Отказ российских банков кредитовать девелоперские проекты заставил "Евразию логистик" Мухтара Аблязова искать альтернативные источники финансирования. С участием институциональных инвесторов из Европы, Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока девелопер рассчитывает сформировать семейство инвестфондов на сумму около $2,5 млрд для покупки уже построенных компанией объектов. Средства от сделок будут направляться на реализацию новых проектов "Евразии". Продать паи на мировом рынке малоизвестной компании будет сложно, предупреждают эксперты.
В сентябре в структуре "Евразии логистик" была создана новая компания "Евразия Капитал", рассказал "Ъ" председатель совета директоров "Евразии логистик" Артур Трофимов. ""Евразия Капитал" будет управлять семейством фондов, которые, в частности, будут приобретать готовые и заполненные арендаторами объекты "Евразии логистик"",— уточнил господин Трофимов. Полученные от сделок средства будут направляться на реализацию новых проектов. По словам господина Трофимова, в первый фонд уже переданы действующие логистические комплексы в подмосковном Домодедове (536 тыс. кв. м) и в Пышме под Екатеринбургом (188 тыс. кв. м). Артур Трофимов рассчитывает, что объем складского фонда превысит $1 млрд. "В этом фонде миноритарная доля будет принадлежать самой "Евразии логистик". Предположительно, речь идет о 15-25%",— рассказал "Ъ" один из консультантов, знакомый с планами девелопера.
В будущем "Евразия Капитал" планирует работать и с активами других девелоперских компаний Мухтара Аблязова. "Для этого будут созданы фонды под офисную и торговую недвижимость, а также гостиничную, девелопментом которой компания собирается заняться в долгосрочной перспективе",— рассказал господин Трофимов. По его оценкам, размер каждого из этих фондов составит $300-500 млн. "Инвесторами станут страховые и пенсионные фонды, преимущественно из Европы, Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока",— говорит управляющий партнер и генеральный директор "Евразии Капитал" Александр Кочергин. С деятельностью и планами "Евразии Капитал" знакома руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young Ольга Архангельская.
Совладельцу казахстанского банка "Тураналем" Мухтару Аблязову подконтрольны ИПГ "Евразия", "Евразия логистик" (сеть складов площадью 9,3 млн кв. м) и "Евразия Сити" (строит город-спутник в Подмосковье — 9,1 млн кв. м). По собственным данным, общая площадь всех проектов, реализуемых тремя компаниями,— 19 млн кв. м.
Искать альтернативные источники финансирования "Евразию логистик" заставил повальный отказ банков кредитовать новые проекты, уверены игроки рынка. "Ставки по кредитам для застройщиков резко возросли (в среднем с 10-14% до 20-25%), но даже по верхней границе этого диапазона ссуды привлечь нелегко: банки предпочитают рефинансировать уже открытые линии, а не финансировать новое строительство",— говорится в исследовании UniCredit Aton.
Из российских девелоперов "Евразия логистик" станет первой компанией, создающей инвестфонд с привлечением западных инвесторов, отмечают аналитики. Как правило, компании привлекают деньги российских инвесторов по средствам формирования закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН): например, для строительства элитных поселков "Монтевиль" и "Миллениум" корпорация создала ЗПИФ "Вилладжио Инвест — элитная недвижимость" (сейчас его объем составляет 27 млрд руб.).
В отличие от российских игроков западные девелоперы уже давно и активно используют финансовые возможности институциональных инвесторов. Так, для работы на развивающихся рынках, в частности России, американский девелопер Hines в июле 2006 года сформировал инвестиционный фонд HIREF стоимостью $343 млн. Продать паи малоизвестной УК будет сложно, так как на фондовом рынке важен бренд, предупреждает управляющий директор группы УК "Уралсиб" Салават Халилов. С ним соглашается управляющий директор IMG Максим Кунин: "Использование этого механизма на мировом рынке под силу только таким известным компаниям, как Hines". По его словам, в сложившейся на рынке ситуации найти инвестора очень трудно, и "без разницы, как пытаться продать проект — напрямую или через фонды".