Проверка на прочность
выясняла Марина Пивденная
Нынешняя осень для всех участников рынка недвижимости станет своеобразным моментом истины: в условиях кризиса выживают, как известно, сильнейшие. С тем, что речь идет именно о кризисе, спорить уже не приходится. Его последствия очевидны: объемы строительства стремительно сокращаются, проекты, развитие которых осуществлялось за счет прибыли от предварительной продажи площадей, сворачиваются, цены на квадратные метры начинают неуклонно снижаться. По мнению экспертов, в Украине, как и в других странах, охваченных кризисом, больше всего пострадают застройщики, предлагающие дешевое жилье невысокого качества, в меньшей степени — девелоперы элитных объектов. "Наиболее подвержены кризису будут сегменты эконом- и бизнес-класса, так как львиная доля продаж осуществлялась здесь через кредитные схемы. Спрос на элитное жилье сохранится, просто изменятся объем сделок и механизмы продаж",— говорит директор компании "Knight Frank Украина" Ярослава Чапко. "На рынке всегда есть жилые помещения с характеристиками действительно качественного жилья. Их немного, но они есть. Так вот именно этот сегмент оказывается востребованным, независимо от внешних обстоятельств. Подобное жилье пользуется спросом и сейчас, в условиях финансового кризиса. В отношении остальных категорий недвижимости падение рынка чувствуется очень остро",— отмечает специалист агентства недвижимости Parker & Obolensky Игорь Кудинов.
"Мелкие застройщики испытывают серьезные потрясения, они вынуждены замораживать строительство. В большей степени защищены крупные инвесторы и девелоперы, обладающие серьезным собственным, не заемным капиталом,— рассказывает директор девелоперской компании Link Development Ярослав Цуканов.— Думаю, неизбежна коррекция цен — в первую очередь в сегменте объектов эконом-класса (снижение может составить до 25-30%). Эта тенденция вряд ли серьезно коснется рынка элитного жилья — коррекция составит не более 10-15%. Недвижимость премиум-сегмента всегда более консервативна и инертна. Состоятельный покупатель сейчас выходит в cash, поэтому деньги у него, безусловно, есть. К тому же ситуация может в любой момент измениться".
О том, что вслед за спадом наступит стабилизация, которая рано или поздно сменится новым подъемом, помнят не только покупатели. Ведущие девелоперы, включая тех, кому пришлось временно приостановить развитие проектов, склонны полагать, что через несколько месяцев, а при менее благоприятных условиях — через полтора-два года, рынок недвижимости выйдет на новый виток развития. Так, в частности, считает президент компании "Интеко" Елена Батурина: "Мы понимаем и, безусловно, адекватно оцениваем сложившиеся в результате мирового финансового кризиса условия на рынке. Но официально сообщаем, что все заявленные нами проекты будут реализованы, в том числе те, которые находятся на начальной стадии. Ситуация, в том числе политическая, в Украине сейчас сложная. Пока мы не будем форсировать развитие наших проектов там, дождемся разрешения ситуации. Хотя вы сами знаете, что славяне переживают любые ситуации, даже самые трудные, так что, думаю, в Украине мы еще будем успешно работать".
В сегменте курортного жилья негативные последствия кризиса проявляются особенно остро: собственность на побережье предназначена прежде всего для сезонного отдыха и для многих потенциальных покупателей не является первоочередной покупкой — соответственно, большинство сделок сейчас откладывается до лучших времен. В целом, по словам господина Цуканова, ситуация в Крыму соответствует общим тенденциям: наиболее защищены от рисков эксклюзивные объекты, наименее — жилье эконом-класса. "Серьезные проблемы возникли у большинства девелоперов в сфере коттеджного строительства,— отмечает эксперт.— Первичный рынок жилых комплексов перенасыщен в сегменте 'бизнес' и 'бизнес-плюс' — здесь можно ожидать наиболее существенного снижения цен. Сокращение клиентской базы скажется и на сегменте премиум-класса. Что касается класса 'де люкс', то сегодня в Крыму строится всего два объекта, соответствующих данной категории: гостинично-апартаментный комплекс 'Золотой пляж' (Q-tec/'Энергетический стандарт') и коттеджный городок 'Магоби' (Link Development)".
Примечательно, что руководители двух упомянутых проектов по-разному оценивают влияние кризиса на продвижение своих объектов. Генеральный директор компании Link Development Сергей Клименко говорит: "Мне не хотелось бы давать развернутые комментарии — ситуация сейчас достаточно сложная. Но я уверен, что рано или поздно положение изменится, и вполне вероятно, что хорошие новости появятся уже в ближайшее время". Руководитель проекта "Золотой пляж" Сергей Буров более оптимистичен: "Мы работаем не на Луне, потому, естественно, тоже ощущаем негативное влияние макроэкономики. Но в любом бизнесе всегда есть активы, которые независимо от внешних обстоятельств сохраняют свой вес. Я их называю "вечными ценностями". Это проекты, значимость которых лежит вне рыночных факторов. "Золотой пляж" — одно из самых красивых мест Южного берега Крыма. Чистое море, километр пляжа, близость к Ялте, прекрасный реликтовый парк, выдающаяся архитектура — именно эти характеристики и создают основную ценность проекта. Они не могут внезапно подешеветь или потерять ликвидность".
Настрой девелопера подкрепляется мнениями ведущих аналитиков. Старший консультант по жилой и коммерческой недвижимости компании "Knight Frank Украина" Алла Куценко уверена, что стремление вкладывать средства в первоклассные с точки зрения расположения и качества объекты курортной недвижимости, которое мы наблюдаем в течение последних нескольких лет, останется неизменным. Покупка элитной недвижимости достаточно выгодна, поскольку даже при насыщении рынка дорогого жилья уникальные предложения будут расти в цене. "Мировой финансовый кризис, ситуация на фондовом рынке и колебания курса валют поставили под сомнение надежность многих распространенных способов вложения средств. На данный момент недвижимость представляется наиболее стабильным из них. В отличие от Европы, где инвестируют в недвижимость, чтобы зарабатывать, в Украине чаще всего — чтобы сохранить заработанное",— отмечает эксперт.