Место под солнцем
Сингапурская недвижимость представляет собой новый, пока еще неосвоенный рынок для отечественных инвесторов. Здесь низкие налоги, хорошие перспективы и бум на эксклюзивную недвижимость. Впрочем, правила игры хоть и прозрачные, но для наших соотечественников непривычные.
Сингапур по сути является "окном в Азию" для европейского и американского бизнеса. Крупные международные корпорации стараются разместить на острове свои главные азиатские офисы. В результате город притягивает специалистов из всей Юго-Восточной Азии и Китая (к слову, 70% населения страны — этнические китайцы). Так как английский является одним из государственных языков, в Сингапуре отлично чувствуют себя приезжие из Америки и Австралии.
В прошлом году в Сингапуре было выдано 63,6 тыс. разрешений на проживание, 17,3 тыс. иностранцев получили сингапурское гражданство. Все это порождает спрос на жилье, причем платежеспособный. Последние четыре года в Сингапуре наблюдается устойчивый рост стоимости недвижимости, особенно в последние полтора года.
Когда все государство расположено на маленьком острове, земельный вопрос стоит очень остро. Немногие оставшиеся участки распределяют на проводимых каждые полгода тендерах. Экономические параметры проектов на начальном этапе не рассматриваются: комиссия отбирает три наиболее интересные с архитектурной точки зрения варианта, а уже из них предпочтение отдается наиболее выгодному.
Другая сторона земельного вопроса — запрет для иностранцев на покупку земли, коттеджей и вообще жилья в любых домах ниже шести этажей (правда, есть возможность оформить недвижимость в долгосрочную аренду). Единственное место, где негражданин может купить дом с землей,— Сентоза. Это небольшой остров у самого берега, куда ведет мост и проложена канатная дорога. Сентоза — местный центр отдыха и развлечений, дорогих ресторанов и весьма недешевого жилья. Иностранцы могут купить здесь так называемые бунгало, которые представляют собой полноценные двухэтажные коттеджи. Единой стилистики нет: можно встретить и довольно сдержанные дома в классическом европейском стиле, и изыски современного дизайна. Объединяет постройки только то, что участки земли, на которых они стоят, площадью, как правило, не больше шести соток, а цены при этом находятся в пределах 15-25 млн сингапурских долларов ($10,4-17,35 млн). Самые дорогие — на первой линии с видом на море.
Следует отметить, что в Сингапуре площадь жилья указывается в квадратных футах, а размеры квартир считают не по комнатам, а по спальням. Так, квартира с четырьмя спальнями может оказаться и пяти-, и шести-, и семикомнатной в зависимости от наличия столовой, гостиной и помещения для прислуги.
Остров несвободы
Сингапур известен жестким государственным контролем над общественной жизнью. Многие наслышаны о фантастических размерах штрафов за переход улицы в неположенном месте или брошенный мимо урны окурок. Государственного регулирования не избежал и рынок недвижимости. На девелоперов наложены серьезные ограничения, призванные защищать интересы покупателей жилья. Все договоры между продавцами и покупателями недвижимости заполняются стандартным образом, по общеизвестным, одобренным государством образцам. Мало того, госадминистрация следит, чтобы деньги покупателя, если он купил квартиру на ранней стадии строительства, тратились именно на строительство. То есть сколько бы ни было уплачено при покупке, эти средства не идут напрямую девелоперу, а поступают на специальный счет, откуда тот вправе снимать деньги только по частям, в зависимости от стадии строительства. Государство также страхует покупателей от банкротства девелопера, для этого существует компенсационный фонд.
За срыв срока сдачи объекта установлены крупные штрафы. Ответственность наступает даже при минимальной просрочке. Поэтому в большинстве своем строительные компании, чтобы не рисковать, сдают объекты даже немного раньше заявленного срока. По причине низких рисков квартиры зачастую распродаются на ранней стадии готовности дома. Соответственно, такие покупки дополнительно стимулировать не нужно — и инвестиционные цены отсутствуют. Таким образом, прибыль частного инвестора зависит исключительно от общего роста рынка. При этом нет ограничений на перепродажу квартир в еще не построенном доме.
Жилье в Сингапуре принято сдавать с отделкой и с минимальным набором бытовой техники. В презентационных квартирах, куда девелоперы приглашают на просмотр потенциальных покупателей, даже несмотря на середину буднего дня, толпится народ — в Сингапуре до трети квартир продается застройщиками напрямую.
Дело в том, что все предложения по продаже и аренде жилья являются открытой информацией. Поэтому сингапурцы часто обходятся без риэлтеров, а если и пользуются услугами посредников, то комиссионные не превышают 1-1,5%. Зато хороший риэлтер поможет клиенту не запутаться в непростых сингапурских реалиях. Например, можно купить на вторичном рынке дешевую квартиру в "социальном" доме, в каких живут 80% сингапурцев. Но снова продать ее можно будет только через два-три года. Таким образом здесь пресекают спекуляцию социальным жильем. Квартиру в "социальном" доме даже сдавать целиком нельзя (но местные жители обходят этот запрет, сдавая квартиры с одной запертой комнатой — формально она остается за хозяевами). Снаружи эти панельные дома очень смахивают на Борщаговку, утопающую в тропической зелени, но при этом сами квартиры куда лучше киевского эконом-класса. Доступное жилье, которое с огромными субсидиями может купить сингапурская молодая семья,— это как минимум "трешка" под 100 кв. м.
Смена элит
В Сингапуре почти не дорожают дешевые квартиры, то есть жилье эконом-класса. В первую очередь в силу многочисленных ограничений на операции с ними. Более привлекательны вложения в кондоминиумы. Причем важно, чтобы дом был новый. Кондоминиумы, построенные восемь лет назад, уже на треть дешевле, а 20-летние — дешевле вдвое. И дело не в том, что старые дома дешевеют, просто дорожают они куда медленнее.
Во многом это связано с тем, что несколько лет назад в Сингапуре утвердился новый подход к элитному жилью. Раньше строили дома почти одинаковые, ничем не выдающиеся, хотя и удобные для жизни. Теперь этого мало, люди хотят жить в интересных, необычных зданиях, построенных по оригинальному проекту. К тому же в моду вошли "зеленые технологии" и "умные дома". Так, квартиры в One Shenton — двух башнях на общем стилобате со встроенными в футуристическую конструкцию живыми деревьями — были распроданы в первые же месяцы.
"Мы начали строить дома совершенно нового уровня. Это современные материалы, 'зеленые технологии', экономия электричества и воды",— говорит один из богатейших людей Азии сингапурский миллиардер Квек Линг Бинг, председатель правления крупнейшей в Сингапуре девелоперской компании CDL-group.
Сейчас в городе бум на строительство культовых домов. Все серьезные девелоперы (сингапурскую "большую тройку" составляют CDL-group, Capital Land и Keppel Land) пытаются в этом друг друга перещеголять. Пожалуй, самый вероятный кандидат на победу — роскошные апартаменты St. Regis с персональными лифтами и приставленным к каждой квартире дворецким. Квартира с четырьмя спальнями площадью 200 кв. м обойдется здесь в 8 млн сингапурских долларов ($5,57 млн).
В элитном сегменте цены на недвижимость повысились в прошлом году на 30%, однако затем упали приблизительно на 10% вследствие коррекции рынка. В очень большой степени цена жилья зависит от района. Самые престижные районы — 9-й, 10-й (в нем расположен St. Regis) и 11-й в старой части города, а также 1-й и 4-й — так называемый Морской Залив и остров Сентоза. Для сравнения: 1 кв. м в кондоминиуме Shelford Suites (11-й район) стоит около $12 тыс., а в новом жилом комплексе Livia в окраинном районе возле аэропорта — $4,5 тыс. Большую квартиру с четырьмя спальнями (читай: шестикомнатную) в этом недорогом доме можно купить всего за 1 млн сингапурских долларов ($0,69 млн).
Кстати, если, потратив миллион на квартиру, еще столько же вложить в сингапурский бизнес или венчурный фонд, можно становиться в очередь за видом на жительство. Так работает одна из программ привлечения иностранных инвестиций. Тем же целям служат и некоторые особенности налоговой системы. В Сингапуре нет налога на наследование и на рост капитала, а налог на доходы физических лиц ни при каких обстоятельствах не превышает 20%.
Налог на жилье зависит от того, как оно используется. Подсчитывают, какой годовой доход эта недвижимость могла бы принести при сдаче в аренду. И если квартира или дом действительно сдается, ежегодно придется платить по 10% этой суммы. Если же хозяин квартиры живет в ней, налог снижается до 4%.
Среди преимуществ сингапурского рынка недвижимости — цена входного билета. Элитная недвижимость стоит в среднем значительно меньше, чем в Гонконге или Токио. Причем если во многих странах региона ипотечные ставки превышают 10%, то в Сингапуре они ниже 4% в год.
Сейчас экономика города-государства интенсивно развивается. Большие надежды сингапурцы возлагают на строящиеся в деловой части города казино, которые сделают его едва ли не игорной столицей Азии. Что вполне возможно, ведь вокруг множество исламских стран и Китай, где азартные игры запрещены.