За спрос ипотеку не берут
Девелопмент
После отмены льготных ипотечных программ в июле 2024 года комфорт-класс демонстрирует большее охлаждение динамики продаж по сравнению с другими сегментами: бизнес-классом, элитной и премиальной недвижимостью, а также сервисными апартаментами. Почему в нынешних условиях цены на недвижимость идут вверх, нарастила ли свою привлекательность рассрочка, а также за счет чего намерены конкурировать девелоперы, разбирался корреспондент Business Guide.
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Сегмент сегменту рознь
В течение второго полугодия 2024 года рынок недвижимости находился в ожидаемом состоянии стабилизации после прекращения действия льготной ипотеки с государственной поддержкой под 8% годовых, а также изменения условий семейной программы и исключения Санкт-Петербурга из IT-ипотеки. По мнению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», отмена льготной ипотеки на рынке Северной столицы сказалась не так драматично, как в ряде других регионов. «Даже по сравнению с Москвой снижение продаж в моменте было чуть более умеренным. Но общий итог таков, что рынок потерял примерно половину от потенциального спроса. Разумеется, за счет масс-маркета, наиболее чувствительного к доступности ипотеки»,— говорит эксперт.
Ксения Садкова, директор по продажам Legenda, солидарна с коллегой. Она указывает, что покупатели зачастую использовали льготную ипотеку, чтобы приобрести недорогие малогабаритные лоты: студии и однокомнатные квартиры в спальных районах или на периферии. «После окончания льготной ипотеки этот сегмент оказался в более уязвимом положении. В высоких сегментах с платежеспособным спросом эта тенденция проявилась в меньшей степени»,— отмечает эксперт.
О том, что из-за отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки сильнее всего пострадал массовый сегмент, говорит и Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development. «Для недвижимости бизнес-класса и выше спрос сохранился на стабильно высоком уровне»,— замечает он.
С этим согласны и аналитики. Так, Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, поясняет, что элитная недвижимость практически не ощутила на себе завершения действия программы с господдержкой. «В отличие от других классов, на рынке элитной жилой недвижимости доля ипотечных сделок традиционно была минимальна, а основными способами покупки были стопроцентная оплата или рассрочка»,— объясняет она.
Так, по словам эксперта, по итогам 2024 года объем спроса на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга может достичь 69,4 тыс. кв. м, или 530 сделок, что станет рекордно высоким значением за последние десять лет. «Таким образом, объем спроса в 2024 году может увеличиться на 67% по общей площади лотов и на 55% по количеству сделок в сравнении с 2023 годом»,— уточняет она.
Господин Софронов добавляет, что продажи дорогой недвижимости ГК «ПСК» выросли вдвое. «На 40% увеличился спрос на сервисные апартаменты. Это отражает чувствительность сегментов: недвижимость верхнего ценового сегмента и инвестиционная недвижимость практически не реагируют на меняющиеся условия ипотечного кредитования»,— указывает он.
При этом, по мнению генерального директора АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт») Юлии Ружицкой, бенефициарами высоких ставок никто не стал. «Можно было бы сказать, что улучшилась ситуация на вторичном рынке, но ипотека подорожала и для них. Выросли ставки и на покупку апартаментов. В итоге в данном случае выиграли только банки»,— убеждена госпожа Ружицкая.
По прогнозам Ксении Садковой, по итогам 2024 года количество сделок на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга может снизиться примерно на 20% по сравнению с результатом 2023 года. Ольга Рянкель, руководитель направления исследований Nikoliers, в свою очередь, прогнозирует, что снижение количества сделок за 2024 год к аналогичному показателю 2023 года будет на уровне 10–15%, составив сопоставимые с 2022 годом показатели.
Цены традиционно идут вверх
Большинство опрошенных BG экспертов говорят, что, несмотря на внешние факторы, цены квадратного метра во всех сегментах, включая апартаменты, за год существенно выросли. «Несмотря на отмену льготной ипотеки и общее охлаждение рынка, никуда не ушли такие факторы, как размер ключевой ставки, уровень инфляции, а также обязательства застройщиков перед банками. Кроме того, перед началом строительства для каждого девелоперского проекта рассчитывается экономическая модель, в которой учитывается плановый рост цен по мере его реализации»,— объясняет Александр Кравцов. По его словам, в среднем, в премиум- и элит-классе стоимость квартир выросла на 20%, при этом предложение в городе продолжило сокращаться, а новые проекты почти не анонсировались.
По данным Nikoliers, за десять месяцев 2024 года рост цен в классе комфорт составил 7,6%. «Однако отметим, что наиболее зависимый от ипотеки сегмент демонстрирует меньший рост. Бизнес-класс за этот период вырос на 9,3%. Рост в классе премиум составил 24,7%, в связи со стартом продаж комплексов в наиболее ликвидных локациях»,— рассказывает госпожа Рянкель. При этом средневзвешенная цена выросла на 7,1%, до 288 тыс. рублей за квадратный метр, ввиду роста доли комфорт-класса в общей структуре предложения. До конца года не прогнозируется существенного изменения средней цены жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, продолжает она.
В ГК «ПСК» посчитали, что в комфорт-классе средняя цена квадратного метра за 2024 год выросла на 5–6%, в бизнес-классе — на 8–9%, в премиуме — почти на 40%, в сегменте de luxe — 25%. «Если все усреднять, то рост средних цен по всем предложениям новой недвижимости окажется на уровне 11–12%»,— констатирует господин Софронов.
По оценкам госпожи Садковой, по итогам 2024 года цены на первичном рынке жилья в Петербурге выросли на 8%. «При этом динамика отличается в зависимости от сегмента: так, в масс-маркете рыночная стоимость квадратного метра увеличилась за год на 6%, а в премиальном сегменте (бизнес, премиум, элит) рост составил 12%»,— поясняет она.
Впрочем, есть и другие точка зрения. Так, по словам госпожи Ружицкой, цены на недвижимость остаются стабильными, не растут, но стагнируют.
Безальтернативная ипотека
Опрошенные BG участники рынка солидарны в том, что полноценной альтернативы льготной ипотеке сегодня не существует. «У девелоперов есть рассрочки, но даже самые длинные из них несравнимо короче ипотечных займов. Тем не менее рассрочка пока является своего рода "ипотекозамещением": покупатели выбирают ее в расчете на переход в ипотеку позднее, когда ключевая ставка будет снижаться»,— указывает господин Софронов.
По его словам, люди, которые могли позволить себе льготную ипотеку и только ее, в большинстве случаев рассрочку не рассматривают. «За одним исключением: семьи, ожидающие рождение ребенка, пользуются рассрочкой, оформляя позже семейную ипотеку на остаток»,— уточняет эксперт.
Госпожа Рянкель добавляет, что сегодня активно развиваются программы длительной рассрочки, в том числе с распределением платежей на период после ввода в эксплуатацию. «Наиболее популярны условия с минимальным первым взносом (до 30%) и максимальной длительностью, позволяющие до определенного времени держать средства на банковских депозитах с высокой процентной ставкой»,— добавляет она. По словам госпожи Рянкель, сейчас фиксируется некоторое увеличение объема скрытых скидок, в основном в виде предоставления рассрочки без удорожания либо с меньшим удорожанием в сравнении с ценой при единовременной оплате.
По словам директора по продажам ИСГ «Мавис» Ирины Миненковой, альтернативами льготной ипотеке стали банковские программы: траншевая ипотека, ипотека со сниженной ставкой на льготный период. «В нашем ценовом сегменте мы никогда не ставили ставку на клиентов со 100% оплатой, таких клиентов всегда было не более 1% от общего числа продаж»,— говорит она.
Юлия Ружицкая также выделяет в качестве «замещающих» льготную ипотеку инструментов различные виды рассрочек и субсидируемые ставки. «Доля покупок со стопроцентной оплатой стабильна. Скрытые скидки, безусловно, стали популярнее: это уже упомянутая рассрочка, комиссии банкам за семейную ипотеку. Все это является расходами застройщиков»,— говорит она.
Александр Кравцов соглашается с тем, что основным драйвером продаж сегодня остается рассрочка. «Также декабрь — традиционно высокий спрос на жилье, многие стремятся закрыть крупные сделки до конца года. Поэтому зимой девелоперы часто предлагают дополнительные скидки и программы, чтобы еще больше стимулировать спрос»,— замечает он.
Ксения Садкова подчеркивает, что для покупателей наиболее востребованное предложение — это маленький первоначальный взнос и длительный срок выплаты. «Но девелоперам тоже нужно пополнять эскроу-счета. Поэтому программы рассрочек зависят от степени готовности объекта и стратегии продаж застройщика»,— добавляет она. При этом, по словам эксперта, если сравнивать 2024 год с 2023-м, то доля неипотечных сделок, то есть с использованием стопроцентной оплаты или рассрочки, на рынке увеличилась почти вдвое.
Объемы строительства снижаются
В разговоре с BG участники рынка обратили внимание, что объемы текущего строительства снизились, разрешений на строительство в 2024 году также выдано меньше. Все это может стать предпосылками для сокращения выбора среди новой недвижимости. «Количественно это наиболее заметно в масс-маркете. Тем больше внимания к проектам, которые на рынок все же выводятся»,— считает господин Софронов.
Госпожа Ружицкая также говорит о существенном сокращении динамики вывода на рынок объектов. «Но новые проекты по-прежнему появляются на рынке, что вселяет оптимизм»,— подчеркивает она.
По словам госпожи Садковой, снижение девелоперской активности рынок наблюдает с 2018 года. «В этом году количество новых стартов в Петербурге сократилось на треть по сравнению с 2023 годом»,— указывает эксперт.
Отрицательное влияние на темп вывода новых проектов оказывают рост ключевой ставки и существенное ужесточение в октябре прогноза регулятора по диапазону показателя на следующие два года, добавляет госпожа Рянкель. «При текущих ставках проектного финансирования девелоперы зачастую занимают выжидательную позицию в отношении старта продаж»,— говорит она.
Так, по данным Nikoliers, в Санкт-Петербурге ежегодно сокращается объем строительства: на 18% за год (декабрь 2024-го к декабрю 2023-го) и на 41% за четыре года. «В краткосрочной перспективе данный параметр не допустит существенного снижения средней цены первичного предложения Санкт-Петербурга, в среднесрочной — простимулирует рост»,— полагает госпожа Рянкель.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», объясняет, что строгой динамики выхода новых девелоперских проектов не существует, однако констатирует, что за последние два года существенно сократилось предложение в элитном сегменте. «Это объясняется дефицитом подходящих земельных участков с готовой документацией и параллельным сокращением ассортимента в уже готовых домах. К тому же в классе de luxe основной объем сделок проходит уже на завершающих этапах строительства или после ввода в эксплуатацию»,— говорит она.
При этом госпожа Кравцова не сомневается, что рынок продолжит развиваться и эволюционировать, несмотря на рост цен и возможное снижение продаж. «В условиях жесткой конкуренции и борьбы за покупателя застройщики продолжат совершенствовать свои проекты. Продолжится тренд на реконструкцию и реставрацию исторических зданий. В центре Санкт-Петербурга остается большой потенциал для возрождения объектов, обладающих архитектурной ценностью, что привлекает покупателей, ищущих уникальные квартиры»,— полагает она.
Среди факторов, двигающих рынок вперед, госпожа Кравцова выделяет диверсификацию активов клиентов: в условиях нестабильности на других рынках недвижимость премиум- и элит-класса продолжает рассматриваться как надежный способ вложений.
Госпожа Садкова также подчеркивает, что сейчас главным конкурентным преимуществом девелопера становится продукт. «Уникальная архитектура, продуманные планировки, функциональные дворы, выверенные концепции проектов позволяют компании чувствовать себя уверенно даже на турбулентном рынке»,— заключает она.
Госпожа Рянкель напоминает, что объем депозитов физических лиц в целом по РФ к октябрю 2024 года достиг 51,8 трлн рублей (рост на 15% с начала года, из них быстрее всего росли вклады в диапазоне 3–10 млн рублей: на 26%). «Вклады и депозиты Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляют 8% от общего объема. 91% вкладов РФ размещается на срок до года. При снижении ключевой ставки часть средств может перейти в "бетон". Потенциально с 2027 года на покупку недвижимости в целом по России может быть направлено до 22 трлн рублей — объем вкладов в диапазоне 1–10 млн рублей (43% от общего объема вкладов физлиц), что эквивалентно покупке 95 млн кв. м жилья на первичном рынке России»,— прогнозирует она.
При этом некоторые участники рынка недвижимости считают, что потенциально для рынка будет большим плюсом субсидирование проектного финансирования. «Хотя бы потому, что уже есть проекты жилого строительства, запуск которых почти невозможен на текущих условиях кредитования»,— объясняет Сергей Софронов.