Появление в московском регионе бизнес-парков говорит о начале вполне логичного для мегаполиса процесса — децентрализации офисных площадей. Несмотря на кризис, у большинства зданий этого формата будущее есть.
В традиционном варианте бизнес-парк — это комплекс малоэтажных зданий, расположенный на просторной (8-10 га) территории с природным ландшафтом на окраине города или за его пределами. Большая площадь земельного участка позволяет решить проблемы с парковкой, с которыми сталкиваются офисы, расположенные в центре города. Для связи с "большой землей" парки располагают вблизи значимых автомагистралей. По дороге на работу и домой сотрудники всегда движутся против потока, что позволяет экономить время.
Страдать из-за отсутствия городской инфраструктуры в бизнес-парке также не придется. В идеале сотруднику компании, офис которой расположен в бизнес-парке, никуда не надо "заскакивать" после работы: отделения банков, химчистки, турагенства, магазины, салоны красоты и спортзалы находятся на территории комплекса (в Европе в инфраструктуру включены детские сады и апартаменты для сотрудников, желающих снять жилье). "Формат бизнес-парка возник в 1960-70-х годах в США как альтернатива развитию офисных объектов в центре города,— рассказывает Ольга Ясько, руководитель отдела аналитики компании Colliers International.— Одной из наиболее важных тенденций развития московского офисного рынка также является децентрализация местоположения объектов, вызванная прежде всего острым дефицитом земельных участков под застройку в центре. Стало допустимым и приемлемым размещать крупные офисные объекты в периферийных районах города и за его чертой".
Близость бизнес-парков к природе позволяет создавать обширные рекреационные зоны, о которых в центре города не приходится и мечтать: собственные набережные (при наличии водоемов), дорожки для прогулок, места для барбекю. Однако основное преимущество бизнес-парков в другом.
"Основным плюсом этого формата является экономия на арендной плате",— считает Елена Малиновская, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. "Арендные ставки в бизнес-парках существенно ниже, чем в офисах, расположенных в центре. Стоимость аренды помещений в бизнес-парках сегодня составляет в среднем около $550-650 за квадратный метр в год, тогда как в центре города базовая ставка в офисном центре — $950-1200 за метр",— говорит Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle.
Для кого. С недавних пор расположение офиса в центре города перестало влиять на "классность" здания. Поэтому бизнес-парк, даже находящийся за городом, вполне может относиться к самому высокому классу офисной недвижимости А и соответствовать ожиданиям очень требовательных арендаторов. Офисы в бизнес-парках особенно популярны среди компаний таких отраслей, как ИТ, автомобили, производство потребительских товаров. Возможная схема размещения компании такая: представительский офис в центре города, бэк-офис — в бизнес-парке.
Планировки парков очень удобны для размещения сотрудников, что также обусловливает эффективность использования площадей, а следовательно, и общие затраты компаний на аренду.
Холмы и леса. Первым российским бизнес-парком считается парк "Крылатские холмы", построенный компанией CMI Development: четыре здания общей площадью более 50 тыс. кв. м. В нем разместили свои российские офисы Microsoft, Intel, Johnson & Johnson, GlaxoSmithKline, British American Tobacco.
"С каждым годом все больше девелоперов добавляют в свои портфолио проекты такого формата,— рассказывает Валентин Стобецкий, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank.— Бизнес-парки безусловно эволюционируют, так как застройщики стараются детально прорабатывать концепцию подобных объектов".
Пока наиболее активно бизнес-парками застраивается северо-запад Москвы, не в малой степени из-за близости международного аэропорта Шереметьево. Построены и сданы в аренду два из шести зданий парка "Химки". На территории будет функционировать отель, что, безусловно, большой плюс для деловых партнеров компаний-арендаторов. Также здесь предлагаются небольшие (примерно 300 кв. м) помещения с отделкой,— идеальный вариант для компаний, которые только выходят на рынок.
Поэтапно строится и сдается в аренду бизнес-парк "Гринвуд" (за внешней стороной МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе). Первые арендаторы уже въехали в свои офисы. От магистрали комплекс отделен лесополосой. Строящаяся развязка позволит выезжать непосредственно на кольцевую автодорогу. "Гринвуд" будет состоять из шести- и трехэтажных зданий, инфраструктура включает гостиницу и апартаменты. Офисы малой этажности привлекательны для арендаторов, которые хотят разместить свою штаб-квартиру в отдельном здании, но при этом иметь все удобства и инфраструктуру большого комплекса.
Среди "форматных" строящихся бизнес-парков участники рынка называют также парки "Вестерн Гейт" на пересечении МКАД с Можайским шоссе, и "Рига-лэнд". Последний расположится в семи километрах от Москвы по Новорижскому направлению, что нисколько не умаляет его достоинств, учитывая пропускную способность трассы.
С поправкой на Россию. "Основное отличие российских бизнес-парков от зарубежных аналогов — несоблюдение требований к плотности застройки и наличию большой наземной парковки, хотя адаптация к реалиям рынка для нового формата недвижимости — это норма",— замечает Валентин Стобецкий.
Парковочный коэффициент (количество машиномест на метр офисной площади) в российских бизнес-парках колеблется от 1:40 до 1:60. А, например, в Arlington Business Park, расположенном западнее Лондона, он составляет 1:23, кроме того, комплекс имеет специальную парковку для велосипедов.
"В Москве существует довольно много офисных объектов, которые позиционируются как бизнес-парки, однако по многим параметрам они не соответствуют этому понятию: располагаются в черте города на небольшой территории и не обладают полноценной инфраструктурой",— замечает Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar Realty Group.
Прогнозы. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, к началу 2008 года в Москве построено 17 бизнес-парков общей площадью 400 тыс. кв. м. На стадии строительства — парки суммарной площадью около 600 тыс. кв. м, а еще 2 млн кв. м заявлены к строительству.
"По нашим прогнозам, большинство бизнес-парков, строительство которых уже идет полным ходом, будут закончены,— уверена Ольга Рыбакова.— Что касается проектов на начальной стадии строительства, то многие из них, вероятнее всего, "заморозят". При этом спрос на помещения в бизнес-парках сократится в меньшей степени, чем в других секторах офисной недвижимости, благодаря более низкой стоимости аренды".
"Кризис совпал с этапом активного развития этого направления и, к сожалению, некоторые проекты будут вовсе отменены,— считает Елена Малиновская.— Вместе с тем, уже построенные парки сейчас могут получить дополнительных арендаторов, которые обратятся к ним как к более бюджетному варианту". Однако пока резкого повышения спроса в сегменте бизнес-парков не произошло, поскольку и до кризиса такой вид офисных площадей вызывал повышенный интерес: в половине случаев договоры предварительной аренды помещений заключались еще на этапе строительства.
"В свете финансового кризиса динамика развития, несомненно, снизится, но при этом подобный формат останется привлекательным как для девелоперов, так и для арендаторов",— подводит итог Роман Соков.