Кризис ликвидности заставил рейтинговые агентства засомневаться в стабильности финансового положения российских девелоперов, которых они раньше переоценивали. Агентство Fitch пообещало понизить рейтинг крупного российского девелопера ГК ПИК, чей портфель проектов превышает $13 млрд, если до конца года компания не погасит краткосрочные кредиты на $867 млн. Пессимизм инвесторов сказался на котировках всех российских девелоперов: за четыре месяца они упали на 70% против 40% у компаний пищевого сектора и 36% у ритейлеров.
Предупреждение от Fitch ГК ПИК получила в пятницу, когда агентство внесло рейтинги компании в список Rating Watch с пометкой "негативный". "Мы обеспокоены объемом краткосрочных долгов у компании, которые должны быть погашены до конца года",— пояснил "Ъ" старший директор корпоративно-аналитической группы Fitch Джулиан Краш. Три месяца агентство будет тщательно следить за тем, как ПИК будет решать проблемы с погашением кредитов и привлекать средства от продажи построенной недвижимости. Если объем краткосрочных долгов не сократится, Fitch придется пересмотреть рейтинг компании, добавил господин Краш. На 30 июня сумма банковских займов, выданных ПИК сроком на один год, достигла 37,862 млрд руб. (около $1,485 млрд по текущему курсу), говорится в отчетности компании для ФСФР за второй квартал. Из них до конца 2008 года девелопер должен погасить около $867 млн.
Компания способна исполнить все свои обязательства перед банками, передал через пресс-службу вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц. "По предварительным данным, только по итогам первого полугодия от продажи жилья мы выручили $1 млрд — на 97% больше, чем в январе--июне 2007 года",— сказал он. Учитывая, что у ПИК самые высокие рыночная стоимость портфеля проектов ($13,965 млрд) и рост поступления средств от продажи готового жилья, компания сможет расплатиться с долгами, не сомневается аналитик МДМ-банка Михаил Галкин.
ГК ПИК создана в 1994 году. По 42,18% акций принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову, 15,64 % — в свободном обращении. Выручка в 2007 году — $2,7 млрд, EBITDA — $939 млн. В пятницу капитализация на LSE составила $5,42 млрд.
Рекорды других российских девелоперов ГК ПИК побила во время IPO в июне 2006-го: капитализация компании при размещении превысила $12 млрд. "Систему-Галс" инвесторы в ноябре 2005-го оценили при размещении в $1,962 млрд, группу ЛСР в октябре 2007 года — в $6,8 млрд, AFI Development в апреле 2006-го — в $7,3 млрд. "На тот момент инвесторы значительно переоценили российских девелоперов",— говорит аналитик компании "Брокеркредитсервис" Татьяна Бобровская. По ее словам, с мая, когда рынок находился на максимуме, до прошлого четверга котировки всех девелоперов снизились в среднем на 70%: капитализация ГК ПИК сократилась с $13,456 млрд до $4,44 млрд, "Системы-Галс" с $2,3 млрд до $279,7 млн, AFI Development — с $4,07 млрд до $1,468 млрд, ЛСР — с $7,45 млрд до $3,28 млрд.
В других сегментах потребительского рынка падение котировок было не столь резким. Так, с 19 мая по 18 сентября котировки публичных компаний пищевого сектора упали в среднем на 40%, ритейлеров — на 36%. Акции X5 за это время снизились на 48%, капитализация составила $6,25 млрд. У "Вимм-Билль-Данна" эти показатели составили 49% и $2,97 млрд.
Оптимизм инвесторов сменился пессимизмом, так как текущая долговая нагрузка российских девелоперов на 25-30% больше, чем у их западных коллег, отмечает Джулиан Краш. Сейчас из всех компаний, чьи акции торгуются на биржах, самая высокая долговая нагрузка у "Системы-Галс" (см. "Ъ" от 17 сентября). Долг девелопера составляет $1,216 млрд при стоимости портфеля проектов в $3,767 млрд. У других компаний эти показатели не столь критичны: у ЛСР долг составляет $981 млн при стоимости портфеля $5,672 млрд, у AFI Development — $406 млн и $5,896 млрд соответственно.
Тем не менее рейтинг, присваиваемый международными агентствами, у ПИК пока самый высокий среди российских девелоперов. По данным Reuters, на 18 сентября присвоенный ранее Fitch рейтинг ПИК находится на стабильном уровне (ВВ-). Для сравнения: группа ЛСР имеет два рейтинга В+ от Fitch и В1 от Moody`s, "Система-Галс" — В+ и В1 соответственно, "Открытые инвестиции" — В и В1 соответственно. У петербургского застройщика "ЛенспецСМУ" рейтинг на уровне В от Standartd & Poor`s (S&P). Самый низкий рейтинг у Mirax Group: летом Fitch присвоил корпорации рейтинг на уровне В, а Moody`s — В2.
Представитель S&P Светлана Барабанова не исключает, что, поставив на пересмотр суверенный кредитный рейтинг России с "позитивного" на "стабильный", ее агентство может пересмотреть и прогнозы по российским девелоперам. Предпосылки для этого есть: одновременно с резким падением российского фондового рынка ряд крупных девелоперов, среди которых "Система-Галс", Mirax Group и "Интеко" (см. "Ъ" от 17 и 18 сентября), признались, что подорожавшие кредиты вынудили их провести ревизию портфеля проектов и отказаться от покупок новых площадок.