Комплекс многофункциональности

Среди заявленных проектов недвижимости преобладают масштабные комплексы, в которых сочетаются площади разного целевого назначения. Такие многофункциональные гиганты уже осваивают городскую промзону и ближние подступы к Киеву. Различные функции этих проектов, усиливая и дополняя друг друга, позволяют девелоперам реструктуризировать риски.

Мария Бабенко

По оценкам экспертов, в Украине практически нет масштабных многофункциональных комплексов (МФК), полностью введенных в эксплуатацию и работающих в течение нескольких лет. "На рынке мы можем наблюдать лишь небольшие МФК,— отмечает глава департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина) Наталья Кравец.— В основном это симбиоз торговых помещений на первых-третьих этажах и офисных площадей, а также жилые комплексы, стилобатная часть которых отведена под торговые заведения". По оценке управляющего партнера компании "Украинская торговая гильдия" Виталия Бойко, реализованные на данный момент МФК невелики и, как правило, основаны на торговой составляющей. Это ТРЦ "Комод" и "Мандарин Плаза", открытые в 2005-2007 годах в столице, ТРК "Мост-Сити Центр" (61 тыс. кв. м), введенный в эксплуатацию в 2006 году в Днепропетровске, ТРЦ "Донецк-Сити" (46 тыс. кв. м), который начал работу в 2006 году в Донецке, и некоторые другие.

Новые проекты МФК, которые уже заявлены девелоперами, отличаются куда большим размахом и широтой функций. Их площади в несколько раз превосходят даже самые значительные объекты, построенные ранее. "Реализация любого многофункционального комплекса предполагает комплексное развитие территории,— говорит аналитик управляющей компании 'Тико-Констракшен' Александр Марченко.— Такие проекты характеризуются значительной общей площадью, от 100 тыс. кв. м. и более, и предполагают максимально эффективное использование больших территорий. Они выполняют градообразующую функцию и формируют соответствующую среду обитания". Для того, чтобы воплотить в жизнь столь масштабные замыслы среди плотной городской застройки, многие девелоперы обращают внимание на промышленную зону, которая занимает целые районы на окраинах или даже на ближних подступах к центру столицы. Концепция развития Киева предполагает вынос производства за черту города. Сейчас этот процесс инициируется девелоперами, которые заинтересованы в освоении новых земель. Как следствие, на карте Киева вместо индустриального наследия эпохи социализма появятся новые деловые кварталы, жилые микрорайоны, торговые и развлекательные центры.

Так, одним из самых масштабных и дорогих объектов недвижимости в Украине может стать многофункциональный проект "Подол бизнес-парк" в районе улиц Фрунзе и Новоконстантиновской, который развивают компании HCM Group и DCH. Площадь помещений этого комплекса составит около 1 млн кв. м. На участке площадью 17 га, где раньше была промзона, будут введены в эксплуатацию обширные офисные площади, торговые центры, жилые дома, отель и др. Еще один "гигант" появится вскоре в Голосеевском районе столицы, поблизости от станции метро "Лыбидская". Там будет построен один из наиболее крупных (900 тыс. кв. м) проектов МФК в Украине под названием "Лыбидь Плаза". Участок, расположенный по ул. Златоустовской, 11, который ранее занимала табачная фабрика, освоит ЗАО "НЕСТ-Ханнер". Здесь, неподалеку от важной транспортной артерии — проспекта Победы,— также будет сооружен многофункциональный комплекс. На машиностроительной площадке завода "Ленинская кузня", рядом с Центральным железнодорожным вокзалом, планируется реализовать МФК "Большие ворота Киева". "Этот комплекс может стать эффектной визитной карточкой города,— представляет новый проект заместитель генерального директора по коммерческим вопросам ОАО 'Завод "Ленинская кузница"' Валерий Малашевский.— Инфраструктура объекта должна обеспечить работающих там бизнесменов и гостей столицы практически всем необходимым, включая офисы, жилье и возможности для досуга. При желании довольно продолжительное время можно будет жить на территории этого комплекса, не выезжая за его пределы". Новую жизнь обретает улица Глыбочицкая. Здесь вместо старых зданий промышленного назначения возводятся масштабные комплексы, предлагающие все необходимое для жизни и работы. Так, строящийся многофункциональный комплекс Mirax Plaza будет включать в себя два 46-этажных бизнес-центра класса А с апартаментами премиум-класса (общей площадью 165 тыс. кв. м), отдельно стоящий 37-этажный жилой дом на 280 квартир, торгово-развлекательный центр (18 тыс. кв. м), физкультурно-оздоровительный комплекс (6 тыс. кв. м), шестиуровневый паркинг на 2 тыс. машино-мест и энергетический комплекс.

Центробежное движение

Отдельного внимания заслуживает концепция развития Рыбальского полуострова. В этом некогда промышленном районе, отличающемся выгодным расположением в геометрическом центре Киева, вскоре сосредоточится активность растущего мегаполиса. Ведь именно здесь реализуется масштабный проект реновации городской территории, в результате которого Киев обретет новый современный деловой центр. "По аналогии с мировой практикой в Киеве необходимо создать удобное для страны здание-достопримечательность,— говорит архитектор Института архитектурного менеджмента Петр Тарновский.— Множество проектов, декларирующих эту идеологию, неоднократно появлялись и исчезали во время девелоперского бума. Но первой скрипкой, на наш взгляд, станет комплексная, системная и упорядоченная в градостроительной структуре города ревитализация регрессивных территорий Рыбальского полуострова. Эта площадка была для Киева своеобразной терра инкогнита — сплошная промзона со множеством запретов и ограничений. Но, как и многие производства, завод 'Ленинская кузня' согласно решению киевских властей уходит за пределы города. В итоге освобождается идеальное место для строительства downtown. Здесь не действуют ограничения, а постройки не будут вступать в архитектурный диссонанс с историческим центром. Новые мосты обеспечат прекрасную перспективу транспортного сообщения с обоими берегами Днепра. Река станет еще одной веткой коммуникаций".

Стоит отметить, что Киев имеет большой потенциал для развития именно благодаря промзонам, расположенным вдоль Днепра. Со временем их функция будет пересмотрена. В частности, по мнению менеджера департамента недвижимости компании Mirax Group Олега Шакуло, одним из самых интересных проектов комплексного развития территорий может стать район Телички. Тем не менее реновация Рыбальского полуострова, по оценкам ряда экспертов, будет важной вехой и знаковым событием в жизни города. "Проект на Рыбальском полуострове — это не только офисы и сервисные апартаменты с обслуживанием, это элемент социально выверенной концепции развития столицы,— продолжает архитектор Петр Тарновский.— Говоря языком архитектуры, для решения проблем мегаполиса необходима четко сконструированная системная модель развития и разделения функций в зависимости от потребностей. Так, для высокого уровня эксплуатации офисов необходима насыщенная инфраструктура. Опера, галереи частных коллекций, совмещенные с конференц-залами, панорамные рестораны, апартаменты и гостиницы, океанариум, торговые заведения с развлекательно-рекреационной инфраструктурой, парки и пляжи — все это способствует развитию офисного строительства". Первым значительным зданием "Киев-Сити" должен стать МФК "Одвичне сяйво". "Этот объект, возведенный в городе, где некогда была крещена Русь, будет транслировать с помощью определенных архитектурных средств световой крест. И когда понимаешь, что Киев испокон веков был перекрестком мировых торговых путей, возрождение этого подзабытого предназначения в новом 300-метровом бизнес-центре становится весьма целесообразным",— рассказывает об идее проекта Петр Тарновский. Уже сегодня эксперты и операторы рынка недвижимости рассматривают "Киев-Сити" на Рыбальском полуострове как своего рода киевский Манхэттен. В перспективе этот новый деловой центр не только вместит изрядную долю киевских офисов, но и в какой-то степени поспособствует решению проблем с транспортной загруженностью центра столицы. "Рыбальский полуостров расположен на пересечении путей, связывающих крупнейшие спальные районы с центром Киева,— комментирует Валерий Малашевский.— Поэтому, не пуская значительную долю транспорта дальше Рыбальского полуострова, можно уменьшить транспортную нагрузку на центр и улучшить экологию. Я считаю, что и в дальнейшем надо продолжать тенденцию выноса не только промышленных, но и по возможности деловых объектов. Центр должен быть историческим, культурным и административным. И в этом контексте 'Киев-Сити' на Рыбальском полуострове как никакой другой объект подходит для решения поставленных задач".

Двигаясь в центробежном направлении, операторы рынка недвижимости осваивают не только Рыбальский полуостров. По словам Олега Шакуло, дефицит и высокая стоимость крупных земельных участков в Киеве стимулируют девелоперов разрабатывать концепции многофункциональных комплексов в пригороде. Основные транспортные артерии, связывающие столицу с другими городами, попадают в поле зрения участников рынка. При этом оживленная трасса, ведущая к аэропорту "Борисполь", становится одним из важнейших приоритетов развития. Здесь, недалеко от аэропорта, на участке площадью 8 га вскоре будет построен многофункциональный комплекс Kyiv Airport City общей площадью около 280 тыс. кв. м. Девелопер — компания DEOL Partners — в рамках этого проекта планирует к 2012 году возвести гостиницы, офисные центры и торговую зону. Есть интересный проект и на западном, житомирском, направлении. Здесь, в 7 км от Киева, на земельном участке площадью 51 га планируется возвести крупномасштабный торгово-развлекательный комплекс Mall of Ukraine (180 тыс. кв. м). Помимо гипермаркетов, бутиковых галерей, фуд-кортов и кинотеатров на территории комплекса будет трехзвездная гостиница, два озера и рекреационная зона.

Мода на МФК

Описанные выше разноплановые, масштабные и перспективные объекты недвижимости — это только часть значительного объема МФК, заявленных в столице и крупных областных центрах. По оценкам консалтинговых компаний, до 80% проектов, находящихся в настоящее время в разработке, являются многофункциональными. "Мода на МФК вызвана в первую очередь большим спросом во всех сегментах коммерческой недвижимости и высокими ценами на земельные участки,— говорит представитель компании DEOL Partners Марина Рымаренко.— Это побуждает многих девелоперов развивать именно mix used. Такие объекты включают помещения не менее трех функциональных назначений, имеющих независимый спрос. Девелопмент МФК, например Кyiv Airport City, позволяет более эффективно использовать земельный участок и обеспечивать экономику проекта". Интерес девелоперов к многофункциональной недвижимости объясняется также простым правилом "не складывать все яйца в одну корзину". "Реализация таких проектов позволяет минимизировать риски и повысить востребованность объекта на рынке за счет синергетического эффекта различных компонентов. Поэтому при строительстве МФК девелопер преследует цель разделить возможные риски между объектами недвижимости различного назначения",— подчеркивает управляющий директор компании Colliers International (Украина) Юрий Нартов. Благодаря своей разноплановости МФК оказываются более гибкими в эксплуатации, чем, например, офисные или жилые комплексы. Они приспособлены к изменениям экономической ситуации. "Несмотря на то что капиталовложения в строительство многофункциональных комплексов выше, такие объекты более устойчивы с коммерческой точки зрения, а их эксплуатация дешевле,— говорит Олег Шакуло.— Сегодня, например, ни один проект не обходится без деловой составляющей, поскольку это наиболее быстро окупаемый и очень востребованный вид недвижимости". Дополнительные возможности для девелоперов открываются благодаря практике поэтапного ввода в эксплуатацию разных очередей проектов. "Весь процесс строительства обычно разделяется на несколько этапов, а элементы инфраструктуры вводятся поочередно,— отмечает Марина Рымаренко.— Это значит, что еще до завершения реализации всего комплекса коммерческие помещения будут генерировать денежные потоки".

В контексте растущей популярности МФК масштабные и разноплановые замыслы девелопера, которые измеряются сотнями тысяч квадратных метров, становятся неким атрибутом хорошей репутации, статуса и больших возможностей. "Реализация крупных проектов способствует росту 'веса' девелопера на рынке, укреплению его имиджа как среди застройщиков, так и в кругах потенциальных и существующих потребителей жилых или коммерческих площадей",— говорит Александр Марченко. Выступая с такими проектами, в том числе и на международных выставках недвижимости, украинские компании надеются привлечь внимание зарубежных инвесторов. "Девелоперов привлекает идея создания многофункциональных комплексов, прежде всего креативная составляющая,— развивает мысль Валерий Малашевский.— Объекты такого масштаба являются предметом внимания специалистов и структур европейского уровня. В частности, наши проекты знакомы, без преувеличения, всей Европе, поэтому готовность к участию в них проявляют многие европейские гранды".

Не обошла мода на МФК и областные центры, причем не только города-миллионники. Но в небольших городах девелоперы делают ставку на подобную стратегию по несколько иным причинам, чем в столице. "В Украине рост интереса к крупным проектам отмечается на фоне малой емкости некоторых региональных рынков. Поэтому девелоперы нередко развивают МФК из-за отсутствия возможности освоить участок одним типом недвижимости",— комментирует Виталий Бойко.

В связи с наличием составляющих разного целевого назначения сложно вычислить уровень доходности МФК. Тем не менее благодаря эффекту синергии масштабные комплексы могут демонстрировать весьма неплохие показатели. "Арендные ставки в МФК обычно превышают среднерыночные, поэтому и показатели доходности таких проектов выше, чем других типов недвижимости. Однако расчет реальной стоимости такого объекта довольно затруднителен",— подчеркивает исполнительный директор HCM Group Александр Костюк. По оценкам Александра Марченко, доходность подобных проектов не уступает средней по рынку, что в настоящее время составляет 9-11%.

Сложности проектирования

Проекты МФК, которые так привлекают отечественных девелоперов, содержат в себе не только широкие возможности и преференции. Реализация МФК предполагает высокий уровень профессионализма и большой опыт всех участников проекта. Ситуация осложняется тем, что украинским операторам рынка недвижимости нужно учиться на чужих ошибках, ведь собственных неудач и завоеваний на поприще развития масштабных МФК в Украине пока нет. "Среди архитектурных проектов МФК, которые проектируются, в особенности зарубежными архитекторами, можно выделить очень много оригинальных и достойных внимания, но эти идеи не всегда могут быть реализованы в украинской действительности и нормативной базе стандартов",— отмечает Марина Рымаренко. Неудивительно, что именно на этапе проектирования МФК девелоперским компаниям приходится преодолевать сложности и сталкиваться с целым рядом ограничений. В частности, по словам Олега Шакуло, часто возникают вопросы относительно зонирования жилой и офисной частей проекта и его соответствия строительным нормам. Девелоперам, желающим "достучаться до небес", будет еще тяжелее. "Некоторые МФК ввиду своей высотности носят статус экспериментальных объектов, что требует разработки для них всей соответствующей нормативно-технической документации и последующего ее согласования,— объясняет Александр Марченко.— Это приводит к значительному затягиванию сроков реализации проектов". Впрочем, даже при весьма скромной этажности МФК оператор рынка все равно рискует потерять время именно на этапе согласования проекта. "Расположение участка среди существующей городской застройки придает дополнительную сложность,— отмечает Виталий Бойко.— Нередко проектировщик получает от заказчика проекта МФК документы, в которых не учтены интересы людей, живущих на прилегающих территориях, что провоцирует конфликты между инвестором и населением. При этом больше всего страдают проектировщики, вынужденные по несколько раз менять свои решения. Инвестор теряет время и несет дополнительные издержки". Изношенные инженерные коммуникации и транспортные проблемы только добавляют архитекторам головной боли. Неудивительно, что специалисты делятся бытующим в профессиональных кругах мнением о том, что легче спроектировать и построить МФК на оживленных улицах Манхэттена, чем ввязываться во все это в Киеве. Но игра стоит свеч, а ответственность на этапе выбора архитектора поможет девелоперу решать возникающие проблемы наиболее эффективно. "К крупным проектам МФК должны привлекаться несколько архитектурных команд, способных решить те вопросы, в которых их специализация более сильная,— считает Марина Рымаренко.— Так, многие гостиничные операторы имеют несколько архитектурных бюро, с которыми они работают в данном регионе. Особая специфика существует и в сфере ритейла. В свою очередь, задача девелопера — объединить усилия архитекторов и сделать проект не только архитектурно привлекательным, но и экономически эффективным". Важность участия в создании МФК опытных проектировщиков и консультантов также подчеркивают в компании HCM Group. "Специалисты должны тщательно продумывать транспортные и человеческие потоки,— говорит Александр Костюк.— Сложность представляет также определение этапности введения в эксплуатацию. Все процессы нуждаются в очень четком планировании и соблюдении графиков. А поскольку проекты большие и зачастую их реализуют группы собственников, управление потребует дополнительных менеджерских усилий". В итоге добиться выдающихся результатов в сфере развития МФК девелоперу будет куда сложнее, чем в случае с объектами с одним целевым назначением. Цена ошибки возрастает ввиду большого масштаба строительства и значительного объема финансовых затрат. "Многофункциональные проекты усложняют задачу девелопера, поскольку успех такого проекта в целом подразумевает то, что все компоненты комплекса должны генерировать прибыль и быть успешными,— говорит Юрий Нартов.— Некие сложности могут возникнуть при продаже такого комплекса. Потенциально возможен вопрос физического деления на компоненты, которое затрудняется ввиду единой инфраструктуры". В условиях глобального кризиса ликвидности, под влиянием которого отечественные девелоперы испытывают сложности в получении кредитов, финансовые затруднения могут стать серьезным препятствием для реализации многих заявленных объектов. "Сегодня основная угроза для МФК — возникшие сложности по финансированию этих масштабных и капиталоемких проектов. Это заставляет девелоперов пересматривать концепции объектов в сторону их дискретности и, соответственно, поэтапного строительства и ввода в эксплуатацию отдельных составляющих",— отмечает Виталий Бойко.