Начало сентября ознаменовалось увеличением темпа роста цен на московском рынке. Правда, чем это обусловлено в большей степени — реальным увеличением спроса или традицией поднимать цены, пока не понятно.
Сентябрь — это не только начало учебного года, период окончания отпусков и появления пробок на дорогах, но и время повышения цен на жилье. Рассчитывая на возобновление активности покупателей, девелоперы поднимают ценники или просто заканчивают летние скидки. Не стал исключением и этот год: на большинстве объектов цены поднялись в среднем на 3-5%.
А вот на вторичном рынке осень наступила незаметно. Жилье дорожало в начале сентября немного более активно, чем в обычно тихом августе. Кроме того, в начале сентября картину испортил доллар: из-за его резкого подорожания цены на московские квартиры в долларовом эквиваленте не выросли ни на йоту, хотя в рублях подорожали сразу на 1,8%.
Тем не менее особого увеличения спроса в последние полтора месяца продавцы не отмечают. Будущее московского рынка недвижимости по-прежнему туманно. С одной стороны, падение фондового рынка и ожидание кризиса в стране приводят к тому, что потенциальные покупатели очень настороженно относятся к недвижимости. С другой — многие эксперты полагают, что в условиях нестабильности инвесторы снова могут начать вкладывать деньги в "материальные" активы — столичные квадратные метры.
Мнения участников рынка
Олег Борисенок, аналитик компании "Комстрин":
— Конец лета охарактеризовался снижением темпа роста стоимости жилья. Фактически можно предположить, что волна роста пошла на спад и осенью-зимой можно ждать окончательной остановки роста, а затем неизбежна коррекция. Вероятно, что снижение цен будет значительным. Во-первых, спрос сейчас низкий — об этом свидетельствует множество свободных квартир на объектах, которые сданы достаточно давно. Во-вторых, Россия не может вечно оставаться в стороне от мирового кризиса и рано или поздно его волна настигнет и нас. Вопрос в том, насколько будут тяжелы его последствия. Естественно, вряд ли они будут такими же печальными, как в США, но то, что они будут заметны, однозначно.
Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed:
— Покупательская активность на рынке элитной недвижимости является такой же, что и в предыдущие годы. Падения, скорее всего, не произойдет, так как средства вложены и расставаться с прибылью, даже если она виртуальная, никто не собирается.
Также должен оживиться рынок вторичной недвижимости (готовые объекты), так как в существующей ситуации покупатели будут опасаться вкладывать деньги в недостроенные объекты и предпочтут заплатить больше, зато так будет надежнее.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком":
— Ценовой прирост, выраженный в долларах, составил за прошедший месяц всего 2,8%. Это намного ниже прироста предыдущих двух летних месяцев (и в июне, и июле — по 3,9%). В настоящее время средняя цена квадратного метра в столице достигла $8,4 тыс.
В рублях результат иной. С учетом роста курса доллара и подсчитанной за август инфляции прирост рублевых цен составил 6,1%. Понятно, что сейчас такой динамикой цены обязаны исключительно курсовым колебаниям. Но учитывая, что значительная часть расчетов на рынке сейчас происходит в рублях, говорить, что цены выросли меньше, чем на 3%, было бы неверно. В настоящий момент средняя цена столичного квадратного метра, выраженная в рублях, составляет 201,3 тыс. руб.
Спрос пока также сохраняется на достигнутых к началу лета уровнях. По сравнению с ажиотажными значениями февраля--марта сейчас его можно назвать "умеренным".
Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб":
— Макроэкономическая ситуация и падение фондового рынка не могут не повлиять на рынок недвижимости. Пока западные инвесторы не возвращаются в нашу страну из-за политических рисков, фондовый рынок падает и держать там деньги невыгодно даже рядовым инвесторам. Деньги, соответственно, либо кладутся в банк, что тоже не является хорошим выбором, любо вкладываются в недвижимость, несмотря на высокие цены. Именно этот фактор обеспечивает хоть какой-то спрос на квартиры в текущей ситуации, потому что цены все-таки слишком велики. Вложение в недвижимость всегда являлось одним из способов сохранения денег. Это ни в коем случае не преумножение капитала, особенно на сегодняшнем рынке, но некая гарантия его сохранности.
"Урезанные" спрос и предложение находятся в определенном балансе друг с другом. Цена была бы неоправданной, если бы объем предложения был достаточен. Но объем предложения на рынке многоэтажного жилья настолько невелик, что прогнозы о падении цен в ближайшей перспективе звучат неубедительно.
Евгений Скоморовский, управляющий директор "CENTURY 21 Запад":
— Стоимость квадратного метра жилья в Москве за последний летний месяц возросла не слишком значительно по сравнению с предыдущими месяцами: рост составил около 2,5% в долларовых ценах, соответственно, в связи с укреплением американской валюты цены в рублях поднялись еще больше. Стабильная динамика роста сохраняется уже на протяжении длительного периода времени, и нет серьезных факторов, которые могли бы воспрепятствовать ее продолжению в ближайшие недели. Спрос по-прежнему стабильный, объем предложений также достаточный для нормального функционирования рынка недвижимости. Тем не менее среди собственников жилья отмечается повышение эмоциональной напряженности, многие дезориентированы как международной политической обстановкой, так и нагнетаемым чувством скорого прекращения периода "рынка продавцов".
Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН:
— В преддверии наступления периода деловой активности конец лета ознаменовался ростом интереса потребителей во всех сегментах рынка жилой недвижимости. При этом существующий ограниченный объем предложения преимущественно сохранился на прежнем уровне. Впервые за последние месяцы вследствие заметного укрепления доллара рублевая динамика цен на жилье оказалась выше темпов изменения ценовых показателей, фиксируемых в американской валюте.
В августе увеличение покупательской активности, начавшееся в этом году месяцем ранее — в разгар периода летних отпусков, продолжилось, хотя и с менее интенсивными по сравнению с июлем темпами. Минимальное увеличение спроса было зафиксировано в сегменте новостроек (как в Москве, так и в Подмосковье) — 4-7%. Максимальный же потребительский интерес вызвали относительно новые, но готовые областные квартиры (вчерашние новостройки) — увеличение спроса до 25-30%. Вторичное жилье в Москве — единственный сегмент, относительно которого по итогам августа зафиксировано сокращение потребительского интереса почти на 10%.
Иван Романов, управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция":
— Сокращение спроса, на мой взгляд, будет практически компенсировано сокращением предложения. Уже несколько лет объем строительства и предлагаемых на рынке площадок падает ввиду того, что исчерпываются резервы точечной застройки и некапиталоемкого преобразования промышленных территорий. На рынок выводится все меньше новых объектов. И в процентном соотношении падение предложения будет сопоставимо с падением спроса, вызванным уходом спекулятивных игроков.
Таким образом, две противонаправленные тенденции сохранят соотношение спроса и предложения на существующем уровне, поэтому предпосылок для падения цен на недвижимость в ближайшее время нет. Что же касается снижения стоимости жилья, то оно будет возможно лишь в случае, если сокращение спроса будет более значительным, чем предложения.
Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty:
— Лето не принесло ожидаемого многими затишья: активность на рынке элитной недвижимости оставалась довольно высокой, цены по-прежнему росли. Причем не только в ценах предложения, но и в ценах сделок: торгов после осмотра почти не бывает, в то время как повышения цен после осмотров еще встречаются.
Продолжающаяся инфляция, рост спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания, на фоне ограниченных возможностей нового элитного строительства в городе — все это факторы, влияющие на продолжение роста цен. Таким образом, можно прогнозировать медленное постепенное увеличение цен с ускорением темпов в самый активный осенний период, что в итоге может привести к 10-15-процентному росту до конца 2008 года.