Проблемы роста

За год стоимость основных строительных материалов повысилась в среднем на 55%. С учетом ценового застоя на рынке жилой недвижимости для сохранения конкурентных позиций застройщики вынуждены работать с более низкими показателями рентабельности. В таких условиях многим мелким компаниям, реализующим порядка одного-трех проектов, придется уйти с рынка.

Мария Бабенко

Наиболее существенным фактором, который влияет на рост себестоимости возводимых объектов недвижимости, является подорожание основных строительных материалов. К этой категории относят металл, арматуру, бетон, кирпич, теплоизоляционные материалы, кабельную продукцию, кровельные и отделочные материалы, столярные изделия. "Повышение стоимости стройматериалов аргументируется как существующим ростом, так и ожиданиями дальнейшего изменения цен на энергоносители,— говорит президент строительной компании 'Миськжитлобуд' Денис Костржевский.— Поставщики повышают стоимость своей продукции плавно и с упреждением, чтобы избежать резких скачков цен. Этот процесс начался год назад, когда подорожал газ. Также за этот период ощутимо возросли заработные платы в строительной отрасли. Поэтому уже год мы живем в режиме постоянного уменьшения маржи между себестоимостью и ценой продажи". По оценке Дениса Костржевского, рост цен на строительные материалы по разным товарным группам за период с августа 2007 по август 2008 года составил от 29% до 95%.

Застройщики могут обеспечивать себе некое пространство для маневров, используя, например, вместо кирпича более дешевые блоки из пенобетона. В частности, в коттеджном строительстве этот экономичный и не так интенсивно дорожающий материал уже нашел широкое распространение. Тем не менее в большинстве случаев применение новых технологий и стандартов приводит не к снижению, а к увеличению себестоимости строительства. Застройщики аргументируют цены на объекты высокого класса тем, что качество не может быть дешевым. Кроме того, затраты на сооружение дома с оригинальным архитектурным решением, где на каждую квартиру приходится по два места в подземном паркинге, а все процессы находятся под управлением системы "умный дом", значительно превышают себестоимость ничем не примечательной многоэтажки эконом-класса. "Качественные проекты выполняются в соответствии с последними новинками в области инженерии и дизайна, что делает их дороже,— отмечает руководитель строительства компании HCM Group Валентин Иосипенко.— Поэтому компания, управляющая проектом, должна уделить значительное внимание работе с архитектором и контролировать процесс разработки дизайна". Несколько оптимизировать свои затраты девелопер может в случае, если основные исполнители тех или иных работ отбираются при помощи тендеров. "Важным моментом, который влияет на стоимость строительства, являются честные и прозрачные условия на всех этапах тендера: при выборе генерального подрядчика, архитектора, субподрядчиков",— подчеркивает Валентин Иосипенко.

Муниципальное обременение

Помимо стоимости стройматериалов существенной статьей расходов являются отчисления на муниципальные и районные нужды. В процессе реализации проектов, в особенности в сфере жилой недвижимости, девелоперы несут значительные расходы, не имеющие непосредственного отношения к строительству объекта. "Существенными в структуре себестоимости являются затраты на участие застройщика в развитии социально-транспортной инфраструктуры города,— отмечает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "Т.М.М." Алексей Говорун.— В зависимости от типа недвижимости и места расположения объекта объем отчислений на паевое участие застройщика в развитии социальной инфраструктуры города может составлять до 30% от затрат на строительно-монтажные работы". В рамках социальной нагрузки застройщики осуществляют прямые денежные отчисления и передают часть квадратных метров, ведут строительство инженерных сетей (до 25% от объема затрат на реализацию проекта недвижимости), возводят в жилых массивах школы или детские сады. В частности, по информации господина Иосипенко, на сегодняшний день застройщики передают государству 12% жилых площадей в объектах, возведенных в центре города, 7% — в построенных на окраине, еще 2% передается эксплуатирующей организации или ЖЭКу. Кроме того, компании-застройщики принимают участие в социальных программах района. По словам Валентина Иосипенко, размер таких отчислений в среднем составляет около 10%, но в отдельных случаях может доходить до 20% от сметной стоимости строительства.

Впрочем, в конце августа было принято постановление правительства, согласно которому большинство налоговых отчислений и сборов подлежит отмене. Так, их суммарный размер в сегменте жилой недвижимости должен быть снижен с 49,5% от стоимости строительства до 4%, для нежилых объектов — с 37,5% до 5%. Но участники рынка отмечают, что данное постановление не может быть выполнено, так как введение и отмена подобных отчислений и сборов относятся к сфере компетенции органов местного самоуправления, в чьей собственности находится земля, на которой ведется строительство. Следует отметить, что даже если данные начинания, несмотря на прогнозируемое противодействие местных властей, и будут претворены в жизнь, на уже анонсированных и запущенных проектах это не отразится.

Компании, которые реализуют проекты жилой или коммерческой недвижимости среди существующей застройки, в особенности в центре города, могут также столкнуться с дополнительными расходами в виде компенсаций страдающим от строительной пыли и шума жителям близлежащих домов. Кроме того, граждане могут добиваться компенсаций не только за причиненные неудобства, но и за возможное снижение стоимости их старого жилья на фоне нового строительства. "Исходя из правил застройки Киева в случае строительства в пределах существующей городской застройки инвестор (заказчик) еще до начала строительных работ должен обеспечить исследование и фиксацию технического состояния существующих зданий и сооружений, находящихся в непосредственной близости от строительной площадки,— говорит господин Иосипенко.— Кроме того, в составе проектной документации должны быть предусмотрены меры по обеспечению безопасной эксплуатации зданий во время строительства, а также улучшению санитарно-гигиенической ситуации".

На объектах, расположенных в историческом центре Киева, до начала работ на участке застройщики должны обеспечить работу археологической группы. И если на месте будущего котлована обнаружат древний сруб или другой значимый исторический объект, требующий тщательного изучения, начало строительных работ придется задержать. "Если в зоне будущего строительства расположены парки, скверы, места отдыха, а также прямо или косвенно задевается памятник истории или культуры, на застройщика ложится нагрузка от хранителей истории и борцов за экологию,— добавляет Валентин Иосипенко.— Политическая нагрузка появляется тогда, когда ситуация в стране влияет на рынок недвижимости и стройматериалов или те или иные политические силы становятся инициаторами массовых выступлений против строительства".

Ускользающая рентабельность

Сегодня, когда из-за сворачивания ипотечных программ и ряда других факторов активность на первичном рынке жилья снизилась до минимума, застройщики уже не имеют широкого пространства для маневров в ценообразовании. Невысокий платежеспособный спрос сдерживает подорожание жилья, а рост себестоимости строительства вынуждает застройщиков снижать рентабельность, чтобы сохранить конкурентные цены.

"Падение доходности в строительном сегменте происходит из-за роста себестоимости без адекватного повышения цены продаж,— говорит Денис Костржевский.— Ранее при росте себестоимости на 10% застройщик повышал цену продажи на 20%, закладывая запас для компенсации будущего увеличения себестоимости. Сейчас такой возможности у застройщиков нет, потому что запас роста продажной цены ограничен сверху покупательной способностью населения. Люди уже не тянут те цены, которые существуют на рынке, и этот фактор при увеличении себестоимости ограничивает застройщиков в повышении продажной цены". Впрочем, застройщики повышают цены на жилую недвижимость и сегодня. Так, в I полугодии киевская "первичка" подорожала, по данным "Украинской торговой гильдии", на 9,6%. Однако, по словам операторов рынка, подобный рост стоимости жилья не компенсирует увеличения себестоимости строительства. Особенно неблагоприятными подобные условия являются для мелких компаний, которые реализуют один-три небольших проекта. Не имея возможности реструктуризировать риски за счет больших объемов строительства, многие из них будут вынуждены уйти с рынка. "При существующей инфляции, удорожании строительных материалов, услуг и других составляющих стоимость реализации проектов недвижимости не снизится,— заключает Валентин Иосипенко.— При этом за счет банкротства мелких компаний объемы строительства могут уменьшиться". В результате на рынок могут поступить так называемые "долгострои" — объекты незавершенного строительства. "Активы обанкротившихся застройщиков, возможно, будут у них выкуплены, но наверняка не конечными покупателями,— говорит Денис Костржевский.— Может быть, застройщик и продаст какую-то часть квартир дешевле рыночной стоимости, но наверняка в своих кругах. А в основном такие недостроенные объекты придется продавать второй раз либо вкладывать дополнительные средства, что приведет к удорожанию, а не к удешевлению".

Сегмент коммерческой недвижимости в этом контексте выглядит привлекательнее. При себестоимости, вполне сопоставимой с жилым строительством, торговые и офисные площади востребованы на рынке и демонстрируют стабильный рост стоимости аренды и продажи. В связи с этим с целью реструктуризации рисков многие девелоперы развивают проекты многофункциональных комплексов, где наряду с жилой составляющей присутствуют коммерческие площади. Очевидным становится тот факт, что девелопмент недвижимости — сфера, которой еще несколько лет назад стремились заниматься многие игроки с весьма разными возможностями, подготовкой и потенциалом,— сегодня уже не сулит операторам легких денег.