Латвийские горки

Экономический спад вызвал снижение цен на недвижимость во многих странах мира. На первом месте по уровню падения стоимости жилья оказалась Латвия, которая всего два года назад была мировым рекордсменом по росту цен. Впрочем, местные специалисты рынка недвижимости отмечают, что повсеместного снижения цен не происходит, а дешевеет в основном серийное жилье.

Ирина Маркова

Согласно исследованию международной консалтинговой компании Knight Frank, во II квартале этого года в Латвии падение цен на жилье составило 24,1% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Тенденция к замедлению роста цен отмечается в большей части Европы, но с учетом того, что в 2006 году латвийский рынок стал рекордсменом по повышению цен, падение теперь выглядит особенно впечатляюще: позади остались США (16%), Литва (9,9%) и Дания (9,6%).

Впрочем, местные специалисты-риэлтеры усматривают кризис не столько в падении цен, сколько в ситуации на рынке в целом. "Скорее, можно сказать, что рынок остывает после бума активности,— считает специалист по недвижимости и член правления международного проекта City24.eu Марис Озолиньш.— Спад — закономерная реакция на непропорционально стремительный рост зарплат, цен на строительство и жилье, а также объемов кредитов с низкими процентными ставками. Подорожание жилья стимулировало инфляцию, которую правительство попыталось остановить ограничением ипотечного кредитования. Сейчас, с падением цен, предложение на рынке недвижимости значительно выросло, однако объем сделок существенно сократился: если сравнивать показатели за I полугодие этого и прошлого годов, то количество cделок уменьшилось на 55%. Покупатели ожидают дальнейшего спада цен, а среди маклеров считается удачей провести за месяц хотя бы одну сделку". "Очень важную роль играет психологический фактор,— дополняет руководитель проектного отдела компании Arco Real Estate Ева Янсон.— В связи с ужесточением условий жилищного кредитования (выдача кредитов только с 10-процентным первичным взносом и только от той суммы, с которой платится налог на сделку), рынок не просто пошел на убыль — сделки вообще прекратились. Покупателям стало сложно прогнозировать, к каким последствиям приведут изменения в законодательстве".

В сложившейся ситуации иностранные инвестиции в Латвии только приветствуются. Юридический процесс оформления купли-продажи жилья нерезидентами не представляет особых сложностей. От покупателя требуется виза в загранпаспорте, разрешение местных властей, а также средства, необходимые для покупки: в общую сумму входят стоимость объекта, двухпроцентный налог, оплата услуг оценщика и нотариального удостоверения сделки. Надежность сделки гарантирует внесение в единый регистр — Земельную книгу. Кроме того, иностранцам разрешено приобретать недвижимость, имеющую историческую ценность. Возможна также покупка в кредит. Нюансы могут возникнуть только в том случае, если с жильем нерезидент решит приобрести и участок, на котором оно расположено. Целый ряд земель (например, на побережье Рижского залива, в дюнной зоне Балтийского моря или пограничных районах, а также земли сельхозназначения) не может быть оформлен в собственность нерезидентом.

После присоединения Латвии к Евросоюзу приобретение недвижимости здесь стало популярным среди жителей Великобритании и скандинавских стран, а также россиян. Украинцы только начали открывать для себя данный регион, их интерес к покупке балтийской недвижимости как к способу долгосрочных инвестиций невысок и чаще всего, подчеркивает Ева Янсон, сделки совершаются, когда гражданин Украины намеревается переехать жить в Латвию.

Наибольшим спросом у иностранных покупателей традиционно пользуются апартаменты в Риге и шикарные особняки в Юрмале. Латвийские риэлтеры объясняют это тем, что иностранцы осознают выгодность капиталовложений в местную недвижимость, но не рискуют приобретать объекты в глубинке. Даже на фоне общего спада активности в Риге время от времени совершаются крупные сделки. Этим летом в столице по цене 1,3 млн евро была продана квартира площадью 92,9 кв. м. Юрмала удивила сделкой по покупке здания с земельным участком по цене 4,4 млн евро. Сегодня в этом регионе на продажу выставлено более 70 домов по цене свыше миллиона долларов.

Как отмечает Марис Озолиньш, тотального падения цен на недвижимость в Латвии не наблюдается. Остывает в первую очередь рынок серийного жилья. Так, на данный момент средняя цена апартаментов в Риге — самая низкая за последние два года, всего 1500 евро за кв. м (для сравнения: в марте 2006 года эта цифра составляла 1900 евро). Стоимость жилья в новостройках доходит до 2 тыс. евро за кв. м. Наиболее престижные апартаменты в столице Латвии сосредоточены в центре города, Старой Риге и районе Дворянского гнезда. Цены на такое жилье не подвержены резким колебаниям. Так, в центральном районе новую четырехкомнатную квартиру площадью 120 кв. м, расположенную на последнем этаже шестиэтажного дома, имеющую 2 ванные комнаты, 3 спальни, а также отдельные гараж и подвал, можно купить за 442 тыс. евро. Цены на дома в латвийской столице демонстрируют большее постоянство: за последние полтора года их колебание происходит в рамках 1400-1600 евро за кв. м (показатели на начало сентября — 1435 евро за кв. м). Есть и эксклюзивные предложения. Например, трехэтажный дом 1930 года постройки площадью 524 кв. м, с участком 4123 кв. м в престижном районе Mezaparks (рядом находятся озеро, зоопарк и огромная парковая зона), с 5 комнатами, 3 ванными, каминным залом, баней, гаражом и подвалом, выставляется на продажу по цене 2,7 млн евро.

В Юрмале наиболее привлекательными являются районы Dzintari, Asari, Bulduri и Melluzi. Апартаменты здесь стоят дороже, чем в столице: c весны 2007 года стоимость квадратного метра удерживается в пределах 2340-2670 евро, а с середины августа в данном сегменте вновь отмечается подъем.

В противовес квартирам дома в Юрмале в течение года неуклонно дешевеют. На данный момент их средняя цена рекордно низкая — 2760 евро за кв. м. Готовый трехэтажный дом в районе Lielupe, площадью 435 кв. м, с участком в 1870 кв. м, с 6 комнатами, отдельной гардеробной, баней, гаражом и подвалом, может быть приобретен за 2,7 млн евро. Топовые предложения в данном сегменте маклеры сегодня предпочитают "придерживать", дожидаясь перелома в ценовой динамике.

Специалисты прогнозируют восстановление рынка не ранее чем через 2-3 года. Тем временем на фоне замедления темпа роста продаж сделки по аренде жилья набирают обороты. Средний размер ежемесячной стоимости съемного жилья в Риге в последние полгода стабильно держится на уровне 10 евро за кв. м. В Юрмале цена колеблется в пределах 12-13 евро за кв. м.