Власть советов

Проблемы, возникающие у девелоперов при взаимодействии с Градостроительным советом Киева, в большинстве случаев неизбежны. Пути их преодоления могут быть разными, но результат, к которому стремятся все игроки рынка — прозрачная и четко регламентированная процедура согласования.

Екатерина Богданович

Основными сложностями, связанными с утверждением проекта на Градсовете, являются возможная отсрочка начала строительства, вызванная длительным согласованием предпроектной документации, и существенное увеличение себестоимости проекта вследствие различных предписаний по доработке и изменению объекта. Однако, по мнению экспертов, обе эти проблемы можно свести к минимуму — при условии, что будущее здание имеет тщательно продуманную концепцию и профессионально разработанный проект.

Давно стало нормой объяснять задержки на начальном этапе развития проекта бюрократическими препонами и непрозрачностью процесса согласования. "Основной задачей всех согласовательных служб является контроль и проверка тех или иных проектов на соответствие существующим нормам и правилам проектирования,— говорит директор проектного департамента группы компаний FIM Илья Народицкий.— Но ни для кого не секрет, что эти процедуры проходят значительно медленнее, если не 'простимулировать' их согласование". О том, какой объем документов необходимо подготовить на данном этапе и о каких именно согласованиях идет речь, подробно рассказал директор компании Build & Live Development Виктор Распутный. Чтобы вынести проект на заседание Градсовета, девелопер должен подготовить обращение к городской государственной администрации для получения разрешения на проект и строительство. К обращению прилагаются планируемые показатели здания, сведения о государственной регистрации и прочее. Впоследствии данный документ направляется на рассмотрение в такие инстанции, как Главное управление архитектуры, управления земельных ресурсов, экономики и инвестиций, экологии и природных ресурсов, охраны культурного наследия и памятников архитектуры, санэпидемслужбу, Институт развития генерального плана города, а также в райгосадминистрацию. Наряду с обращением необходимо предоставить копию кадастрового плана, ситуационный план и две топографические съемки в масштабе 1:500 и 1:2000. Затем в Главархитектуры готовится проект распоряжения Киевской горгосадминистрации. Именно согласование этих документов и является наиболее критическим моментом и может затянуться на неопределенное времени. А вот прохождение самого Градсовета, по мнению эксперта, напрямую зависит от профессионализма главного архитектора проекта. Если его квалификация оказалась недостаточно высокой и при разработке проекта не были соблюдены определенные стандарты, Градсовет будет вынужден отправить проект на доработку.

Проблемы с прохождением Градсовета могут возникнуть и в том случае, если будущий объект не вписывается в архитектурный ансамбль района или исторический облик центральной части города. Во всех остальных случаях, констатирует Виктор Распутный, при условии правильного оформления документов и соблюдения всех предписанных норм и правил проекты проходят Градсовет без особых замечаний. Это мнение разделяет и руководитель проектов HCM Group Анна Черногорец: "Девелоперы довольно часто вынуждены затягивать сроки реализации проекта из-за сложностей с получением необходимых для Градсовета согласований. Однако проект, созданный с учетом всех отечественных норм и СНиПов, имеет больше шансов избежать срыва сроков начала строительства и реализации". В свою очередь, генеральный директор компании Delfin Development Владислав Даточный считает, что согласовательный процесс в немалой степени осложняет отсутствие четкого зонирования города. "Не стоит также забывать о том, что желаемые характеристики объекта и его функциональное назначение не всегда соответствуют возможным в рамках существующей городской застройки",— добавляет эксперт. А руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов добавляет, что успешность прохождения проекта зависит от "целесообразности" момента представления проекта на Градостроительном совете. Например, смена городской власти или состава Градсовета — серьезные причины для того, чтобы повременить с вынесением проекта на обсуждение, однако такое решение в любом случае принимает девелопер.

В отличие от неофициальных затрат на согласование разрешительных документов, дополнительные расходы на внесение в проект рекомендуемых Градсоветом изменений застройщики обсуждают без обиняков. "Во всех без исключения случаях пожелания Градсовета по доработке проекта приводят к увеличению себестоимости данного проекта,— констатирует Илья Народицкий.— Это дополнительные расходы, которые никоим иным образом нельзя урегулировать". Впрочем, по словам экспертов, повышение затрат можно компенсировать: увеличить цену квадратного метра, расширить объем более прибыльных коммерческих площадей в объектах смешанного назначения, изменить планировку жилого объекта, уменьшив соотношение общественных и жилых зон, и так далее. Например, рассмотрев проект офисного комплекса на ул. Тургеневской компании HCM Group, члены Градсовета порекомендовали снизить этажность здания. Впоследствии потери офисных площадей были восполнены за счет внесения изменений во внутреннее зонирование офисного пространства комплекса. Примечательно, что, несмотря на все сопутствующие осложнения, эксперты не склонны рассматривать необходимость доработок как некую проблему, требующую особого урегулирования. Как отмечает Анна Черногорец, очень часто пожелания Градсовета по доработке проекта носят рекомендательный характер, поэтому девелоперы могут считать их необязательными для выполнения. Комментарии профильных специалистов и архитекторов отражаются не только на себестоимости квадратного метра, но и на комфорте жильцов или арендаторов, что помогает девелоперу получить в результате более качественный и конкурентный объект недвижимости, считает Владислав Даточный.

Еще один фактор, способный вызвать затруднения при проведении проекта через Градостроительный совет,— участие в нем зарубежных архитекторов. Согласно закону "Об архитектурной деятельности" иностранцы, желающие заниматься разработкой градостроительной документации, проектированием объектов недвижимости, должны иметь соответствующий сертификат или лицензию либо заключить договор с имеющими их местными компаниями. Но даже соблюдение закона не гарантирует проектам зарубежных специалистов благосклонность членов Градсовета. Основная проблема заключается в том, что иностранные проектировщики недостаточно знакомы со спецификой отечественного рынка недвижимости и, что более важно, с принятыми строительными и архитектурными нормами и правилами. Впрочем, девелоперы давно нашли решение этого вопроса: как правило, иностранцы разрабатывают концепцию объекта, а на Градсовете проект защищают украинские специалисты. По мнению большинства экспертов, такое сотрудничество устраивает каждую из сторон и позволяет достичь оптимальных результатов. Кроме того, все больше зарубежных архитектурных бюро получают украинскую лицензию, привлекая к работе киевских коллег. Свои представительства в Киеве уже зарегистрировали Chapman Taylor HQ, Laguarda Low Architects, M2R и другие.

Несмотря на то что большинство проблем, возникающих в процессе рассмотрения проекта, можно решить, взаимоотношения отечественных девелоперов с киевским Градостроительным советом нельзя назвать благополучными. Многие участники рынка включая ведущих игроков отказались комментировать данную тему, сочтя ее чрезмерно острой. Большинство опрошенных девелоперов отметили сложность бюрократической системы и непрозрачность основных процессов. И лишь единицы заявили, что деятельность киевского Градсовета после смены большинства его членов стала более эффективной. Представители компаний констатируют, что на сегодняшний момент коррумпированная схема действует как отлаженный механизм.

Возможны разные варианты улучшения существующей ситуации. Так, по мнению Владислава Даточного, следует начать с разработки четко выраженного зонирования земель города с указанием их функционального назначения, регламентированных ограничений по этажности и плотности застройки. В результате Градсовет будет контролировать соответствие проекта ранее разработанным и утвержденным планам и рекомендовать наилучшее использование участков. Владимир Германов рекомендует более четко прописать полномочия Градсовета, сократить срок прохождения процедур и увеличить прозрачность данного процесса (например, введя давно запланированный "принцип единого окна"), а также делегировать часть полномочий по утверждению проекта общественным организациям, объединяющим строителей, предварительно наладив их эффективную работу. А Виктор Распутный предлагает внести изменения в деятельность архитектурных мастерских, обосновывая это тем, что процесс утверждения проектов зависит прежде всего от качества разработок, представленных на рассмотрение Градостроительного совета.