В последние два года у широкого круга компаний возник серьезный интерес к проектам строительства объектов в Москве. Основная причина в том, что у торговых и финансовых структур наконец появились достаточные для этого средства. Однако девелоперская деятельность не зря считается во всем мире одной из наиболее сложных сфер бизнеса, и вхождение в этот сектор рынка вряд ли будет для большинства компаний безболезненным. В этом смысле показателен конфликт российской компании Ecst International, финансировавшей строительство гостиницы "Альпорона", со словенской подрядной фирмой Pionir. Эту историю можно рассматривать как предостережение для будущих инвесторов.
Взаимоотношения российской компании Ecst International и словенской подрядной фирмы Pionir начались в 1993 году. Российская сторона, владевшая земельным участком в районе Сокольников, собиралась построить небольшой (50 номеров и 7 апартаментов) 4-звездочный отель. Pionir предложила свои услуги по строительству объекта под ключ, а также свой архитектурный проект. Цены показались приемлемыми, и был подписан контракт.
После получения необходимых согласований словенцы приступили к строительству. Контроль за всем процессом осуществлялся непосредственно представителями Ecst International. Однако через год, когда объект был в основном построен и вышел на стадию отделки, даже неспециалисту стало ясно, что гостиница "не тянет". Ужасные отделочные материалы, плохое качество строительства, а кроме того, проявившиеся недостатки архитектурной части проекта. Независимая экспертиза специалистов Межведомственной комиссии по аттестации гостиниц города Москвы показала, что ни проект, ни его исполнение не отвечают запланированному уровню — вместо 4-звездочной гостиницы получилось общежитие. Но лучше поздно, чем никогда. И вновь назначенные представители инвестора по контролю за строительством потребовали от словенцев предоставить сертификаты качества и безопасности на все материалы и оборудование. Были выявлены и задолженности подрядчика по недовыполненным и некачественно выполненным работам в размере порядка $1 млн. Словенцы на претензии "обиделись" и, уехав из России на рождественские праздники, так и не вернулись.
Сейчас проект вступил в "бумажный" период: объект уже три месяца стоит с недоделками (за это время стала течь крыша), а стороны ведут переговоры по факсу. При этом Pionir в ответ на российские претензии ссылается на прежних представителей заказчика, осуществлявших контроль, и согласен закончить проект и исправить недоделки только при дополнительном финансировании. Разрешение дела через арбитраж для российской компании представляется нелегким делом, хотя бы потому, что местом суда будет Прага.
В чем же прецедентность этого случая? Во-первых, достаточно распространенной представляется ситуация, когда российский инвестор остается один на один с подрядчиком. Причем остается на незнакомой и очень коварной территории. Подрядчик же в сфере недвижимости чувствует себя в своей тарелке и практически бесконтролен. Очевидно, что для инвестора при реализации проекта по развитию недвижимости просто необходим квалифицированный посредник, который взял бы на себя функции менеджера. Этот посредник постоянно контролирует качество материалов, самого строительства и дизайна. Главное, что фирма, занимающаяся строительным менеджментом, хорошо разбирается в этой сфере деятельности и поэтому способна осуществить весь процесс без накладок. Услуги такого рода стоят порядка 3-4% от цены подрядных работ, но это не означает, что будет дополнительная накрутка к цене: фирма по строительному менеджменту выполняет и финансовый контроль за подрядчиком и благодаря этому общая стоимость проекта обычно даже снижается. Справедливости ради надо отметить, что компаний, способных выполнить строительный менеджмент, сейчас в России немного, поскольку такая деятельность является весьма сложной. В этой ситуации российские инвесторы часто создают отдельные структуры как для выполнения функций заказчика, так и для контроля за ходом строительства. Однако такой подход оправдывает только если набранные специалисты являются профессионалами высочайшего класса, а при нынешней стадии развития рынка "свободных художников" такого уровня немного.
Во-вторых, показательно и отношение инвесторов к архитектурному проекту — отношение, как ни странно, весьма пренебрежительное. Успешная эксплуатация здания и в конечном итоге прибыль от объекта во многом предопределяются архитектурными решениями — и все же независимые экспертизы не проводятся, а когда здание уже готово, начинаются многочисленные переделки и перепланировки. Таким образом, скупой платит дважды.
Кстати, совсем недавно необходимость проведения международных архитектурных экспертиз поняло и столичное правительство. Руководитель департамента внешних связей Москвы, первый вице-премьер правительства Москвы Иосиф Орджоникидзе, оценивая опыт департамента по привлечению к экспертизе проекта на Манежной площади английского архитектурного бюро Mickle, Scott and Innes, отметил, что результат превзошел ожидания. Заключение авторитетной английской компании по проекту "Манежа" не только необходимо для получения иностранного кредита для строительства, оно позволило значительно оптимизировать коммерческую сторону объекта (увеличить отношение полезной площади к общей, сократить срок окупаемости проекта и прочее). К сожалению, посетовал г-н Орджоникидзе, российские архитекторы искусством оптимизации проектов пока не владеют.
И наконец, несколько слов о подрядчиках. Можно констатировать, что времена преклонения перед западными строителями проходят. Несмотря на то что иностранцы в основной массе строят быстрее и лучше своих российских коллег, выбор иностранного партнера должен проходить под знаком "без права на ошибку", а о безоглядном доверии и речи быть не может.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН