Резервная политика
За прошедший год на покупку целевых облигаций фондов финансирования строительства страховщики направили не более 2% средств резервов. В то же время обвал на фондовом рынке может привести к росту инвестиций страховщиков в сферу жилищного строительства. Впрочем, сейчас этот процесс сдерживается вследствие спекулятивного характера ценообразования на рынке недвижимости, что неприемлемо для придерживающихся консервативных стратегий компаний по страхованию жизни.
С 1 января будущего года вступят в силу изменения в закон "О финансовых услугах и госрегулировании рынков финансовых услуг", которые позволят Госфинуслуг определять нормативы ликвидности и критерии достаточности капитала для страховщиков. Сейчас в структуру инструментов, в которые страховщик может инвестировать свои активы, входят банковские депозиты — до 70% (при этом в одном банке может находиться до 20%), средства на текущем счете — до 10%, недвижимость — до 20%, банковские металлы — до 10%, акции и облигации — суммарно не более 40%, в частности гособлигации — до 40%, акции иностранных эмитентов — до 10%, ипотечные бумаги — до 20%, облигации ГИУ — не более 30%, муниципальные облигации — до 10%. При этом страховщик может инвестировать средства лишь в бумаги, которые прошли листинг, включены в биржевой реестр и торгуются на бирже.
Госфинуслуг выступила против размещения страховыми компаниями активов в векселя, инвестиционные сертификаты и закладные. "Такие инструменты не могут считаться приемлемым размещением активов в силу того, что они не листингуются или просто не имеют практики обращения в Украине",— заявил директор департамента страхового надзора Госфинуслуг Вадим Коломиец. По данным Госфинуслуг, в I квартале объем сформированных страховых резервов составил 8,443 млрд грн. Другие активы, в которые входят векселя, инвестиционные сертификаты и закладные, составили всего 86,5 млн грн.
По словам финансового директора СК "ПРОСТО-страхование. Жизнь и пенсия" Татьяны Майбороды, в условиях падения фондовых индексов средства резервов выгоднее размещать в строительство жилья: "В первую очередь мы занимаемся корпоративным страхованием жизни, у страхователей есть реальная потребность размещать резервы в недвижимость, чтобы средства были задействованы в строительстве". Несмотря на низкую распространенность фондов финансирования строительства (ФФС), они рассматриваются как основной вариант инвестирования.
По данным Госфинуслуг, в прошлом году рост использования фондов финансирования строительства составил 20%. Выросло количество финансовых компаний, которые создали ФФС, и количество самих фондов. Так, в 2007 году 65 финансовых компаний создали 304 ФФС. Фонды управляют деньгами инвестора для строительства жилья, заключая соответствующий договор с застройщиком. Средства резервов страховых компаний могут направляться на финансирование жилищного строительства двумя способами. Первый — покупка целевых облигаций, базовым товаром по которым выступает единица недвижимости. Но этот способ размещения резервов ограничивается условием, что кредитный рейтинг облигаций, как и других ценных бумаг, эмитированных в Украине, должен соответствовать инвестиционному уровню по национальной шкале. Второй — предоставление страхователям (заключившим со страховщиком договор страхования жизни) долгосрочных кредитов на строительство жилья. Этим направлением может заниматься только страховщик, осуществляющий деятельность по страхованию жизни, при этом он не может использовать для этого более 10% общей суммы своих резервов. "Статистика страхового рынка показывает, что за последние 1,5 года на кредиты страхователям и покупку целевых облигаций было направлено не более 2% средств резервов страховщиков, что является свидетельством крайне небольших объемов инвестиций участников страхового рынка в сферу жилищного строительства",— говорит начальник сектора финансирования строительства РА "Кредит-Рейтинг" Елена Кучерявая. Следует отметить, что распределение фондов по местонахождению свидетельствует, что почти половина всех созданных в Украине ФФС расположена в Киеве. Во многих регионах Центральной и Западной Украины ФФС вообще не зарегистрированы.
Согласно законодательству, привлекать средства физических и юридических лиц на строительство жилья можно при помощи институтов совместного инвестирования (ИСИ). Но инвестиционный фонд может вкладывать средства не в строительство, а в недвижимость, то есть объекты, уже зарегистрированные в бюро технической инвентаризации. Поэтому в связи с невозможностью прямого финансирования строительства ИСИ используются совместно с другими финансовыми институтами и/или инструментами. Это может быть фонд операций с недвижимостью (ФОН), выпускающий сертификаты или целевые облигации. Но ФОН пока не пользуются особой популярностью. Более того, среди зарегистрированных на сегодня ФОН (в 2007 году были зарегистрированы выпуски сертификатов пяти фондов) мало тех, кто предлагает сертификаты к продаже широкому кругу инвесторов, заинтересованных в получении дохода, а не недвижимости. На законодательном уровне закреплено требование о получении в обязательном порядке кредитного рейтинга сертификатов ФОН. Однако практика получения рейтингов пока не развита, а большинство структур являются информационно закрытыми.
На сегодняшний день принята практика одновременного использования целевых облигаций и ИСИ. ИСИ приобретает у эмитента целевые облигации по цене, близкой к себестоимости, а перепродает их по рыночной цене. В данном случае происходит оптимизация обложения НДС у эмитента и у самого ИСИ, поскольку облигации, продаваемые за денежные средства, не являются объектом налогообложения (а значит, не облагается и вся прибыль, получаемая ИСИ от перепродажи облигаций). Застройщики, как правило, создают КУА, через которые можно осуществлять привлечение средств в строительство. Но это процесс достаточно непростой и требует значительных затрат. Застройщик (эмитент целевых облигаций) может также обратиться в уже существующую КУА с предложением заключить соответствующий договор и получить денежные средства (путем приобретения инвестиционным фондом у эмитента целевых облигаций).
Финансовый кризис повлиял на работу строительного сектора. Национальный менеджер Grawe Group в Украине Роман Дэнис не разделяет оптимизма по поводу инструментов инвестирования в недвижимость. "Возможность инвестиций в паи инвестиционных фондов могла бы быть, в принципе, очень полезной, хотя сегодня, в условиях финансового кризиса, пользовалась бы умеренной популярностью. Для нас работа с ФФС и ФОН сегодня не представляет интереса. Любые инструменты, связанные с недвижимостью в Украине, являются высокоспекулятивными. Мы, по сути, не видим в Украине рынка недвижимости в понимании рыночной экономики",— считает Роман Дэнис. Председатель правления СК "АЛИКО АИГ Жизнь" Андрей Пикула также отмечает, что такие инвестиции весьма рискованны, так как недвижимость является спекулятивным активом: "Риск большой прибыли и риск больших потерь. Мы же консервативные компании". По его словам, страховщики будут более активно вкладывать средства в недвижимые активы после появления возможности предлагать продукты инвестиционного страхования (unit-linked).