— С чем связан переход девелоперских компаний к cash-модели?
— Изменился подход к оценке успешности компаний. Сегодня стоимость акций не отражает реального положения дел, поэтому каждый проект оценивается, как в старые добрые времена: по cash flow, возможности привлечения ресурсов, реализации, в конце концов, по возможности выхода из проекта. Мы оставили в активной стадии реализации только те проекты, где видна перспектива и понятен сценарий развития.
— Какие проекты вы продолжаете развивать?
— Я не могу выделить какой-то один сектор. Это и жилые, и офисные проекты, если они высокого качества. Например, за последние полгода стоимость аренды офисов класса А выросла на 16-18% в долларах. Офисы, которые есть на рынке, далеки от европейского уровня. И даже если произойдет небольшая коррекция по арендным ставкам, офисы класса А и высокого качества останутся инвестиционно привлекательными для арендаторов. Так будет и в торговом сегменте, и в любом другом — произойдет ротация арендаторов из староформатных объектов офисов, жилья и торгцентров в новые, современные объекты.
— На каких проектах сфокусируется ваша компания?— Мы пересмотрели свои проекты на предмет фазирования. Например, наши бизнес-парки предполагают три очереди строительства — это дает гибкость в привлечении кредитных ресурсов. Можно строить первую очередь, первое здание, потом, если будет возможность,— второе, а если будет депрессия на рынке, то с третьей очередью можно будет повременить. Очень важно, чтобы была какая-то дискретность в реализации проекта. Конечно, проект на 500 миллионов или на миллиард долларов (а такие проекты заявлялись) освоить сейчас невозможно — таких кредитов не то что в Украине, в мире нет. Большие проекты, которые невозможно фазировать, пока неперспективны и будут ждать лучших времен. А те, которые можно разбить на фазы по 10, 20, 30 тыс. кв. м и финансировать их своими деньгами и небольшими кредитными ресурсами,— возможны. Но они должны быть принципиально лучше тех, что строились раньше.
— Сколько проектов вы продолжаете развивать?— В количественном соотношении — 50 на 50. По NAV реализуем большую часть проектов — Sky Towers, Kureni, World Trade Centre в Киеве, частично Diplomat Park во Львове. Половину проектов мы не заморозили, а расфазировали и готовы рассматривать новые.
— А источники финансирования?— На самом деле деньги есть, просто они дороже. Бизнес-модели должны быть рассчитаны с ценой денег намного выше, чем вчера. И учитывая то, что в банковской системе нет ликвидности, а в государстве наблюдается общий кризис экономики, выживут только проекты с высокой нормой рентабельности. А под высокие процентные ставки, я думаю, при любом кризисе можно привлекать средства.
— Что вы подразумеваете под высокой нормой рентабельности?— Рентабельность, позволяющую обслужить кредитный ресурс на уровне 25% годовых.
— Какая тогда должна быть рентабельность?
— Выше 25% годовых.
— В каких сегментах это возможно, в логистике ведь не может быть такой рентабельности?
— Нет, конечно. Например, если жилье, то только элитное — оно может себе позволить эту норму. Если офисы, то только класса А в самом центре Киева при очень жестком контроле затрат в плане генподрядчика. Если торговый центр, то prime location, с очень высокими арендными ставками, с высокой заполняемостью и большим выходом полезных площадей.