Ежегодно увеличивающиеся объемы ввода коммерческой недвижимости делают все более актуальной работу эксплуатирующих организаций. Сегодня большинство собственников предпочитают создавать собственные службы эксплуатации. Однако Евгений Якушин, генеральный директор УК "Система" считает, что через 10─12 лет большинство объектов будут обслуживаться сторонними компаниями. О перспективах развития рынка эксплуатационных услуг он рассказал корреспонденту Ъ РОМАНУ РУСАКОВУ
Чтобы выйти на рынок, материальная база не нужна. Оборудование (определенного качества и количества) приобретается под определенные объекты, контракты. Речь должна идти не о материальной базе, а о кадровом ресурсе, опыте и знаниях специалистов.
Где сегодня готовят специалистов по эксплуатации, откуда компании берут кадры?
Сильная теоретическая база дается на кафедре экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, где проводятся краткосрочные курсы по повышению квалификации. Курсы проводятся также и в Москве — в Академии народного хозяйства.
Сколько, по вашему мнению, стоит обслуживание квадратного метра недвижимости, и есть ли различия в обслуживании торговой и офисной недвижимости?
Различий в принципах эксплуатации и перечне проводимых работ нет, но стоимость отличается. Связано это с тем, что насыщенность инженерными системами офисных площадей больше, чем торговых. Если говорить о цифрах, то цена сетевой эксплуатации недвижимости — от 30 рублей за квадратный метр в месяц.
Каков, по вашему мнению, должен быть минимальный штат эксплуатирующей компании?
Минимальный штат, помимо административного персонала, должен включать еще 5─7 специалистов-практиков по обслуживанию определенных инженерных систем.
Какова доля аутсорсинговых услуг, которые эксплуатирующая компания привлекает при работе на объекте?
Она составляет до 30 процентов.
Есть ли фирмы, которые на 100 процентов используют аутсорсинг?
Мне такие примеры неизвестны.
А может ли быть эффективным такое управление, когда аутсорсинг занимает большую долю услуг?
На мой взгляд — может. На Западе все так и работают, а мы только к этому идем.
Каково максимальное количество объектов, которое может взять на себя фирма?
При сетевой эксплуатации количество объектов может быть очень велико.
Сколько сейчас у вас объектов в эксплуатации?
В эксплуатации сейчас 140 тысяч кв. м. Мы специализируемся на обслуживании инженерных систем логистических комплексов, таких как "Морской порт Санкт-Петербург". Всего в эксплуатации у нас 53 объекта.
Нет ли планов по выходу на рынок эксплуатации жилья?
Таких планов нет. Причина — непрозрачность бизнеса, отсутствие соответствующих законодательных нормативов. Тарифы на обслуживание жилья сейчас не соответствуют рынку. В этом и отличие управления жилой и коммерческой недвижимостью.
Сегодня большинство компаний, владеющих недвижимостью, предпочитают эксплуатировать его самостоятельно. Меняется как-то ситуация — растет количество контрактов со сторонними эксплуатирующими компаниями?
Я всегда говорю, что наш главный враг — иллюзии. За них мы платим неоправданно много. Приведу пример: руководитель обходится собственной службой эксплуатации, которая использует аварийный способ эксплуатации объекта. Разумеется, при этом на объекте нет технического плана развития, плана мероприятий по эксплуатации, сетевого графика обслуживания и бюджета эксплуатации на 12 месяцев. Средства тратятся на аварийное регулирование и решение проблем только по факту их поступления. И если обслуживание объекта стоит, допустим, 125 тысяч рублей в месяц, то собственник при таком подходе платит все 500 тысяч, будучи уверен при этом, что он здорово экономит на эксплуатации.
Как правило, такое недопонимание присуще собственникам второй волны, для которых недвижимость — не просто актив, доставшийся по условно бесплатной приватизации или в результате "рейдерских войн". Для них объект — средство вернуть вложенные деньги, при этом все процессы они хотят контролировать сами.
На Западе совершенно иной подход к ведению бизнеса, чем в России. В Финляндии, например, еще в 1995 году порядка 30 процентов от всех компаний обращались к услугам эксплуатационщиков, а уже через 10 лет отдавать ведение объектов на аутсорсинг стали около 70 процентов всех собственников. В Германии, Франции техническое и сервисное обслуживание осуществляют эксплуатирующие компании в 95 случаях из 100.
То есть можно сказать, что развитию тенденции аутсорсинга мешает психология собственников, их желание все процессы подчинить собственному контролю?
Нельзя сказать, что это мешает. Психология руководителей сродни природному явлению: да, это есть, но причины, действительно мешающие развиваться рынку профессиональных услуг, несколько иные.
Основная проблема — отсутствие единых стандартов по эксплуатации. К сожалению, сегодня услуга не отформатирована, не имеет четкой структуры, что отталкивает собственника. На сайтах саморегулируемых объединений эксплуатационных компаний должна размещаться в свободном доступе информация о стандартах эксплуатации, чтобы любой желающий мог скачать эту информацию и сравнить текущее положение собственных дел с неким эталоном принятых норм и правил. Такой подход применяется, например, в Эстонии, благодаря чему процессы эксплуатации становятся прозрачными и понятными. У нас соответствующий подход будет выработан тогда, когда основные игроки — аффилированные компании — почувствуют в этом необходимость. Пока же стандарты эксплуатации для них что-то вроде "фенечек", а никак не вопросы выживания.
В итоге часто складывается ситуация, когда собственник не знает, что ему потребовать, а некомпетентные эксплуатационщики питают иллюзии, что смогут предоставить высокое качество услуг. Такие случаи нередки, они вредят репутации всех профессионалов рынка. Это еще один повод ввести единые правила игры.
Есть и другая причина, тормозящая процесс развития аутсорсинга, — отсутствие государственного регулирования в вопросах эксплуатации. Пока собственника недвижимости не обяжут в законодательном порядке заключить договор на обслуживание с профилирующей компанией, у нас будут продолжать выходить из строя стадионы, проваливаться крыши рынков и травиться хлором посетители аквапарков.
Еще мешает отсутствие лицензирования процесса. Сложная деятельность должна быть сертифицирована, но пока эксплуатация недвижимости не входит в число видов деятельности, подлежащих лицензированию. Если государством будет подтверждено право компании заниматься эксплуатирующей деятельностью, у собственника к ней будет больше доверия.
Сколько в настоящее время в Санкт-Петербурге компаний, предоставляющих эксплуатационные услуги?
Сегодня на петербургском рынке эксплуатации недвижимости зарегистрированы порядка 300 управляющих компаний. Однако постоянных игроков, которых приглашают собственники, всего порядка семи. Такие компании характеризует раскрученный брэнд, хороший пул клиентов, знание рынка недвижимости.
Все управляющие компании я бы разделил на три категории. Основная категория — УК, вышедшие из крупных девелоперских фирм, в которых была сформирована собственная служба эксплуатации. В процессе работы эти специалисты освоили методы эксплуатации, и в дальнейшем было решено эту услугу продавать. Таких эксплуатирующих компаний большинство, порядка 90 процентов от всех существующих.
Около 8 процентов УК — те компании, которые пришли вслед за западными инвестициями, чтобы их и обслуживать. Еще одна категория управляющих компаний, самая малочисленная, — это необремененные аффилированностью и обеспечением чужих инвестиций компании, которые предоставляют услуги в чистом виде. УК "Система" входит именно в эту категорию эксплуатационных компаний.
Разница между этими компаниями в том, что первые и вторые ставят своей целью обслуживать задачи акционеров, и эксплуатацию в целом рассматривают как некую игрушку. Однако нельзя сказать, какие компании работают более качественно — ввиду отсутствия единых стандартов эксплуатации.
В таком случае, какие из этих трех сотен компаний на рынке Петербурга можно считать независимыми?
Независимость определяется целями акционеров — собственников эксплуатационных компаний. УК первой и второй категорий — вышедшие из девелоперских компаний и пришедшие для обслуживания западных инвестиций — это по большому счету та же служба эксплуатации, вынесенная за пределы производства. Независимые эксплуатационщики — это как раз те 2 процента, цель работы которых — эксплуатация недвижимости. Как правило, они имеют большой опыт эксплуатации. Пока таких компаний немного, их можно назвать представителями третьей волны.
На какой стадии проекта девелоперу следует начинать подбор эксплуатирующей компании?
Чтобы создать конкурентоспособный девелоперский продукт, специалистов-практиков нужно привлекать еще на стадии разработки концепции — эксплуатационники должны понимать смысл каждого спроектированного решения. Ведь нередки случаи, когда управляющие компании сталкиваются с недодуманными решениями строителей, проектировщиков и девелоперов. Это влечет за собой увеличение стоимости (при устранении недостатков) или дополнительную эксплуатацию (если устранение недочетов невозможно).
Сопровождение проектирования строительства управляющей компанией — не надуманная услуга эксплуатационников и не только возможность подготовить площадку для будущей эксплуатации; это одна из составляющих девелоперского проекта.
Кроме того, как известно, стоимость девелоперского проекта в среднем на 50 процентов состоит из стоимости инженерных систем и оборудования. Рекомендации по выбору инженерного оборудования, которые дает эксплуатационная компания, соответствуют будущей концепции эксплуатации объекта недвижимости и позволяют сэкономить инвестиции.
Какие ошибки девелоперов приходится исправлять эксплуатационникам?
Как я уже сказал, ошибки закладываются на стадии разработки концепции, проектирования и строительства. К примеру, в одном из построенных бизнес-центров класса А не были предусмотрены специальные сливы для отработанной клининговой компанией воды. Вся вода, по советскому стандарту, сливалась в унитаз. В наше время это просто нонсенс. Эксплуатирующей компании пришлось модернизировать систему водоотвода и канализации. А ведь такую ошибку можно было ликвидировать еще на этапе проектирования, если бы собственник вовремя обратился к практикам.
Из-за отсутствия времени и практического опыта девелоперов сегодня случается огромное количество подобных ошибок.