Компания "ХХI век" избавляется от логистического бизнеса. Вчера девелопер объявил о подписании протокола о намерении, касающегося продажи подразделения по логистике, с крупной европейской девелоперской компанией. Проекты "ХХI века" в логистической недвижимости могут быть оценены приблизительно в $150 млн. Компания избавляется не только от непрофильного бизнеса, но и от менее прибыльного, отмечают участники рынка.
"XXI век" подписал протокол о намерении, касающийся продажи своих логистических проектов, с крупным европейским девелопером, говорится во вчерашнем сообщении компании на AIM LSE. Совет директоров "ХХI века" утвердил решение о продаже логистических активов по цене, близкой к их чистой стоимости. Компания сфокусируется на развитии основных проектов и улучшении их ликвидности, говорится в сообщении. По итогам 2007 года чистая стоимость активов (NAV) логистического подразделения девелопера составляла $167 млн (около 9% от стоимости всего портфеля, или 14% в пересчете на кв. м). Председатель совета директоров "XXI века" Лев Парцхаладзе уточнил Ъ, что сейчас стоимость активов составляет порядка $190 млн.
Назвать будущего покупателя логистических активов до совершения сделки в компании отказались (сейчас проводится due diligence "ХХI века"). Лев Парцхаладзе рассказал, что в случае завершения сделки компания будет продолжать развивать эти проекты как девелопер, но по условиям договора в течение определенного времени не сможет инвестировать в новые логистические проекты. "Мы не отказываемся от этого бизнеса, просто сфокусируемся на развитии других сегментов",— отметил господин Парцхаладзе. Два источника Ъ, близких к переговорам, рассказали, что "ХХI век" вел переговоры с одним из крупнейших девелоперов в мире американской ProLogis (управляет проектами недвижимости на сумму более $40 млрд площадью 50,4 млн кв. м). "Но в итоге договор был подписан с другой, не менее крупной компанией",— сообщил источник Ъ, близкий к компании.
Складская недвижимость никогда не была профильным бизнесом "ХХI века". О выходе в этот сегмент девелопер объявил в феврале прошлого года (см. Ъ от 20 февраля 2007 года). Тогда участники рынка объясняли этот шаг стремлением выполнить условия западных инвесторов компании, для которых важно иметь в портфеле приносящую стабильный доход логистическую недвижимость (минимальный срок аренды складских помещений для любого оператора составляет десять лет). Сейчас в портфеле компании семь логистических проектов в Киевской области, Одессе, Днепропетровске, Харькове и Симферополе общей площадью 899,3 тыс. кв. м. Площадь земельных участков под проекты — 192,5 га. "Они избавляются от менее прибыльного бизнеса, который могут себе позволить крупные фонды, имеющие дешевые средства. Если рентабельность проектов складской недвижимости — 12-15% годовых, то офисной — 25%",— говорит заместитель гендиректора FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко. "В логистических проектах компания владеет 100%, поэтому это подразделение также проще продать из-за отсутствия других собственников",— отмечает аналитик ИК Dragon Capital Таисия Шепетко.
В портфеле "ХХI века" — 43 проекта в сфере жилой и коммерческой недвижимости общей площадью более 6,3 млн кв. м и полезной — 3,1 млн кв. м. NAV по итогам 2007 года — $1,8 млрд (+150% к 2006 году), выручка — $20,2 млн (+61,3%). Льву Парцхаладзе и менеджменту принадлежит 62,2% акций компании, free float — 37,8% (крупнейший акционер — JP Morgan; 5,64%). Капитализация на вчера — $548,4 млн.
Продажа логистического бизнеса — для девелопера вынужденный шаг. На развитие проектов в этом году компании необходимо около $600 млн, часть средств удалось занять ($90 млн кредитов и евробонды на $150 млн), но этой суммы явно недостаточно. Кроме того, из-за того что акции компании стремительно дешевеют, она была вынуждена отказаться от SPO в этом году. С 27 мая (именно тогда началось падение; см. Ъ от 11 июля) капитализация компании упала на $485,6 млн. Дисконт к чистой стоимости активов составляет 70% (показатель P/NAV — 0,3). Поэтому единственный способ привлечь средства и не сорвать планы по развитию проектов — это продать готовые объекты или доли в своих проектах. "Кроме того, 'XXI веку' необходимо обслуживать свои долговые обязательства, которые в этом году увеличились",— отмечает госпожа Шепетко. По ее словам, продать логистический бизнес с премией к NAV с текущим P/NAV компании вряд ли удастся. Попросивший об анонимности аналитик одного из банков считает, что бизнес будет продан с дисконтом к NAV 20-30%.