Финансовый кризис, повлекший за собой снижение спроса на квартиры из-за недоступности ипотечного кредитования, должен был способствовать повышению спроса на аренду жилья. Однако 15-процентный прирост рынка за последние несколько месяцев большинство экспертов связывают исключительно с сезонностью, прогнозируя его стабилизацию до декабря. Ряд аналитиков заявляют даже о перспективах постепенного снижения спроса. Особенно это коснется жилья классов бизнес и элит.
Как подчеркивает Ирина Никулина, менеджер отдела жилой аренды Петроградского отделения корпорации "Адвекс. Недвижимость", независимо от ситуации на рынке ипотечного кредитования люди не стали в массовом порядке снимать жилье вместо его приобретения. "Видимо, все потенциальные покупатели все же где-то проживали, острой необходимости снимать жилье по завышенным ценам у них нет, все находятся в стадии ожидания и решают — может быть, стоит эти деньги все же откладывать на приобретение своего жилья, а не на аренду?", — предполагает эксперт. С коллегой соглашается Яна Долотова, директор центра аналитики и консалтинга АН "Итака": "В целом ситуация на рынке аренды стабильна. Количество обращений в компанию остается практически на прежнем уровне; относительно среднего показателя наблюдается несущественный спад — -2 процента".
Единственный востребованный на рынке сегмент, на который риэлтеры прогнозируют увеличение спроса — это жилье эконом-класса. Если два-три месяца назад снять комнату можно было за 8-10 тыс. рублей в месяц, то теперь она же будет сдаваться на тот же срок за 12-14 тыс. рублей. Участники рынка подчеркивают, что люди начинают снимать жилье менее комфортное, но более дешевое, объединяются в компании (уже становится обычным явлением аренда квартир двумя-тремя парами или группой товарищей). По данным Людмилы Илюшиной, менеджера департамента аренды жилого фонда "Петербургской недвижимости", в сегменте эконом-класса по ценам и спросу сравнялись фактически все районы. "Нельзя сказать, что где-то люди хотят снимать квартиры, а где-то — категорически нет. Даже в Шушарах стоимость аренды однокомнатной квартиры сравнялась с городской и составляет не менее 17 тыс. рублей. На севере — в Девяткино, Сертолово — цены максимально приблизились к городским. То есть любой район востребован: люди выбирают съемное жилье не там, где район считается престижным, а там, где им удобно жить", — подчеркивает эксперт.
Что касается жилья бизнес-класса и элиты, то здесь предложение превышает спрос. Квартиры данных сегментов пока в основном простаивают, но, несмотря на падение интереса со стороны квартиросъемщиков, цены на аренду остаются на прежнем уровне. По словам директора департамента аренды жилого фонда АН "Бекар" Елены Исаенко, собственники просто не хотят снижать стоимость аренды, тем более на фоне падающего курса рубля по отношению к доллару. Однако это скорее временная мера. По словам риэлтеров, если цены на вторичном рынке жилья начнут снижаться, это неизбежно отразится и на рынке аренды жилого фонда. В первую очередь, снижение цен как раз коснется жилья бизнес- и элит-классов, которые на сегодняшний момент наименее востребованы. Как признается Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АРИНа, в ее агентстве уже начались звонки от элитных клиентов, которые просят подыскать им похожую квартиру, но на окраине. Таким образом, по ее словам, они пытаются оптимизировать расходы.
Минимальные арендные ставки по комнате, как уже было сказано выше, начинаются от 12 тыс. рублей в месяц. Однокомнатную квартиру можно найти за 17 тыс. рублей, двухкомнатную — 22 тыс. рублей, трехкомнатную — от 28-30 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды многокомнатной квартиры начинается от 35 тыс. в месяц. Месячная аренда однокомнатной квартиры бизнес-класса начинается от 30 тыс. рублей, "двушки" — от 50 тыс. рублей, "трешки" — от 70 тыс. до 100 тыс. рублей в месяц. Минимальная месячная ставка элитной квартиры начинается от 80 тыс. рублей. Максимум же, по словам участников рынка, может быть любой: в некоторых случаях месячное проживание в апартаментах премиум-класса может доходить до 200 тыс. рублей. Среди арендаторов бизнес- и элитного жилья по-прежнему остаются наиболее востребованными районы золотого треугольника, Каменного, Крестовского и Васильевского островов. В типовом сегменте первенство держат Выборгский, Московский и Приморский районы.
Риэлтеры в дисконте
Между тем, помимо уменьшения спроса на квартиры высокого класса, кризис сказался и на комиссионных вознаграждениях риэлтеров. Несмотря на предварительно заявленные суммы, сопоставимые с месячной арендной платой, в ряде случаев агентство готово пойти на определенные уступки. По словам Татьяны Болбошенко, такой разговор уместен при посуточной аренде со сроком до месяца. Комиссионные в этом случае составляют 50%. Элитные клиенты также могут претендовать на скидку в 5-10%. В некоторых случаях можно выбить скидку до 30% и при подборе типового жилья на длительный срок. Как отмечает Елена Исаенко, клиентов теперь немного, рынка на всех риэлтеров не хватает, поэтому сейчас часто можно договориться о дисконте, если клиент интересен агентству (например, его запрос не очень сложно выполнить). Что же касается требований по залогу, то период финансовой нестабильности не внес в них серьезных коррективов. Обычно он составляет 100% от месячной арендной платы, и избежать его вряд ли получится. Правда, как подчеркивают эксперты, по согласованию с наймодателем можно ослабить бремя залога: например, разбить сроки внесения на части, либо полностью перенести на дату оплаты проживания второго месяца. Как правило, наиболее сговорчивыми хозяевами являются владельцы жилплощади в хрущевках при условии, что квартира полностью пустая — либо мебель в ней годится лишь на свалку.
Прогнозы — дело неблагодарное
Рассуждая о ближайших перспективах аренды, эксперты пока сходятся только в одном мнении — до конца года никаких лавинообразных изменений на рынке не произойдет. Что касается более долгосрочных прогнозов, то здесь аналитики к единой точки зрения пока не пришли. "В последние годы цены на недвижимость в среднем возрастали на 50-60 процентов в год, соответственно рынок аренды подтягивался примерно на 10-15 процентов. Рынка недвижимости — падающего или хотя бы корректирующегося — мы еще не видели, поэтому как он поведет себя в сегодняшних условиях, прогнозировать довольно проблематично", — говорит Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга. По мнению эксперта, в случае, если рынок недвижимости действительно будет корректироваться в сторону понижения, то в новом году это может привести к незначительному снижению стоимости аренды. С другой стороны, при сворачивании ипотечных программ в сегменте аренды возможен определенный подъем. Елена Исаенко подчеркивает, что при такой тенденции на рынок вернутся "хорошие" клиенты (стабильно работающие люди с уровнем дохода выше среднего), и спрос на аренду поднимется на 15-20%. В этом случае, по мнению некоторых риэлтеров, возможен небольшой рост цен.
Впрочем, большинство экспертов пока воздерживаются от комментариев на долгосрочную перспективу. "Рынок недвижимости (в отличие от финансового) достаточно инертен и здесь нет ярких индикаторов, поэтому в первую очередь мы ориентируемся на девелоперов. Наиболее полную картину сейчас можно увидеть только на рынке строящегося жилья", — объясняют свою позицию опрошенные аналитики. Риэлтеры подчеркивают, что если вторичный рынок ориентируется на тенденции "первички", то рынок аренды еще более инертен, поэтому что бы не случилось в экономике, вторичное жилье и аренда изначально отреагируют со значительным опозданием. Отсюда, по словам аналитиков, наиболее обоснованные прогнозы рынка аренды можно будет делать не раньше конца февраля — начала марта будущего года.
Антон Дорогов