Международная финансовая корпорация (IFC) проанализировала поведение более 30 тыс. российских ипотечных заемщиков и построила российские модели дефолтов и досрочного погашения ипотеки. Хотя они показали принципиальное сходство с аналогичными американскими моделями, из-за низкого уровня развития ипотеки повторения американского кризиса в России эксперты не прогнозируют. Напротив, сходство поведенческих моделей заемщиков снижает риски инвесторов в российские ипотечные облигации, уверены участники рынка.
Международная финансовая корпорация исследовала, что происходит с ипотечными кредитами, лежащими в обеспечении публичных сделок по выпуску ипотечных облигаций на российском рынке. Такие бумаги в России выпускали ГПБ-ипотека (на 3 млрд руб.) и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (два выпуска на 3,2 и 10,5 млрд руб.). На основании статистики по 32,5 тыс. ссуд, выданных в разных регионах и секьюритизированных АИЖК и ГПБ-ипотекой, IFC построило российскую модель дефолтов и досрочного погашения, позволяющую спрогнозировать изменение денежного потока по портфелю рублевых ипотечных кредитов.
Построенные IFC модели показали, что поведение российских заемщиков в части неплатежей по ипотеке либо ее досрочного погашения принципиально соответствует поведению американских ипотечных заемщиков. "Формы кривых досрочного погашения и дефолтов в российской модели стандартные для традиционной американской модели,— указывает руководитель проекта IFC "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Андрей Милютин.— Цифры, безусловно, различаются, но ввиду разного уровня развития российского и американского ипотечных рынков сравнивать их некорректно".
Согласно российской модели дефолтов по ипотеке, рост объема неплатежей по кредитам наблюдается с 11-го по 16-й месяц их обслуживания (см. график). К этому моменту годовая доля дефолтов достигает 0,9% от общего объема ипотечного портфеля. После 16-го месяца доля дефолтных кредитов начинает снижаться и к 22-му месяцу стабилизируется на уровне 0,5%. Для целей построения модели IFC относило кредит к категории дефолтных, если платежи по нему просрочены на 90 и более дней. Объем досрочного погашения, начиная с 6-го месяца обслуживания кредита, постоянно растет и к 30-му месяцу стабилизируется на уровне приблизительно 15% ипотечного портфеля ежегодно.
Аналогичную динамику с некоторой разницей в сроках и суммах демонстрируют и американские модели досрочного погашения и дефолтов по ипотеке. При этом принципиальное сходство поведения российских и американских ипотечных заемщиков является скорее плюсом для потенциальных инвесторов в российские ипотечные облигации, нежели минусом. "Это делает поступления по кредитам, лежащим в основе ипотечных облигаций, более предсказуемыми, а сами бумаги, соответственно, менее рискованными и более привлекательными для инвесторов",— пояснил Андрей Милютин.
Единственная значимая особенность российского ипотечного рынка, которую отметили в IFC,— большой объем частичного досрочного погашения, чего практически нет на западных рынках. Ежегодное уменьшение портфеля за счет этого составляет порядка 5%. "Это очень сильно влияет на сроки и состав будущих денежных потоков по портфелю, и, следовательно, на цену таких активов",— говорит господин Милютин. Так, полное досрочное погашение 15% портфеля ежегодно, сократило бы "срок жизни" кредитов с 325 до 208 месяцев. Если же учитывать частичное досрочное погашение, то уже до 130 месяцев.
По оценкам участников рынка, масштабы частичного досрочного погашения в реальности даже больше, чем показало исследование IFC. "Из-за досрочного погашения заемщиками ипотеки, "срок жизни" кредита сокращается до 84-96 месяцев",— констатирует зампредправления Юниаструм банка Сергей Бессонов. Уровень дефолтов по ипотеке участники рынка тоже оценили выше, чем IFC. "Помимо финансовых дефолтов, существуют еще нефинансовые (например, заемщик не продлил договор страхования, подделал документы и т. п.), которые не учтены в модели IFC",— указывает господин Бессонов.
Впрочем, схожесть поведенческих моделей российских и американских ипотечных заемщиков не дает экспертам оснований прогнозировать повторение американского ипотечного кризиса в России. "Подавляющее большинство кредитов у нас класса "прайм", объем ипотеки не превышает 2% от ВВП против 70% в США",— рассуждает зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Кроме того, в России пока нет стагнации на рынке жилья и массовых банкротств крупных предприятий, добавляет Сергей Бессонов.