "фермерский" вариант, стоящий порядка $17 тыс. и предназначенный для выпуска копченостей и полукопченой колбасы.
Ушло в прошлое то время, когда повышенный интерес предъявлялся к единым модулям по выпуску колбасных изделий. Теперь многие поняли, что несмотря на явную экономию производственных площадей при этом варианте все же предпочтение следует отдавать, учитывая ненадежность отечественного оборудования, линиям, укомплектованным отдельными агрегатами. В случае, когда оборудование приобретается россыпью, при выходе из строя какой-либо детали или узла весь технологический процесс уже не встанет.
Что касается оборудования по переработке молока, то здесь ситуация еще хуже: крестьянам возить молоко в город на продажу дорого, сдавать на молокозаводы — невыгодно. Остается три пути: либо перерабатывать его самим, либо поить
телят, либо сливать в канаву. Обычно выбирается один из двух последних вариантов, поскольку денег на приобретение оборудования по переработке молока не хватает. Правда, в ноябре--декабре, когда в магазинах исчезло масло, спрос на молочное оборудование несколько оживился, но ненадолго.
По наблюдениям торговцев, инвестиции в оборудование по переработке молока и мяса успешны чаще всего тогда, когда производство организуется на паях. Партнерами в этих случаях выступают сельскохозяйственные предприятия, имеющие землю и стадо, с одной стороны, и территориально близкие к ним промышленные или транспортные предприятия, имеющие соответствующую инфраструктуру и помещения и способные на единовременные затраты на покупку оборудования, с другой.
Рынок хлебопекарного оборудования по сравнению с другими видами пищевого оборудования находится в относительно лучшем положении. Однако и здесь спрос дал явный крен в сторону наиболее дешевого, "сельского" варианта пекарен, покупаемого в основном частниками. Это оборудование рассчитано на использование сугубо ручного труда и включает в себя стандартный минимальный комплект, состоящий из пекарского шкафа, просеивателя, тестомеса и набора форм. Такие пекарни стоят на рынке в Москве от 18 млн до 20 млн рублей.
Более дорогие пекарни, так называемый городской вариант, в который входит ротационная печь, приобретаются частником реже. Среди покупателей этого оборудования сегодня выделяются те фирмы, которые действуют по поручению глав администраций, использующие при покупке муниципальные кредиты. Недостаток средств у городских и областных властей перебросил эту категорию покупателей с рынка зарубежных дорогостоящих пекарен на рынок отечественного оборудования.
Оставляют этот сегмент рынка коммерческие фирмы, которые в свое время достаточно активно организовывали собственное производство при магазинах, кафе и т. п. Из-за отсутствия свободных денежных средств редко выступают покупателями этого оборудования фермеры, колхозы.
Оборудование для производства пива. Цены на пивные мини-заводы подскочили в начале 1995 г. очень сильно: за 2 месяца текущего года в среднем на 50%. На вопрос экспертов Ъ, чем вызвано это подорожание, специалисты "Российского пива" ответили однозначно — главным образом, из-за более чем полуторакратного роста цен на пищевую сталь.
Кто же сегодня может позволить себе купить дорогое пивоваренное оборудование? Здесь уже не встречается тот контингент покупателей, который на сегодня широко представлен на рынке, например, хлебопекарного оборудования, то есть частники или коммерсанты, скопившие определенную сумму денег и решившие с нуля начать собственное производство. Анализ списка действующих заводов, поставленных компанией "Российское пиво", показал следующее. Основным покупателем пивзаводов выступают в основном организации и предприятия, к пищевому бизнесу не имеющие никакого отношения. Среди покупателей значатся и машиностроительные заводы, и металлургические предприятия, и предприятия добывающих отраслей (нефтяники, шахтеры). Не прочь побаловать себя и друзей собственным сортом пива банки, администрации областей и краев, а также артели старателей, понимают ценность пива и рыбокомбинаты, особенно в сочетании с рыбкой собственного посола. Естественно, что покупателем данного оборудования выступают и специализированные предприятия — пивзаводы.
Отдавая себе отчет в том, что это оборудование — одно из наиболее дорогостоящих, и не все могут выложить за него сразу необходимую сумму денег, продавцы вынуждены идти на торговлю в рассрочку. Во многом благодаря этому среди покупателей пивоваренного оборудования можно встретить различные сельскохозяйственные предприятия, райпотребсоюзы и т. п. Приобретя оборудование в рассрочку, да еще и вскладчину, они умело распоряжаются отходами производства (дробина, отработанные пивные дрожжи), пуская их на корм скоту.
Если рассмотреть структуру покупателей в региональном разрезе, то выясняется, что в столицах предпочитают импортное оборудование российскому. Отечественные пивные заводы в большей степени пользуются спросом в районах Северного Кавказа, Красноярском крае, на Дальнем Востоке, в Нечерноземье, а также в Казахстане и Молдавии.
Нефтегазовое оборудование. По мнению директора "Союзнефтемаша" Александра Романихина, сегодня нефтегазодобывающие объединения в первую очередь приобретают то оборудование (отдельные запчасти, детали или узлы), отсутствие которых приведет к остановке работ, а также оборудование, предназначенное для капитального ремонта и восстановления действующих скважин.
Однако большое количество заводов, производивших нефтегазовое оборудование для российских потребителей, осталось в Азербайджане и на Украине. И потому нефтегазодобывающие объединения самостоятельно находят, а точнее, даже создают себе поставщиков: они связываются с каким-либо машиностроительным заводом (преимущественно из ВПК) и оплачивают разработку и выпуск необходимого вида техники. Сюда же, в ВПК, направляются средства и из бюджета — на освоение производства нефтяного оборудования конверсионными предприятиями.
Ничего плохого в этом вроде бы и нет, если бы ту же работу параллельно не проводили и другие объединения на другом заводе. Это не всегда целесообразно, поскольку производимое предприятиями ВПК получается довольно дорогим, а высокий технический уровень, которого достигают разработки, далеко не всегда необходим на практике. А попытки напрямую инвестировать завод-изготовитель приводят в ряде случаев к тому, что несколько производителей, дублируя друг друга, освоили абсолютно одинаковый ассортимент оборудования.
Наконец, разрешение проводить самостоятельные закупки по импорту привело к децентрализации и в области валютных поставок. Промысловики получили право самостоятельно выбирать поставщиков оборудования и определять закупочные цены. В 1994 г. было ввезено импортного оборудования на рекордную сумму $4,5 млрд, тогда как отечественное специализированное машиностроение из-за невостребованности производимого оборудования и нехватки оборотных средств вынуждено останавливать производство и распродавать склады.
Нефтяники, и сами зажатые неплатежами, часто пускаются на товарообменные операции типа "нефть-оборудование". Они заключают договор с посреднической структурой, которая организует за счет собственных или привлеченных средств поставку оборудования в обмен на партию нефти. А это ведет к снижению цен на оборудование, участвующее в сделке (и цен на нефть тоже), в 1,5-2 раза — и росту прибылей посредников.
Металлообрабатывающее оборудование. В этом сегменте рынка наибольшим спросом по-прежнему пользуются токарные, фрезерные и универсальные станки. Менее популярны сверлильные, заточные станки, заготовительное оборудование; совсем редко покупаются шлифовальные станки — они, как правило, поставляются продавцами под конкретный заказ.
Покупателей этого сегмента рынка оборудования условно можно разделить на три группы. К первой и, пожалуй, самой незначительной группе относятся промышленные предприятия, которые приобретают оборудование исключительно для простого воспроизводства — взамен вышедшему из строя
или изношенному. Ко второй группе относятся предприятия нефтепереработки и инфраструктуры, в основном энергетики и транспортники. Эти покупатели занимаются в основном оснащением собственных ремонтных цехов. Третью группу представляют небольшие частные производственные фирмы, образовавшиеся при заводах и наладившие работу, задействовав заводские производственные площади и фонды. Эти фирмы занимаются производством непрофильной для материнского предприятия продукцией.
Именно последняя группа инвесторов наиболее активна. Фирмы осваивают производство почти исключительно конечной продукции, например, популярных сегодня алюминиевых строительных конструкций (подвесных потолков, оконных блоков), металлических дверных блоков, решеток, перегородок, витражей, используемых для внутренней и наружной отделки зданий, металлических шкафов и сейфов. Интересует их и кузнечно-прессовое оборудование — гвоздильные автоматы, термопластавтоматы, выдувные автоматы, предназначенные для выпуска стройматериалов и изготовления бутылок.
Подъемно-транспортное оборудование. Этот вид оборудования достаточно популярен на рынке. Во многом это объясняется тем, что спрос на него формируют многочисленные торговые структуры, использующие технику для складских помещений.
Потребители проявляют наибольший интерес к автопогрузчикам для работы в помещениях с грузоподъемностью 1-2 тонны и высотой подъема 2,8-3,3 м, стоимостью до $10-12 тыс. Подобные погрузчики ("сникеровозы"), по данным представительства "Балканкара" в Москве, составляют 50% в структуре спроса. Реже покупают большегрузные агрегаты (3-3,5 т, стоимостью $15-18 тыс.), поскольку их использование ограничено открытыми площадками или специализированными производственными помещениями. Их покупают главным образом фирмы, торгующие металлами.
Отечественный рынок подъемно-транспортной техники в основном представлен традиционно популярными в России болгарскими погрузчиками, а также продукцией активно осваивающих Россию японских и немецких фирм. Представители последних отмечают такую отличительную черту российских покупателей, как предпочтение в большинстве случаев автопогрузчиков электропогрузчикам: последние не столь мобильны и предъявляют достаточно жесткие эксплуатационные требования. Поэтому если электропогрузчики и покупают, то в основном "однотонники" стоимостью $7-8 тыс.
Недвижимость в Москве
Квартиры. Что будет, если в ближайшее время московские квартиры начнут дешеветь?
Пока поводов для столь безумного предположения еще нет, однако впервые за всю историю московского рынка недвижимости у нас появилось основание сделать столь неожиданное предположение. По итогам февраля средняя стоимость 1 м2 московских квартир уменьшилась на 1,5% и составила $885 (по сравнению с $900 в январе). Впрочем, первые провозвестники этого события появились в конце января. В предыдущем инвестиционном обзоре мы отмечали, что риэлтеры зафиксировали серьезное падение покупательского спроса на московские квартиры — на 30% по сравнению с декабрем 1994 года.
В феврале, правда, нового падения спроса отмечено не было. Прежней осталась и структура спроса и предложения: 19% от общего числа предложений составляют однокомнатные квартиры, 36% — двухкомнатные, 30% — трехкомнатные и 15% — квартиры из четырех и более комнат; спрос на однокомнатные квартиры составляет 30%, на двухкомнатные — 34%, трехкомнатные — 24% и многокомнатные — 12%.
И все же квартиры несколько подешевели. Нам представляется наиболее реальным следующее объяснение этого явления. Как уже отмечалось, в декабре риэлтеры достаточно откровенно пошли на 5-10% завышение продажной цены практически всех типов квартир с целью увеличения своей прибыли в момент достаточно активного сезонного сброса денежных средств различными инвестиционными институтами. Однако в январе спрос упал, что, впрочем, никак не повлияло на амбиции риэлтерских структур: зачем идти на снижение цен, если есть возможность сыграть на обыкновенном незнании клиентурой конъюнктуры рынка? Однако реальность, по всей видимости, в феврале все же несколько поубавила их пыл — покупатели явно не спешат брать излишне дорогие квартиры, чувствуя подвох и уже не веря в истинность самого известного слогана "Московская недвижимость всегда в цене".
А спросом сейчас пользуются квартиры в следующих ценовых диапазонах. Однокомнатные квартиры в "хрущевках" уходят по $26-32 тыс., в типовых панельных домах — по $30-38 тыс., в домах улучшенной планировки — за $37-48 тыс., а в элитных зданиях за $35-70 тыс. Двухкомнатные квартиры в "хрущевках" хорошо продаются по цене $44-56 тыс., в типовых панельных домах — по цене от $52-74 тыс., квартиры улучшенной планировки "уходят" по $65-125 тыс. Практически не изменились цены на трехкомнатные квартиры. Трехкомнатные квартиры в "хрущевках" уходят по $43-62 тыс., в типовых панельных зданиях — по $60-84 тыс., в домах с улучшенной планировкой — $82-94 тыс., в "элитных" микрорайонах — свыше $128 тыс.
И что интересно, процесс некоторого незначительного понижения стоимости московской жилой недвижимости может сохраниться и в марте. Правда, скорее всего оно составит опять же не более 1-2%. Тогда — с учетом декабрьского 12-процентного скачка цен — к концу марта по сравнению с началом декабря стоимость московских квартир возрастет примерно на 5%, что соответствует прогнозировавшимся нами темпам роста цен на московские квартиры в 1995 году — приблизительно 1-2% в месяц.
Однако ситуация может развиваться и иным образом. В первую очередь это зависит от поведения банков и инвестиционных структур. Судя по неофициальной информации, в их собственности сейчас находится достаточно большое количество различных объектов недвижимости, приобретенных для чисто дилерских операций. Однако сейчас реальный рост цен явно не соответствует ожиданиям — по мнению представителей отделов недвижимости некоторых банков, их расчеты основывались на получении 20-25% прибыли на вложенные средства через 7-9 месяцев. И какова будет их реакция на стабилизацию и даже снижение цен в феврале, пока что предсказать трудно. Возможен как активный сброс недвижимости с целью перемещения средств в более прибыльные сферы деятельности, так и активная игра на повышение цен. Но для того, чтобы события стали развиваться по второму варианту, сегодня уже явно необходимо объединение нескольких достаточно сильных и известных банковских и риэлтерских структур. Возможно ли это, станет ясно уже в марте-апреле этого года.
Таблица 2
Средняя стоимость 1 м2 московских квартир в феврале 1995 г., в долларах
| Район | Однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | Трехкомнатные квартиры |
|---|---|---|---|
| Центр (в пределах Садового кольца) | 1810 | 1635 | 1685 |
| Северо-Запад (Динамо--Сокол) | 1231 | 980 | 1182 |
| Запад (Кунцево--Фили) | 1093 | 967 | 1143 |
| Юго-Запад (Университет--Ясенево) | 1250 | 1030 | 1191 |
| Юг (Каширская--Орехово) | 925 | 837 | 965 |
| Юго-Восток (Текстильщики--Выхино) | 817 | 768 | 877 |
| Восток (Измайлово--Перово) | 867 | 876 | 906 |
| Северо-Восток (Алексеевская--ВДНХ) | 951 | 923 | 975 |
| Север (Петровско-Разумовская) | 955 | 916 | 945 |
Офисы. В феврале ценовая ситуация на рынке офисов в Москве оставалась настолько стабильной, что мы решили этот обзор целиком посвятить событиям, происходящим на первичном рынке нежилых помещений и в сфере реализации инвестиционных контрактов по реконструкции.
А произошедшие здесь события, по мнению экспертов Ъ, способны определить ситуацию на этом рынке на несколько месяцев вперед. В феврале стало известно, что с 1 апреля будет изменен основной показатель, определяющий величину арендных платежей на муниципальном рынке и стартовую цену права аренды этих помещений на конкурсах. Речь идет об изменении минимальной ставки годовой арендной платы, которая будет увеличена почти в 4 раза и составит 63 тыс. руб. за 1 м2 (действующее значение — 17 тыс. руб.).
Таким образом, арендаторам помещений муниципального нежилого фонда следует ожидать увеличения арендных платежей как минимум в четыре раза. Это значит, что стоимость аренды будет составлять в среднем $80-100 за 1 м2. Тем не менее эти величины по-прежнему остаются в несколько раз ниже арендных ставок вторичного рынка. Да и перерасчет арендных платежей Москомимущество произведет не ранее чем к лету.
Другим важным событием, произошедшим на муниципальном рынке нежилых помещений, стал выход постановления правительства Москвы #81, в соответствии с которым следует ожидать существенных изменений в области управления недвижимостью в Москве. Позиции префектур в этом процессе будут существенно усилены — они получат дополнительные права во взаимоотношениях с арендаторами и инвесторами, осуществляющими реконструкцию зданий по инвестиционным контрактам с правительством Москвы.
Например, у них появится возможность подходить к инвесторам и арендаторам более дифференцированно. Тем, кто активно занимается ремонтом или реконструкцией арендуемых площадей, префектуры получат право устанавливать минимальную ставку арендной платы (на срок до 2 лет). А в отношении тех, кто будет использовать помещения не по назначению или уклоняться от выполнения взятых на себя обязательств по реконструкции, префектуры смогут применить жесткие штрафные санкции, вплоть до расторжения арендного договора или инвестиционного контракта.
Наверняка обрадует инвесторов, занимающихся реконструкцией объектов недвижимости по инвестиционным контрактам, один из пунктов постановления, согласно которому они смогут получить в собственность (разумеется, с согласия префектуры) причитающуюся им по контракту долю реконструируемых площадей до полного завершения строительных работ на объекте. Инвестор должен будет в этом случае предоставить гарантии банка, который в случае неспособности инвестора завершить реконструкцию должен будет взять доведение объекта на себя. Заметим, что этот момент до сих пор являлся камнем преткновения при реализации инвесторами уже готовых площадей конечным покупателям. На оформление прав собственности по завершении реконструкции в силу бюрократических причин обычно уходило не менее трех месяцев, и инвесторы в течение этого времени не могли вернуть вложенные в реконструкцию средства. Оформив же недвижимость на себя заранее, это время теперь можно сэкономить.
Реконструкция. В феврале в газетах появились рекламные объявления, гласящие, что коммерческие фирмы вместе с территориальными управлениями проводят конкурсы на заключение инвестиционных контрактов по реконструкции центра Москвы. Причем в отличие от прошлого года, на конкурсы стали выставляться не выселенные дома, а здания с проживающими в них жильцами. Массовый же характер этого явления (подобные конкурсы стали проводиться сразу во всех теруправлениях) позволяет говорить о появлении на рынке недвижимости объектов нового типа — зданий с жильцами.
Эти конкурсы по сути есть выполнение прошлогоднего постановления правительства Москвы #744. Этот документ содержал адреса более тысячи жилых зданий (заселенных) в Центральном округе города, в которых необходимо провести реконструкцию за счет средств привлеченных инвесторов. Именно эти здания и составляли основную проблему для властей. Практически по всем отселенным зданиям инвестиционные контракты уже были заключены, тогда как действующие жилые объекты продолжали ветшать, а руки до них не доходили.
Новый этап в реконструкции центра Москвы значительно отличается от пресловутой схемы "пятьдесят на пятьдесят" (напомним, что по ней инвестор, проводя реконструкцию здания, получал лишь половину площадей, другая отходила муниципалитету). Главное отличие состоит в том, что поскольку на реконструкцию выставлены здания с жильцами, то инвестору перед проведением непосредственно строительных работ необходимо, естественно, выселить жителей, причем сделать это он должен на свои средства. Но зато после окончания реконструкции все здание переходит в собственность инвестора.
Трудно удержаться от того, чтобы не сравнить с экономической точки зрения два типа инвестиционных контрактов — "пятьдесят на пятьдесят" пустого здания или реконструкции с отселением. Если брать в расчет только фактические затраты, то варианты в общем-то близки. Однако это чисто финансовая сторона вопроса, а с отселением весь процесс приобретает весьма очевидный социальный аспект, — здесь-то и начинаются трудности. Люди, проживающие в подлежащих реконструкции домах, в большинстве своем хотят остаться в центре; в то же время, с другой стороны, очевидно, что никто не станет покупать для них дорогостоящее жилье в центре, а наиболее вероятные варианты для переезда — Митино и Бутово.
Требования жильцов (часто доходящие до абсурда) приводят к тому, что отселение представляет собой серьезнейшую проблему. Однако оказалось, что у ряда фирм это получалось настолько хорошо, что они решили выделить эту сферу деятельности (отселение целых домов) в отдельный бизнес и стали предоставлять комплексные услуги по отселению для инвесторов, работающих по контрактам. Эти фирмы предлагают инвесторам заключить договор, по которому обязуются очистить здание от жильцов в фиксированные сроки — от нескольких месяцев до полугода. За невыполнение своих условий компании готовы нести штрафные санкции. Методов отселения при этом не раскрывают, но гарантируется, что криминал исключен.
Однако инвесторам по новым правилам реконструкции необходимо заниматься выселением жильцов — изменены и сами условия заключения инвестиционных контрактов. Самое крупное нововведение заключается в том, что теперь необходимы банковские гарантии, то есть при невозможности инвестора выполнить условия контракта банк должен взять на себя обязательства по реконструкции. Прецедентов по применению этого положения не было, и как это все будет происходить на практике, пока не ясно.
Если же инвесторы не хотят связываться с отселением, а настроены исключительно на прежние условия, то необходимо быть наготове. Согласно информации, поступившей из префектуры Центрального
округа Москвы, порядка 40 зданий (без жильцов и расположенных в хороших местах) в ближайшее время будет отобрано у нерадивых инвесторов. А раз так, то уже через пару месяцев может состояться процедура повторных конкурсов по этим объектам. По таким объектам контракт будет заключен на условиях "50 на 50".
Земля. На земельном рынке Подмосковья специалисты уже отмечают начало весеннего оживления. Прежде всего оно проявляется в активизации спроса на земельные участки по всем направлениям. Причем участки приобретаются по ценам, установленным на них еще осенью и в тот период казавшимся покупателям завышенными.
В основном участки приобретаются под строительство домов, а потому неудивительно, что зона покупательской активности не распространяется дальше 20-25 км от МКАД. Основными покупателями, как показал опрос риэлтерских фирм, становятся обеспеченные люди, намеренные строить на приобретенных участках резиденции со всеми удобствами для постоянного проживания.
Понятно, что основная масса покупателей предпочитает достаточно большие по площади земельные участки — не менее 12 соток. А средняя площадь приобретаемого участка составляет 15 соток. Что касается месторасположения земли, то предпочтения покупателей по сравнению с прошлым сезоном не изменились. Активно приобретаются участки на западе, юго-западе и северо-западе, чуть менее популярны участки на севере: здесь покупают только те, что расположены вблизи водохранилищ.
Что касается цен, то оживление спроса вызовет в ближайшее время их рост. Правда, как отмечают специалисты, он не будет значительным — не более чем на 8-12% за ближайшие полгода. Однако это касается лишь участков, расположенных в 20-25-километровой зоне, цены на дальние участки вряд ли изменятся. На протяжении всего последнего года их стоимость в абсолютном выражении оставалась стабильной, а если принять во внимание валютную инфляцию, то можно говорить даже о снижении цен на них.
В пределах зоны покупательской активности изменение цен по различным направлениям происходит равномерно, поэтому сохраняется сложившаяся раньше дифференциация цен по различным направлениям. Наиболее заметен разрыв в цене между самыми популярными у покупателей Рублево-Успенским и Минским направлениям — в среднем участки по Рублевке дороже в 2,5-3 раза. Этот факт определил следующую тенденцию: в прошлом году при сохраняющемся статусе Рублевки как самого престижного направления существенно возросло число сделок по продаже участков по Минскому шоссе. Эта тенденция сохраняется и сегодня, формируя предпосылки для энергичного роста цен.
Что касается остальных направлений, то они не столь значительно отличаются по цене от Минского: например, участки по Рижскому, Ленинградскому и Калужскому направлениям всего на 10-15% дешевле участков по Минскому, а менее популярное Киевское еще на 10% дешевле. Однако нужно учесть, что по Киевскому направлению расположено много старых дачных поселков (Переделкино, Толстопальцево, Внуково), вблизи которых земельные участки приравниваются по стоимости к участкам по Рижскому или Ленинградскому направлениям или даже превышают их. Что касается остальных направлений, то участки, расположенные там, остаются по-прежнему практически неликвидными.
Таблица 3
Средняя стоимость земельных участков в Подмосковье в 30 км от МКАД, в долларах
| Направление | Стоимость 1 сотки без коммуникаций | Стоимость 1 сотки с коммуникациями |
|---|---|---|
| Казанское | 600 | 875 |
| Горьковское | 460 | 625 |
| Ленинградское | 700 | 910 |
| Савеловское | 575 | 710 |
| Рижское | 700 | 925 |
| Ярославское | 600 | 875 |
| Киевское | 600 | 825 |
| Симферопольское | 450 | 595 |
| Каширское | 500 | 640 |
| Рублево-Успенское | 2500 | 4250 |
| Минское | 775 | 1100 |
| Можайское | 850 | 1450 |
| Калужское | 700 | 975 |
Региональные рынки недвижимости
Санкт-Петербург. Первые два месяца нового года не принесли на петербургский рынок недвижимости каких-либо качественных изменений: темпы роста цен на обычные квартиры остались прежними — в последние шесть месяцев цены в Петербурге возросли примерно на 30% в валюте в годовом исчислении (для сравнения — темпы роста стоимости квартир в первой половине 1994 года составляли порядка 15% годовых). По мнению специалистов ведущих риэлтерских агентств, в ближайшем будущем эта тенденция останется неизменной. Риэлтеры склонны связывать свой прогноз с тем, что несмотря на увеличение темпов роста стоимости квартир количество реализуемого через ведущие городские агентства жилья по-прежнему увеличивается.
Темпы роста элитного жилья несколько выше средних, что связано как с увеличением количества петербуржцев, которым это жилье по карману, так и с общими тенденциями на рынке недвижимости в центре Петербурга. Стоимость аренды офисных помещений в районах, прилегающих к Невскому проспекту, возросла и достигает сейчас $500-550 за 1 м2 в год (что для города довольно много), и потому фирмы, занимающиеся расселением квартир, неплохо зарабатывают, проводя ремонт и перепланировку площадей и сдавая их в аренду под офисы.
Наиболее динамично в начале этого года в городе развивался рынок аренды квартир — общий объем спроса за январь-февраль вырос в 1,5 раза, предложения — в 1,8 раза, однако и на этом рынке ценовая ситуация не претерпела серьезных изменений — стоимость арены квартир в спальных районах не превышает $300 в месяц, в то время как стоимость аренды комфортабельной квартиры в престижных районах может составлять несколько тысяч долларов в месяц. Как правило, после заключения договора с собственником квартиры сроком на несколько лет агентства проводят своими силами ремонт и отделку по евростандарту, после чего квартира сдается иностранцам.
Новосибирск. Динамика спроса и предложения на квартирном рынке Новосибирска во многом напоминает рынок жилья в столице. Наибольший интерес покупатели проявляют к дешевым одно- и двухкомнатным квартирам на окраинах со стоимостью $6-15 тыс., а также к престижным квартирам в центре и элитном районе города — Академгородке, расположенном на берегу Обского водохранилища, со стоимостью $40-80 тыс. По остальным типам квартир начиная со второй декады февраля предложение заметно превышает спрос, что может свидетельствовать о намечающихся тенденциях к затовариванию рынка 2-3-комнатными "хрущевками".
Барнаул. За первый месяц 1995 г. объем жилья, выставленного на продажу, по сравнению с декабрем 1994 г. возрос на 45%, цены же, по данным агентства недвижимости "Дом", выросли за январь на 10% — в основном на квартиры улучшенной планировки в микрорайоне Урожайном и на квартиры в центре. Несмотря на наличие хороших квартир в центре, сделок по ним заключается немного. Реализация квартир в центре, как правило, значительно затруднена из-за высоких, зачастую невыполнимых требований продавцов. Почти всегда варианты продажи больших квартир в центре связаны с расселением проживающих в них жильцов, когда необходимо купить для них несколько квартир с высокими потребительскими характеристиками и еще выполнить ряд дополнительных условий (доплата, ремонт, помощь в установке телефона и т. д.).
В связи с этим затраты по приобретению квартиры возрастают до такой суммы, которую покупатель либо не в состоянии заплатить, либо не желает платить по причине нецелесообразности. В таких случаях покупатели чаще всего берут квартиры, несколько уступающие расселенной по своим параметрам, но зато дешевле, или продавцы через некоторое время все же снижают свои требования.
Что касается абсолютного уровня цен, то в январе самая дешевая однокомнатная "хрущевка" была продана за 20 млн руб., самая дорогая однокомнатная квартира в 9-этажном доме в центре — за 42 млн руб. Цены двухкомнатных квартир колебались от 28 млн до 83 млн руб. Цены 3-комнатных квартир начинались от 36 млн руб., а верхний предел превысил рубеж в 100 млн.
Подмосковье. На квартирном рынке Подмосковья наблюдается увеличение покупательской активности, хотя в целом этот рынок все же остается менее активным по сравнению с московским. Наиболее значителен интерес покупателей к городам, прилегающим к МКАД (Химки, Реутов, Люберцы), которые по удаленности, развитию инфраструктуры и транспортному сообщению вполне сопоставимы с московскими районами-новостройками, в то время как стоимость квартир в таких подмосковных районах значительно ниже. По данным корпорации "Жилищная инициатива", стоимость квартир, например, в Реутове, колеблется от $450-500 в пятиэтажках до $680-720 за 1 м2 общей площади в новых домах современной планировки. Это примерно на 15% дешевле митинских или бутовских квартир, в то время как инфраструктура и транспортная сеть развиты в старых пригородах лучше.
Разумеется, стоимость квартир падает по мере удаленности населенного пункта от МКАД. В пределах 30-километровой зоны от Москвы стоимость квартир примерно на 20% ниже стоимости жилья, расположенного в городах, граничащих с Москвой. Например, стоимость 1 м2 нового жилья в Подольске составляет около $470.
Таблица 4
Цены на квартиры в Новосибирске (тыс. $) в феврале
| Месторасположение | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Четырех-пяти комнатные |
|---|---|---|---|---|
| Центр | 12-20 | 14-27 | 19-48 | 28-65 |
| Линия метро | 10-14 | 13-22 | 18-33 | 22-35 |
| Районы средней удаленности | 8-12 | 12-20 | 12-25 | 17-36 |
| Отдаленные районы | 5,8-11 | 7-15,5 | 11-27 | 15-21 |
Таблица 5
Структура предложения и спроса на квартиры в Барнауле (млн руб.)
| Район | Предложение (%) | Спрос (%) | Квартиры улучшенной планировки | "Хрущевки" | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Предложение (%) | Спрос (%) | Предложение (%) | Спрос (%) | |||
| пос. Урожайный | 37 | 45 | 80 | 80 | 20 | 20 |
| Центр | 32 | 30 | 60 | 50 | 40 | 50 |
| Ближние Черемушки | 15 | 10 | 30 | 20 | 70 | 80 |
| Дальние Черемушки | 9 | 8 | 25 | 80 | 75 | 20 |
| Поток | 5 | 6 | 15 | 30 | 85 | 70 |
| пос. Южный | 2 | 1 | 20 | 50 | 80 | 50 |
Таблица 6
Средние цены на квартиры в Самаре в феврале (тыс. $)
| Тип квартиры | Центр | Солнечный район | Советский район | Окраина |
|---|---|---|---|---|
| Однокомнатные "хрущевки" | 20 | 17 | 15 | 13 |
| Однокомнатные улучшенной | 24 | 20 | 17.7 | 15 |
| планировки | ||||
| Двухкомнатные "хрущевки" | 22 | 19 | 17 | 16 |
| Двухкомнатные улучшенной | 37 | 32 | 28 | 19,3 |
| планировки | ||||
| Трехкомнатные "хрущевки" | 28 | 23,5 | 21 | 20 |
| Трехкомнатные улучшенной | 53 | 28,5 | 28,5 | 22,5 |
| планировки |
Таблица 7
Средние цены на строящееся и готовое жилье в Подмосковье ($/1 м2)
| Месторасположение | Вторичный рынок | Первичный рынок | |||
|---|---|---|---|---|---|
| в домах до 5 этажей | в домах в 9-17 этажей | в начальной стадии строительства | со сроком сдачи до 6 мес. | готовое жилье | |
| Города, граничащие с МКАД (Химки, Одинцово, | 450-500 | 600-700 | 440-500 | 540-590 | 680-720 |
| Реутово, Люберцы) | |||||
| Города в зоне 5-километровой удаленности от | 420-480 | 520-600 | 390-440 | 450-500 | 560-610 |
| МКАД (Долгопрудный, Калининград, | |||||
| Красногорск, Мытищи, Видное и др.) | |||||
| Города в зоне 10-километровой удаленности от | 400-450 | 450-530 | 360-420 | 400-450 | 510-560 |
| МКАД (Балашиха, Жуковский, Железнодорожный, | |||||
| Лобня и др.) | |||||
| Райцентры в радиусе до 30 км от МКАД | 300-400 | 350-480 | 300-350 | 350-400 | 450-500 |
| (Домодедово, Подольск, Пушкино и др.) | |||||
| Райцентры удаленных районов (Дмитров, | 230-280 | 250-350 | 280-330 | 300-350 | 320-400 |
| Раменское, Загорск, Ногинск, Наро-Фоминск, | |||||
| Коломна и др.) | |||||
| Прочие населенные пункты | 200-270 | 230-300 | 250-260 | 260-300 | 280-320 |
Фондовый рынок
Акции приватизированных предприятий. В январе-феврале этот наиболее объемный сектор фондового рынка находился под воздействием как понижающих факторов, так и факторов, способствующих росту акций. К первым, безусловно, следует отнести последствия кратковременного правления г-на Полеванова, распоряжение Госкомимущества РФ и Российского фонда федерального имущества о приостановлении реализации акций предприятий по производству алюминия и глинозема и оформления прав собственности на них. Затем появились слухи о неком письме ЦБ, якобы запрещающем покупку российских акций нерезидентами. Правда, руководство ЦБ тут же внесло ясность: никаких новых ограничений не вводится, речь идет о напоминании положений давно действующего закона о валютном регулировании. Наконец, не добавило оптимизма зарубежным инвесторам (а именно они, чего греха таить, определяют сейчас конъюнктуру) затянувшийся конфликт в Чечне.
Однако есть и положительные факторы. Во-первых, в ближайшем будущем ожидается качественное изменение в законодательной базе фондового рынка. Накануне нового года прошел первое чтение закон о рынке ценных бумагах, готовится закон об акционерных обществах, векселях, инвестиционных фондах, а Анатолий Чубайс сообщил, что правительство подготовило десяток нормативных актов, способствующих финансовой стабилизации и улучшению инвестиционного климата.
Во-вторых, по мнению многих участников рынка, акции нефтегазового комплекса, в основном и определявшие понижательную тенденцию рынка, упали уже до предела. Жизненный опыт, конечно, учит относиться с осторожностью к подобным выводам, однако налицо ожидание перелома этой тенденции.
В-третьих, спрос постепенно реструктуризируется, он смещается в сторону акций тех предприятий, которые еще имеют большой потенциал роста: предприятия черной металлургии, деревообрабатывающей и цементной промышленности.
К положительным факторам можно отнести и события, происшедшие в феврале у наиболее крупных эмитентов. "Газпром", например, наконец открыл реестр акционеров и внес некоторую ясность в торговлю своими акциями; заканчивается его проверка специалистами Price Waterhouse (предварительное мнение весьма благоприятное, подробнее см. Ъ #7). Другое событие, давшее толчок к росту цен на акции, — принятое решение о механизме обмена акций дочерних предприятий "ЛУКойла" на акции холдинга. По предварительным прикидкам, акции последнего сейчас недооценены (см. Ъ #6 и 7) и поэтому растут относительно акций дочерних фирм. Последние же, в свою очередь, приостановили свое падение. Возможно этому способствовало известие о том, что АО "ЛУКойл-Когалымнефтегаз" наконец начало реализацию своей части кредита ($272 млн), предоставленного МБРР правительству России в конце 1993 года на капитальный ремонт скважин и обновление основных фондов и технических средств на нефтяных месторождениях.
Таковы фундаментальные факторы. Количественный же анализ динамики рынка крайне затруднен из-за его непрозрачности. Сделки с акциями заключаются на неорганизованном внебиржевом рынке, и информация даже о факте их совершения зачастую возводится в статус коммерческой тайны. Сознавая, что работа по "просветлению" рынка займет немало времени, эксперты Ъ решили начать с малого. При активной поддержке и содействии ряда крупных инвестиционных компаний, согласившихся предоставить данные о своих сделках, был разработан промышленный фондовый индекс Ъ (см. Ъ #6).
Период, на котором рассчитывался индекс Ъ, пока слишком мал для сколько-нибудь серьезного анализа, однако уже сейчас можно сделать некоторые предварительные выводы. Во-первых, оборот торговли входящими в индекс акциями в сделках фирм, участвующих в его расчете, достаточно стабилен и составляет несколько миллионов долларов еженедельно. Это позволяет говорить о довольно высокой представительности индекса. Во-вторых, динамика индекса вполне согласуется с оценкой ситуации на фондовом рынке ведущими специалистами. Поэтому прирост индекса в конце февраля (см. график на стр. 65) можно с некоторой долей уверенности трактовать как то, что повышающие факторы на рынке приватизированных акций берут верх.
Акции банков. С начала года фондовый индекс банков продолжал плавно повышаться. Если в январе его значение было равно 11,5 номинала, то в марте оно оказалось равным 12,17 номинала, что полностью совпадает со сделанным экспертами Ъ год назад прогнозом (Ъ #14, 1994 г.).
Однако двукратный рост индекса в течение года вовсе не означает, что аналогичным образом вели себя все банковские акции. Напротив, цены большей части акций либо оставались практически на неизменном уровне (АвтоВАЗбанк, Торибанк, Токобанк и др.), либо росли, но более скромными темпами (Сибирский торговый, "Возрождение", Нефтехимбанк и др.)
Высокий же темп роста индекса обеспечили бойкие котировки бумаг относительно небольшой группы банков. Наиболее характерные примеры — акции банка "Санкт-Петербург" и Инкомбанка.
В первом случае динамика цен полностью определялась борьбой за власть между руководством банка и фирмой "Ленстройматериалы". Взаимная скупка на вторичном рынке акций банка противоборствующими сторонами привела к тому, что с марта 1994 года по настоящее время цена акций поднялась в 5-10 раз. И сейчас ни у кого (включая представителей банка) не вызывает сомнений, что курс акций перегрет. По мнению экспертов Ъ, в ближайшем будущем он может попросту рухнуть.
Это особенно вероятно в том случае, если на рынок хлынут акции новой эмиссии (решение о ее выпуске принято собранием акционеров 15 февраля): ее объем составляет 48 млрд руб., в то время как ныне уставный фонд равен лишь 1,2 млрд руб.
В отличие от "Санкт-Петербурга", Инкомбанк, похоже, растил свои акции намеренно. Еще в начале 1994 г. на собрании акционеров было объявлено, что через год цена акции достигнет $100. И обязательство было с честью выполнено (см.таблицу 8). Брокеры предполагают, что при назначении цен на акции банк исходил из размера своего капитала, однако почти пятикратный рост, да еще не в самый благоприятный для банков период, вызывает у нас вполне понятные сомнения. Поэтому есть основания полагать, что и акции Инкомбанка переоценены.
Таблица 8
Доходность акций коммерческих банков за период с марта 1994 г. по март 1995 г.
| Банк | Номинал акции (тыс. руб.) | Март 1994 г.* | Дивиденд за 1993 г. (% от номинала акции) | Март 1995 г.* | Доходность без капитализации дивидендов (% годовых) | Доходность с капитализацией дивидендов (% годовых) | Предполагаемый дивиденд за 1994 г. (% от номинала акции)** | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| цена покупки (тыс. руб.) | цена продажи (тыс. руб.) | цена покупки (тыс. руб.) | цена продажи (тыс. руб.) | ||||||
| АвтоВАЗбанк | 1 | 2,9 | 4,5 | 800 | 2,9 | 4,5 | 142 | 412 | 250 |
| "Возрождение" | 10 | 14,5 | 22,5 | 500 | 29,7 | 35 | 254 | 529 | 220 |
| Инкомбанк | 10 | 60 | 100 | 500 | 280 | 450 | 230 | 306 | - |
| Мытищинский КБ | 5 | 8,1 | 8,7 | 300 | 14,9 | 30 | 244 | 505 | 170 |
| Нефтехимбанк | 1 | 1,8 | 2,05 | 400 | 2,5 | 3,5 | 217 | 513 | 200 |
| "Санкт-Петербург" | 1 | 21 | 30 | 1111 | 129 | 230 | 368 | 424 | 1350 |
| Промстройбанк (СПб) | 26 | 36 | 1000 | 73 | 103 | 131 | 174 | 1400 | |
| Сибирский торговый банк | 5 | 14,8 | 22,5 | 500 | 14 | 19 | 75 | 243 | 210 |
| Торибанк | 5 | 5 | 7,7 | 320 | 5,8 | 8,8 | 182 | 498 | 150 |
| Токобанк | 1 | 1,65 | 1,7 | 150 | 1,6 | 2,5 | 84 | 218 | 170 |
| *Средние цены по данным базы данных AK&M. | |||||||||
| **По оценкам экспертов Ъ. | |||||||||
Попробуем оценить, насколько выгоден инвесторам стал ускоренный рост цен на акции, — как это ни странно, ответ на этот вопрос вовсе не однозначен. В таблице 8 представлены две оценки доходности акций за период с марта 1994 г. по март 1995 г. Согласно первой доход определялся как разница между ценой скупки акций на внебиржевом рынке в начале марта 1995 г. и ценой продажи в начале марта 1994 г. плюс полученные дивиденды за 1993 год (они выплачивались весной прошлого года сразу после приобретения акций). Вторая оценка базировалась на капитализации, то есть предполагала, что дивиденд был сразу помещен на банковский депозит (под 8% ежемесячно, что в среднем соответствовало условиям привлечения средств крупными банками).
Согласно первой оценке банковские акции обеспечивали от 75 до 370% годовых. Причем безусловным лидером стали акции "Санкт-Петербурга". Однако вторая оценка дает совершенно иную картину. На первое место выходят умеренно растущие акции — они обеспечивали около 500% годовых. Это объясняется относительно высоким уровнем дивидендов (лучше иметь 300% относительно рыночной цены, чем 1111%, но по отношению к абстрактному номиналу). Доходность же "Санкт-Петербурга" осталась практически той же — 424%, а акции "Инкомбанка" позволяли получить и того меньше — 306%.
Из таблицы следует, что пришла пора избавляться от дорогих акций: помимо того, что есть предпосылки к снижению их цены, они оказались не самыми доходными даже в период их роста. Когда это сделать — сейчас или после выплаты дивидендов за 1994 год (их оценка для справки приведена в таблице) — это вопрос особый, и при его рассмотрении следует учесть неизбежное падение цен после дивидендных выплат. Владельцы же умеренно растущих акций получили вполне приемлемый (для консервативного вложения) доход и поэтому не имеют особых оснований для пересмотра инвестиционного портфеля.
Акции новых фирм. В отличие от акций приватизированных предприятий и банков значительная часть акций новых фирм обращается на фондовых биржах. Несмотря на укоренившееся мнение, что биржевая торговля практически умерла, совокупный недельный оборот российских фондовых бирж выглядит довольно внушительно — около $4 млн. Причем с начала этого года наблюдается явная тенденция к росту объемов торгов. Как ни обидно, около трети всех сделок (точнее 31,2% оборота) совершается с бумагами (иначе не назовешь) МММ. На втором месте — екатеринбургские областные краткосрочные обязательства — 10,4%. Далее следуют акции Дальневосточного морского пароходства (6,4%), "Олби-Дипломат" (3,6%), НКС "Автомобильный стандарт" (2,3%), "Холдинг-центр" (1,5%), AVVA (1,3%), "Концерн 'Гермес'" (1,2%), "Медиа-Механикс" (1,1%). Сделки с остальными бумагами совершаются либо крайне нерегулярно (реже чем раз в три дня), либо их объем не превышает 1% от биржевого оборота.
То, что из всего многообразия бумаг популярностью на биржах пользуются лишь указанные выше, определяется составом участников биржевого рынка. Основную массу торговцев составляют скалперы — игроки, извлекающие прибыли из колебаний цены в течение одного дня, и краткосрочные спекулянты. Их в первую очередь интересуют ценные бумаги, отвечающие следующим требованиям. Во-первых, массовость (большой объем эмиссии и малый номинал). Во-вторых, колебательный характер динамики цен. И наконец, в третьих, общая повышательная тенденция. Всем этим требованиям идеально удовлетворяют билеты МММ: выпущено их немерено, самокотировки увлекают цены вверх, а постоянные противоречивые слухи привносят изрядную турбулентность. Бумаги AVVA хотя и не растут в цене, однако неопределенность перспектив АО позволяет брокерам манипулировать их ценой и зарабатывать до 50% прибыли за день. Этим же привлекают брокеров и акции АО "Дока-Хлеб".
Второй тип торговцев на биржах — это маркет-мейкеры, в качестве которых как правило выступают дочерние структуры фирм-эмитентов. Они проводят через табло сделки с большими объемами своих бумаг и при необходимости скупают свои бумаги на столах. Тем самым они поддерживают более или менее приемлемый курс акций. К таким бумагам, например, относятся акции "Вимм-Биль-Данн", "Концерна 'Гермес'", "Медиа-Механикс".
Андрей Шмаров, Александр Водянов, Ольга Гаврилова, Андрей Градецкий, Дмитрий Гришанков, Наталья Гусева, Лина Калянина, Ирина Кириченко, Олег Менахер, Елена Новомлинская, Алексей Щукин